Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erzielte 2025 einen Flächenumsatz von rund 5,9 Millionen Quadratmetern, was einem Plus von 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Ergebnis liegt 18 Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt. Eigennutzer trugen 22 Prozent zum Flächenumsatz bei. Großabschlüsse ab 30.000 Quadratmeter nahmen 2025 wieder zu (37 Abschlüsse vs. 31 im Vorjahr) und fanden überwiegend außerhalb der Top-8-Märkte statt. Vor allem Logistikdienstleister mieteten diese Flächen an und stellten mit einem Anteil von 39 Prozent am gesamten Flächenumsatz die stärkste Nutzergruppe.
Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers in Deutschland: „Geopolitische Spannungen und vor allem die US-Handelszölle auf chinesische Produkte führen derzeit zu einer Neuorientierung globaler Warenströme. Laut der aktuellen IW-Köln-Studie erreichen chinesische Industriegüter und Maschinenbauprodukte Europa vermehrt über alternative, veränderte Routen, was insbesondere Deutschlands Rolle als Zielmarkt stärkt. Auch wir auf dem deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt nehmen diese Entwicklung vermehrt wahr – über sämtliche Sektoren hinweg, von Logistikdienstleistern über Handelsunternehmen bis hin zur Produktion. Während der Anteil der asiatischen Unternehmen in den vergangenen fünf Jahren durchschnittlich bei rund 3 Prozent lag, generierten sie 2025 rund 10 Prozent des bundesweiten Flächenumsatzes. Besonders Nordrhein-Westfalen profitiert aus historischen Gründen von dieser Entwicklung: Hier lag der Anteil asiatischer Nutzer über alle Branchen hinweg bemerkenswert bei fast einem Viertel, wobei sowohl großflächige Zentrallager als auch kleinere Einheiten für Last-Mile-Services angemietet wurden. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend 2026 weiter verstärken und maßgeblich die Nachfrageentwicklung auf dem deutschen Markt prägen wird.“
Top-8-Märkte über Vorjahresniveau
Die Top-8-Märkte erzielten 2025 einen Flächenumsatz von 2,3 Millionen Quadratmetern und waren für 39 Prozent des gesamten Flächenumsatzes in Deutschland verantwortlich. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Plus von 7 Prozent. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde um 19 Prozent verfehlt.
Innerhalb der Top-8-Regionen erzielte Frankfurt, dank einiger großvolumiger Anmietungen durch Logistikdienstleister, mit 428.100 Quadratmetern den höchsten Flächenumsatz vor Berlin, wo mit einem Plus von 50 Prozent der stärkste Anstieg gegenüber dem Vorjahr verzeichnet wurde. Dies ist vor allem auf einige Großansiedlungen im Berliner Umland durch Handels- und Produktionsunternehmen zurückzuführen. Der Standort Stuttgart, der aufgrund seiner Topografie kaum Erweiterungsmöglichkeiten bietet, wies mit einem Flächenumsatz von 107.800 Quadratmetern das niedrigste Ergebnis auf. Leipzig und Köln verzeichneten mit 19 Prozent hingegen den größten Rückgang beim Flächenumsatz. In Köln ist das vor allem auf das starke Jahresergebnis 2024 mit einem Flächenumsatz von 277.200 Quadratmetern (+56 Prozent zu 2023) zurückzuführen. In Leipzig war dagegen die starke Eigennutzeraktivität im Jahr 2024 für den großen prozentualen Rückgang verantwortlich. Während der Flächenumsatz in der Region um 19 Prozent zurückgegangen ist, ist der Vermietungsumsatz im Jahr 2025 um 26 Prozent gestiegen.
Die größte Anmietung des vierten Quartals fand in der Logistikregion Berlin statt. Im Stadtgebiet mietete ein deutscher Getränkegroßhändler 26.600 Quadratmeter Logistikfläche in einem Bestandsgebäude an. Die zweitgrößte Anmietung fand in der Region Düsseldorf, in Mönchengladbach statt, wo die GV Logistik im neu entstehenden Segro Logistics Centre 26.300 Quadratmeter anmietete. Die größte Eigennutzeransiedlung fand im Berliner Umland in Kremmen statt, wo Netto im zweiten Quartal mit dem Bau einer circa 60.000 Quadratmeter umfassenden Logistikanlage begonnen hat.
