Der Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser (WGH) befindet sich weiter im Aufwind. Laut den aktuellen Daten des Gutachterausschusses stieg die Zahl der Transaktionen in den ersten drei Quartalen 2025 um rund 32 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 572 Verkäufe, das Transaktionsvolumen legte um 13 Prozent zu. Besonders in den klassischen Altbezirken wie Zehlendorf, Schöneberg und Prenzlauer Berg wurde verstärkt gehandelt. Nach der zweijährigen Preiskorrekturphase hat sich der Markt neu sortiert – Wohnen steht klar im Zentrum der Investitionsstrategien.
„Der Berliner WGH-Markt hat die Talsohle durchschritten“, sagt Benjamin Rogmans, Geschäftsführer bei Engel & Völkers Commercial Berlin. „Niemand rechnet mehr mit weiter sinkenden Preisen – und das zeigt sich in der Aktivität. Investoren werden wieder mutiger, die Akteure bewegen sich.“
Transaktionen gestiegen – Preise stabil, Renditen attraktiv
Die Durchschnittsrendite bei den in 2025 bislang von Engel & Völkers Commercial in Berlin gehandelten Wohn- und Geschäftshäusern liegt zu Beginn des vierten Quartals bei rund 4,5 Prozent, das entspricht dem 22,1-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen zum Ende des dritten Quartals bei rund 2.400 Euro und damit auf Vorjahresniveau.
Wohnen als Leitmarkt – Berlin ist Referenzstandort
Die EXPO Real 2025 hat es ebenfalls bestätigt: Wohnen ist die dominierende Assetklasse. Kapital verschiebt sich spürbar aus anderen Marktsegmenten in den sicheren Hafen Wohnimmobilien. „Berlin bleibt der Schlüsselmarkt für Wohninvestments in Europa“, sagt Benjamin Rogmans. „Die Nachfrage ist zurück, das Kapital will wieder ins Produkt. Internationale Anleger sind inzwischen doppelt so aktiv wie im Vorjahr – vor allem aus den USA, Frankreich, Israel, der Schweiz und Skandinavien.“
Gefragt sind bei den professionelleren Käufern derzeit besonders Bestände mit Entwicklungspotenzial – Value-Add-Objekte, energetische Sanierungen und Aufteilungsprojekte.
Verkäuferseite: Fokus auf Entwicklung statt reiner Spekulation
Auf der Verkäuferseite dominieren weiterhin Gewinnmitnahmen privater Eigentümer, häufig im Zusammenhang mit Erbschaften oder Lebensphasenentscheidungen. Kurzfristig sind keine Preissprünge zu erwarten. Die Marktdynamik hat sich verändert: „Upside entsteht primär über gezielte Entwicklung und Optimierung, nicht mehr durch reine Preisbewegung“, so Rogmans. „Das bloße Halten von Objekten, ohne aktives Asset-Management, kann an Sinn verlieren. Wer Substanz hat und sie weiterentwickelt, profitiert. Wer nur wartet, verliert Zeit und möglicherweise Wert.“
Auch institutionelles Produkt kehrt zurück: Das Transaktionsvolumen der Portfolio-Deals lag in den ersten drei Quartalen 2025 mit 573,3 Mio. Euro um ein Vielfaches höher als im Vorjahreszeitraum (77 Mio. Euro) – ein Zeichen zunehmender Marktliquidität.
Finanzierung: Selektiver, aber wieder möglich
Das Finanzierungsumfeld bleibt anspruchsvoll. Banken agieren weiter selektiv, restrukturieren bestehende Engagements und bewerten Bestände schrittweise neu. Gleichzeitig mehren sich Hinweise, dass Banken wieder vorsichtig in die Wohnfinanzierung einsteigen, insbesondere bei soliden Eigenkapitalstrukturen und klar nachvollziehbaren, stabilisierten Cashflows. „Wenn Banken derzeit etwas finanzieren wollen, dann ist es Wohnen“, betont Rogmans. „Das bestätigt, wie stark das Vertrauen in dieses Segment inzwischen wieder ist.“
Ausblick:
Mit fast 100 verkauften Objekten und circa 40 weiteren erwarteten Abschlüssen im Jahresverlauf bleibt Engel & Völkers Commercial Berlin auch 2025 der deutliche Marktführer im Bereich Wohn- und Geschäftshäuser in der Hauptstadt. Das Maklerhaus rechnet mit einem starken Jahresendgeschäft. Das „Smart Money“ hat Berlin wieder auf dem Radar – Wohnen führt als stabile, kapitalseitig gefragte und entwicklungsfähige Assetklasse den Markt an.
