JLL-EMEA-Büro-Immobilienuhr im ersten Quartal 2026
Das erste Quartal 2026 begann in Europa optimistisch – gedämpfte Inflation, stabile oder sinkende Zinssätze und klarere staatliche Haushaltbudgets. Die eskalierenden Konflikte im Nahen Osten verursachten jedoch erhebliche Unsicherheit. Je länger der Konflikt und die damit verbundenen Unterbrechungen der Lieferketten – wie die Schließung der Straße von Hormus – andauern, desto größer und nachhaltiger werden die wirtschaftlichen und inflationsfördernden Auswirkungen auf Europa sein. Sollte der Konflikt zeitnah enden, kann der Schaden begrenzt werden und vorübergehend sein.
Jüngste Daten zeigen ein moderates Wirtschaftswachstum, wobei die Eurozone im vierten Quartal 2025 um 0,3 Prozent wuchs und im ersten Quartal 2026 ein ähnliches zurückhaltendes Wachstum erwartet wird, obwohl der Konflikt im März zu einem Rückgang führte. Die Wirtschaftsindikatoren schwächten sich ab, wie der Rückgang des Einkaufsmanagerindex im März in der Eurozone und in Großbritanniens zeigte. „Die Zentralbanken pausierten die Geldpolitik angesichts der Unsicherheit, was darauf hindeutet, dass Zinserhöhungen wahrscheinlicher als Senkungen sind, falls der Konflikt länger andauert“, ordnet Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy JLL, die aktuelle Lage. Die Inflation sank noch zu Beginn des Jahres, doch alle Prognosen erwarten nun einen Anstieg. Die wichtigste Variable für Europas Ausblick bleibt die Dauer und die Folgen des anhaltenden Konflikts.
Bürospitzenmieten: Polarisierung auf den wichtigsten Märkten Europas nimmt zu
Die europäischen Bürospitzenmieten stiegen im ersten Quartal 2026 weiter und zogen im Jahresvergleich um 5,6 Prozent und 0,7 Prozent im Quartalsvergleich an, was den Zehn-Jahres-Durchschnitt übertraf. Dieses Wachstum wird durch einen Fokus auf Qualität angetrieben, da Unternehmen zunehmend moderne, nachhaltige zentral gelegene Büroräume suchen, um den aktuellen Unternehmens- und Mitarbeitererwartungen gerecht zu werden. „Die Nachfrage trifft jedoch auf einen strukturellen Mangel an geeigneten Neubauten und hochwertigen renovierten Flächen, was den Wettbewerb um die besten Büros verschärft und die Spitzenmieten in die Höhe treibt“, erklärt Hinrichs.
Infolgedessen gibt es eine wachsende Polarisierung auf den Büromärkten Europas, wobei sich Mietpreisunterschiede zwischen erstklassigen und sekundären Immobilien vergrößert. Bemerkenswerte Erhöhungen der Spitzenmieten verzeichneten im Jahresvergleich Rotterdam (16,1 Prozent), Hamburg (13,9 Prozent) und London (12,5 Prozent), mit starken Quartalszuwächsen in Edinburgh und Dublin (beide 4,2 Prozent). Paris war der einzige Indexmarkt, der im Quartalsvergleich zurückging, da die Mieten dort eine Erschwinglichkeitsgrenze erreicht haben.
Flächenumsatz in den wichtigsten Märkten geht zurück
Der europäische Büroflächenumsatz erreichte im ersten Quartal 2026 1,85 Millionen m², was einem Rückgang von 14 Prozent im Jahresvergleich entspricht. Hauptgrund sind schwächere Aktivitäten in wichtigen Märkten wie Paris, Frankfurt, Amsterdam und in Südeuropa.
Neun Märkte verzeichneten eine gestiegene Nachfrage, angeführt von den kleinen Märkten Rotterdam und Utrecht, die wieder Büroflächenvermietungen im Volumen von mehr als 10.000 m² im 1. Quartal verzeichnen konnten und im dreistelligen Bereich prozentual zulegen. Aber auch Berlin konnte nach einem schwachen Vorjahresergebnis um 43 Prozent gestiegene Büroflächenvermietungen aufweisen. Rückgänge mussten dagegen 14 Märkte hinnehmen, darunter auch Frankfurt (minus 62 Prozent) und Brüssel (minus 49 Prozent).
London blieb robust und erreichte mehr als 200.000 m² Umsatz, ein Anstieg von 14 Prozent gegenüber dem 1. Quartal 2025, sowohl in der City als auch im West End wuchs die Nachfrage, hauptsächlich angetrieben von Professional Services und KI-orientierten Nutzern der Branche Technologie, Medien und Telekommunikation.
In Paris sank der Umsatz um 15 Prozent auf 368.000 m², insbesondere aufgrund eines Rückgangs großer Transaktionen. Daneben wurden zahlreiche kleinere Anmietungen registriert, wobei zentrale Bezirke im Vergleich zu günstigeren Teilmärkten und den Vororten schlechter abschnitten.
Leerstandsquote steigt schwächer, weil es an modernen Flächen mangelt
Die Leerstandsquote auf Europas Büromarkt stieg Ende des ersten Quartals 2026 auf 9,4 Prozent, ein Anstieg von 40 Basispunkten im Jahresvergleich, jedoch bleibt das Angebot an neuwertigen Flächen nach wie vor eingeschränkt. Dies begrenzt das Risiko eines weiteren erheblichen Leerstandsanstiegs im Jahr 2026. Zwölf Indexmärkte verzeichneten einen höheren Leerstand, angeführt von Edinburgh (plus 70 Basispunkte auf 7,4 Prozent), Warschau (plus 50 Basispunkte auf 9,5 Prozent) und München (plus 40 Basispunkte auf 8,9 Prozent), während elf Märkte, darunter Utrecht (minus 130 Basispunkte auf 4,1 Prozent), Amsterdam (minus 100 Basispunkte auf 8,8 Prozent) und Madrid (minus 50 Basispunkte auf 8,6 Prozent) Rückgänge verzeichneten.
Der Leerstand in London ging aufgrund eines Mangels an neuen und sanierten Büroflächengebäuden leicht auf 8,8 Prozent zurück, was das Mietwachstum und die Vorvermietungsmietaktivitäten begünstigte. Die Büroleerstandsquote ist dagegen in Paris weiter leicht auf inzwischen 11,4 Prozent gestiegen
Obwohl die Leerstandsquote in Deutschland leicht gestiegen ist, deuten eine hohe Vorvermietungsquote und eine schrumpfende Entwicklungspipeline auf künftige Knappheit an hochwertigen Büroflächen hin.
„Die Menge der im Bau befindlichen Flächen fielen auf ein Neunjahrestief, wobei spekulative Projekte nur ungefähr die Hälfte ausmachen. Ein nicht unerheblicher Teil der Flächen im Bau entfällt inzwischen auf umfassende Renovierungsprojekte und spiegeln das Interesse der Investoren an der Aufwertung veralteter und nicht mehr zeitgemäßer Büroimmobilien wider“, sagt Hinrichs.