Kleinteilige Anmietungen dominieren in den Top-8-Märkten
Trotz einiger Großabschlüsse lag der Fokus der Nutzer 2025 vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 Quadratmeter. Knapp zwei Drittel (65 Prozent) aller Abschlüsse wurden in diesem Bereich getätigt, waren jedoch nur für 20 Prozent des Flächenumsatzes in den Top-8-Regionen verantwortlich und sind im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben.
Aufgrund der Großabschlüsse waren die stärkste Nutzergruppe innerhalb der Top-8-Märkte mit einem Anteil von 33 Prozent am Flächenumsatz Logistikdienstleister, gefolgt von Handelsunternehmen mit einem Anteil von 30 Prozent und dem Produzierenden Gewerbe mit 22 Prozent.
„Logistikdienstleister konnten aufgrund einiger Großabschlüsse in der ersten Jahreshälfte zwar ihre Position als Spitzenreiter in den Top-8-Märkten halten, Unternehmen aus dem Produzierenden Gewerbe waren jedoch für die meisten Abschlüsse verantwortlich. Angemietet haben dabei vor allem Nutzer aus den Bereichen Handwerk/Bau und Maschinenbau. Insgesamt haben die wirtschaftlichen Unsicherheiten für viele Industrie- und Produktionsunternehmen zu einer schlechteren Planbarkeit geführt, sodass diese vermehrt in kleinteilige Flächen investieren, statt wie in der Vergangenheit Großinvestitionen zu tätigen. Im Schnitt haben sie 3.400 Quadratmeter angemietet, während es bei Logistikdienstleistern durchschnittlich 7.600 Quadratmeter pro Abschluss waren. Wir sehen allgemein, dass die konstanteste Nachfrage aktuell vor allem aus dem Gewerbeparksegment kommt, wo sich 2025 insbesondere Nutzer aus dem Freizeit- und Eventbereich hervorgetan haben“, ergänzt Kah.
Durchschnittsmiete wächst stärker als die Spitzenmiete
Die Top-8-Logistikregionen verzeichneten bei der Spitzenmiete ein durchschnittliches Wachstum von 4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die Durchschnittsmiete ist mit 5 Prozent leicht stärker gestiegen. München weist mit 10,30 Euro/Quadratmeter die höchste Spitzenmiete auf. Das höchste Mietwachstum im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete Düsseldorf mit einem Plus von 10 Prozent und ist mit einer Spitzenmiete von 8,80 Euro/Quadratmeter nun der zweitteuerste Standort. Das niedrigste Mietwachstum verzeichnete Hamburg und machte eine Seitwärtsbewegung bei den Mieten.
„Der deutsche Markt für Industrie- und Logistikimmobilien wird 2026 von tiefgreifenden strukturellen Veränderungen geprägt sein. Nach einer Phase der Konsolidierung erwarten wir im E-Commerce-Bereich wieder steigende Aktivität, getrieben durch asiatische Online-Unternehmen, aber auch die verstärkte Aktivität von Amazon auf dem Markt. Die Automobilindustrie bleibt hingegen weiterhin verhalten. Der Wandel zu Elektromobilität, digitale Produktionsprozesse und geopolitische Unsicherheiten bremsen die Nachfrage. Lediglich die von der EU beschlossene Abschwächung des Verbrenner-Aus könnte zu leichten positiven Impulsen führen. Durch die Verzögerung gewinnen Automotive-Unternehmen etwas Zeit, um auf den Strukturwandel und das endgültige Verbrenner-Aus besser zu reagieren, ihre Produktion entsprechend umzustellen und Investitionen besser zu planen. Gleichzeitig gewinnt die Rüstungsindustrie an Bedeutung. Steigende Verteidigungsausgaben und sicherheitspolitische Anforderungen werden ab 2026 zu einer steigenden Nachfrage führen. Erste Anmietungen und Expansionspläne haben wir bereits 2025 in Nord- und Süddeutschland gesehen. Insgesamt erwarten wir 2026 mehr Bewegung am Markt und ein Ergebnis, das leicht über dem Niveau von 2025 liegt“, so Kah abschließend.
