Die Kreditvolumina in der gewerblichen Immobilienfinanzierung sind in den letzten zehn Jahren im Durchschnitt kleiner geworden. In den ersten drei Quartalen 2025 gab fast die Hälfte der Befragten an, dass das durchschnittliche Kreditvolumen im Neugeschäft unter 10 Mio. Euro liege. Im Gegenzug sind Großtransaktionen von mehr als 100 Mio. Euro fast ganz aus der Statistik verschwunden.
Die Ergebnisse im Detail: Die Befragten werden quartalsweise gebeten, das Kreditvolumen des durchschnittlichen Einzelgeschäfts – in Bezug auf das Neugeschäft – anzugeben. Die auffälligste Entwicklung über die letzten zehn Jahre ist die Zunahme kleiner Finanzierungen. So gaben 2015 und 2016 nur rund 25 Prozent des Panels an, dass die durchschnittliche Finanzierung weniger als 10 Mio. Volumen hätte. Dieser Wert stieg 2024 und 2025 auf rund 45 Prozent – eine Zunahme von rund 20 Prozentpunkten.
Die nächstgrößere Kategorie – Finanzierungen mit einem Volumen von 10 bis 50 Mio. Euro – waren im Gegenzug rückläufig. Gaben 2015 und 2016 beispielsweise noch 53 Prozent an, dass das durchschnittliche Neugeschäft in diesem Bereich liegt, waren es 2024 und 2025 nur noch 37 Prozent. Dies entspricht einem Rückgang um 16 Prozentpunkte.
Stabil hingegen entwickelte sich die Größenkategorie 50 bis 100 Mio. Euro. Der Anteil der Institute, die durchschnittlich in dieser Kategorie tätig waren, betrug 2015 und 2016 sowie 2024 und 2025 jeweils rund 17 Prozent.
Die sehr großen Kreditvolumina von mehr als 100 Mio. Euro waren laut BF.Quartalsbarometer immer schon selten, kamen aber bis zum ersten Quartal 2019 im einstelligen Prozentbereich in der Auswertung regelmäßig vor. Seitdem ist der Wert aber immer häufiger null – das bedeutet, dass der Schnitt der ausgereichten Neufinanzierungen bei fast keinem der Befragten mehr im Bereich über 100 Mio. Euro liegt.
Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, kommentiert: „Der Rückgang – vor allem seit 2022 – fällt natürlich auch mit der schwierigeren Marktlage zusammen. Wir erleben seitdem einen Rückgang der Transaktionen insgesamt. Ein wichtiges Thema in diesem Kontext sind Klumpenrisiken. Nicht nur Immobilienunternehmen scheuen sie bei ihren Transaktionen, sondern auch Immobilienfinanzierer. Das zeigt sich in der Langzeitauswertung des BF.Quartalsbarometers deutlich.“
Prof. Dr. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der IREBS Universität Regensburg und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers, ergänzt: „Einer der Gründe für die Zunahme kleinerer Finanzierungen ist die Tatsache, dass großvolumige Finanzierungen in den letzten Jahren vermehrt von Bankenkonsortien ausgereicht werden. Die Institute sind risikoaverser geworden und Konsortialfinanzierungen bieten die Möglichkeit, große Klumpenrisiken in der eigenen Bilanz zu vermeiden.“
Das BF.Quartalsbarometer wird von bulwiengesa im Auftrag der BF.direkt AG regelmäßig erstellt. Dort wird den Finanzierern vierteljährlich die Frage gestellt, welches Kreditvolumen aktuell das durchschnittliche Einzelgeschäft erreicht. Die Frage bezieht sich ausdrücklich auf das Neugeschäft und inkludiert auch Prolongationen und – sofern es sich um Konsortialfinanzierungen handelt – den Anteil des befragten Instituts an der Finanzierung.
Zur Methodik
Das BF.Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG, Spezialist für die Finanzierung von Immobilienprojekten, durch das Analyseunternehmen bulwiengesa AG erarbeitet. Der Index gibt die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland umfassend wieder.
Zur Ermittlung des BF.Quartalsbarometers werden vierteljährlich ca. 110 Experten befragt, die alle direkt mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und anderer Finanzierer.
Unter anderem wird den Experten die folgende Frage gestellt: „Welche Immobilientypen werden derzeit finanziert? – Bestand“. Die Antworten auf diese Frage liegen der obigen Auswertung zu Grunde.
