Flächenumsatz der sieben Metropolen liegt mit 2,67 Millionen m² auf Vorjahresniveau
Der deutsche Bürovermietungsmarkt zeigt zum Jahresende 2025 ein differenziertes Bild mit deutlichen strukturellen und auch regionalen Unterschieden. Der Gesamtumsatz erreichte 2,67 Millionen m² und lag mit 0,8 Prozent nur minimal unter dem Vorjahreswert. Auch wenn es ein leichter Rückgang ist, darf diese Stabilisierung durchaus als positives Signal gewertet werden. Auf konjunkturellen Rückenwind musste der Vermietungsmarkt nahezu vollständig verzichten, die deutsche Wirtschaft wuchs nur minimal und auch am Arbeitsmarkt zeigen sich erste Spuren der flauen Konjunktur. So sank die Beschäftigtenzahl erstmals seit 2020, im Durchschnitt des abgelaufenen Jahres waren in etwa 46 Millionen Menschen erwerbstätig. Neben der Konjunkturschwäche trugen die immer stärkeren Effekte des demografischen Wandels zu dieser Entwicklung bei. Dieser hat zur Folge, dass für die aus dem Erwerbsleben ausscheidenden geburtenstarken Jahrgänge immer weniger junge Erwerbstätige nachrücken. Weiterhin stützend für den Arbeitsmarkt waren hingegen die Nettozuwanderung ausländischer Arbeitskräfte sowie eine gestiegene Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung.
Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany, sagt: „Mit ihrer Resilienz haben die Vermietungsmärkte generell zur Stabilität der Immobilienwirtschaft im abgelaufenen Jahr beigetragen. Dies ist umso beachtlicher da vor allem die Bürovermietungsmärkte an die Lage der Realwirtschaft und des Arbeitsmarkts gekoppelt sind. Dort herrschen nach wie vor vielfach Stagnation und Stellenabbau angesichts der geopolitischen Risiken, aber insbesondere hausgemachter deutschlandspezifischer Probleme, die zügig wie nachhaltig gelöst werden müssen, damit die Immobilienvermietungs- und -investmentmärkte wieder einen deutlichen Aufschwung erleben.“
Positiv aus Sicht des Büroimmobilienmarkts war, dass im vergangenen Jahr immerhin die Dienstleistungsunternehmen Personalzuwächse meldeten. Hier gab es ein Plus von 164.000 (plus 0,5 Prozent) auf knapp 35 Millionen Personen. Allein dieses Plus entspräche in der Theorie einem zusätzlichen Büroflächenbedarf von 3,3 Millionen m² – allerdings deutschlandweit. Dieser manifestiert sich in der Praxis nicht ausschließlich in neu anzumietenden Flächen. Im aktuellen geopolitischen und wirtschaftlichen Umfeld ist branchenübergreifend eher das Gegenteil zu beobachten. Steigende Kosten, darunter Energiepreise, Kredit-, Lohn- und Materialkosten, haben Kosteneffizienz zu einem zentralen Thema für das vergangene Jahr und auch vorausblickend für 2026 gemacht. Dabei spielt auch die Optimierung der Flächennutzung und der betrieblichen Effizienz eine immer größere Rolle. Qualität statt Quantität – ein Leitspruch des Jahres 2025, der sich auch in den Anmietungsaktivitäten in den sieben Immobilienhochburgen widerspiegelt. „Nur diejenigen Unternehmen, die attraktive Arbeitsbedingungen schaffen, profitieren von einem höheren Engagement, gesteigerter Produktivität und größerer Mitarbeiterbindung. Vielfach werden derzeit – konjunkturell und auch strukturell durch das hybride Arbeiten bedingt – bei einer Neuanmietung nur noch 50 bis 70 Prozent des vorherigen Flächenvolumens nachgefragt“, analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Wo allerdings eine erhöhte Nachfrage auf ein limitiertes Angebot trifft, steigen die Mieten. Da das Angebot an neuen Immobilien auch 2026 nicht wachsen wird, werden Nutzer mit weiterhin weniger Auswahl und höheren Mietpreisen für Premiumflächen in gefragten Lagen konfrontiert sein. „Erst wenn Immobilieneigentümer von älteren Bestandsflächen diese Chance ergreifen und bestehende Objekte modernisieren und neu positionieren, kann die Angebotslücke geschlossen werden“, ergänzt Scheunemann.
Frankfurt festigt Spitzenposition – Dienstleister stützen den Markt im Schlussquartal
Insgesamt zeigte sich das letzte Quartal des Jahres in fast allen Hochburgen eher unspektakulär. Obwohl es auch wieder einige Anmietungen mit einem Volumen um die 10.000 m² gab, fehlten die ganz großen, marktprägenden Abschlüsse. Diese gab es aber in den vorangegangenen Quartalen und auch deshalb hat sich in der lokalen Betrachtung Frankfurt als die Metropole erwiesen, die die meiste Fahrt aufgenommen und im Vergleich zum Vorjahr einen Umsatzanstieg von beeindruckenden 53 Prozent auf 565.200 m² erzielt hat. München verzeichnete hingegen einen Umsatzrückgang von knapp fünf Prozent auf 589.300 m² - konnte aber so seine Spitzenposition knapp behaupten. Immerhin erzielte die bayerische Landeshauptstadt im vierten Quartal mit 173.600 m² ihr bestes Quartalsergebnis des Jahres. Berlin zeigte sich dagegen weiterhin schwach und blieb mit 481.000 m² spürbar (minus 19 Prozent) hinter dem Vorjahreswert zurück. Neben Frankfurt konnte nur noch Köln mit 240.200 m² ein Plus im Vergleich zum Vorjahr verbuchen, während Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart mit geringeren Umsätzen als im in den zwölf Monaten zuvor die regionalen Unterschiede verdeutlichen. „Dominierten 2025 beim Blick auf die Branchen eher Akteure aus der öffentlichen Verwaltung, zeigt die Auswertung der jüngsten Zeit, dass im vierten Quartal vor allem die unternehmensbezogenen Dienstleistungen stark waren“, beobachtet Miguel Rodriguez Thielen, Head of Office Leasing, einen Wechsel in der Rangliste der aktivsten Nutzergruppen.
Leerstand steigt weiter und erhöht den Druck auf Eigentümer – Neubauvolumen sinkt
Der oben skizzierte Trend Qualität vor Quantität zeigt sich in den Zahlen sehr deutlich. Neben der Veränderung des belegten Büroflächenbestands – in den vergangenen zwölf Monaten sank diese Kennzahl über alle sieben Hochburgen hinweg um 666.000 m² – stieg der Gesamtleerstand in den sieben Metropolen 2025 deutlich um fast 20 Prozent auf mittlerweile mehr als acht Millionen m² an. Die Quote kletterte entsprechend von 6,8 Prozent Ende 2024 auf nun 8,1 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in München (plus 32 Prozent), Hamburg (plus 28 Prozent) und Köln (plus 17 Prozent). „Diese Zahlen täuschen jedoch über die tatsächlichen Marktverhältnisse hinweg, da der Leerstand primär aus älteren, weniger attraktiven Objekten besteht, während moderne, zentral gelegene Flächen knapp bleiben. Der scheinbare Mietermarkt entpuppt sich als Trugschluss – qualitativ hochwertiger Leerstand ist rar“, beobachtet Miguel Rodriguez Thielen. Diese Diskrepanz manifestiert sich ebenso beim Blick auf das Fertigstellungsvolumen. Mit einem über alle sieben Hochburgen hinweg kumulierten Volumen von 1,1 Millionen m² lag dieses um fast 30 Prozent unter dem Vorjahresniveau und damit auf dem niedrigsten Level der vergangenen fünf Jahre.
Besonders drastisch war der Rückgang der Büroflächenfertigstellungen in Köln (minus 67 Prozent), Berlin (minus 55 Prozent) und München (minus 38 Prozent). Einzig Hamburg (plus 34 Prozent) und Stuttgart (plus 252 Prozent), von sehr niedrigem Niveau aus kommend, verzeichneten Zuwächse. „Diese Entwicklung verschärft den bereits bestehenden Mangel an modernen Büroflächen erheblich und treibt die Mietpreise in den A-Lagen weiter nach oben“, erwartet Helge Scheunemann.
Für die Jahre 2026 und 2027 befinden sich nach aktuellem Stand zusammengenommen 2,1 Millionen m² im Bau. Von diesem Volumen sind bereits fast 39 Prozent vermietet oder an Eigennutzer vergeben. „Angesichts der nach wie vor bestehenden Herausforderungen in der deutschen Bauindustrie erscheint es durchaus realistisch, dass es weitere zeitliche Verschiebungen geben wird, sodass zumindest auch das 2026er Neubauvolumen zu keinem signifikanten Abbau des Angebotsmangels führen dürfte und sich die strukturelle Unterversorgung mit modernen Büroflächen mittelfristig fortsetzen wird“, warnt Scheunemann. Beim Leerstand könnte sich daher allmählich ein Plateau herausbilden – der nicht mehr ganz so deutliche Anstieg im vierten Quartal könnte ein erstes Anzeichen hierfür sein.
