Ob Hitze, Starkregen oder Sturm: Sowohl institutionelle Immobilieninvestoren als auch kommunale Klimamanager erkennen die wachsenden Risiken des Klimawandels an und halten eine engere Zusammenarbeit für notwendig. Das zeigt eine Studie des Immobiliendienstleisters JLL, die zum Extremwetterkongress in Hamburg vorgestellt wurde. Befragt wurden 87 institutionelle Investoren und 20 kommunale Klimamanager beziehungsweise Klimaverantwortliche aus 17 deutschen Großstädten, darunter Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Stuttgart.
Nicht fehlendes Problembewusstsein blockiert die Klimaanpassung, sondern eine strukturelle Kooperationslücke zwischen Kommunen und Immobilienwirtschaft, lautet ein zentrales Ergebnis der Studie. „Es fehlt nicht an technischen Lösungen für Klimaanpassungsmaßnahmen in Städten und Kommunen, sondern an einer ausreichenden Kooperation zwischen Kommunen und Immobilieninvestoren. Das ist kein Wissensdefizit, sondern ein Governance-Defizit“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Bereits bei der grundsätzlichen Risikoeinschätzung zeigt sich eine erste, deutliche Wahrnehmungslücke: Investoren bewerten die Exponierung ihres Portfolios gegenüber Extremwetterereignissen im Schnitt mit nur 3,03 auf einer fünfstufigen Skala. 46 Prozent vergaben die mittlere Stufe drei, weitere 26 Prozent Stufe 4 – die Höchststufe fünf wählten dagegen lediglich zwei Prozent. Klimamanager schätzen das Risiko für ihre Stadt mit durchschnittlich 4,2 hingegen deutlich höher ein: 85 Prozent von ihnen stufen es als groß oder sehr groß ein. „Diese Differenz von mehr als einem Skalenpunkt macht deutlich: Investoren unterschätzen die tatsächliche Risikoexposition ihrer eigenen Standorte systematisch“, unterstreicht Scheunemann.
Wie unterschiedlich beide Seiten die Lage einschätzen, zeigt sich exemplarisch beim Thema Hitze: Nur 43 Prozent der Investoren nennen Hitze oder Dürre überhaupt als relevantes Extremwetterrisiko für ihre Immobilien. Von diesen setzt wiederum nur rund ein Viertel Hitze auf Rang eins der Risikoliste. Bezogen auf alle befragten Investoren erkennt damit nur rund jeder Zehnte Hitze als sein wichtigstes Einzelrisiko. Bei den Klimamanagern sind es dagegen 100 Prozent, die Hitze neben Starkregen als zentrale Bedrohung ihrer Stadt einstufen.
„Klimaanlagen in Gewerbeimmobilien kühlen zwar den Innenraum, schützen aber weder vor steigenden Energiekosten noch vor Schäden an Außenflächen und Gebäudetechnik“, nennt Scheunemann einen möglichen Grund. Die Blindstelle ziehe sich durch alle Nutzungsarten. Gesundheits- und Logistikimmobilien wiesen jedoch die höchste Sensibilisierung auf – „plausibel, da Beschäftigte, Bewohner und Patienten Hitze unmittelbar körperlich erleben“.
Auch bei der Bewertung der Kooperation klafft eine große Lücke: Klimamanager bewerten deren Qualität im Schnitt mit 2,65 von fünf Punkten, Investoren dagegen mit 3,55 – eine Differenz von 0,90 Skalenpunkten und die größte Diskrepanz der gesamten Befragung. Beide Seiten benennen zudem unterschiedliche Hauptblockaden: Investoren klagen über lange Genehmigungszeiten (78 Prozent) und mangelnde Behördenflexibilität (67 Prozent), Klimamanager dagegen über fehlende Finanzierung (85 Prozent) und Personalmangel (75 Prozent).
„Beide Seiten blockieren sich gegenseitig“, sagt Scheunemann und ergänzt: „Eine Wahrnehmungslücke ist kein Beziehungsproblem, sondern ein Strukturproblem und diese lassen sich lösen, wenn man sie klar benennt, statt sie zu verschweigen.“
Die Studie widerlegt damit ein weitverbreitetes Vorurteil: Weder Kommunen noch Investoren fehlt es an Problembewusstsein oder gutem Willen. Aus 14 der 17 befragten Städte kommt die Rückmeldung, dass eine engere Kooperation mit der Immobilienwirtschaft für die Umsetzung von Klimaanpassungsmaßnahmen wichtig ist. Rund die Hälfte der Investoren setzt entsprechende Maßnahmen bereits in wesentlichen Teilen oder sogar portfolioweit um. Gleichzeitig wächst das ökonomische Bewusstsein: Rund 40 Prozent der Investoren sind besorgt oder sehr besorgt über einen künftigen klimabedingten Wertverlust ihrer Immobilien, und rund 85 Prozent beobachten bereits heute Auswirkungen von Klimarisiken auf Transaktionspreise und Bewertungen im deutschen Markt. „Was fehlt, sind verbindliche Strukturen, die den gemeinsamen Willen in gemeinsames Handeln übersetzen. Das ist eine gute Nachricht – denn Governance-Lücken lassen sich schließen, anders als fehlendes Engagement.“
Als praktischen Lösungsansatz schlägt JLL sogenannte „Klima Improvement Districts“ (KID) vor – eine Weiterentwicklung bestehender Business Improvement Districts, die in elf Bundesländern bereits rechtlich möglich ist. Dabei finanzieren Eigentümer, Kommunen und Länder gemeinsam quartiersbezogene Klimaanpassungsmaßnahmen, etwa Fassadenbegrünung, Retentionsflächen oder Regenwassermanagement.
„Die Immobilienwirtschaft verwaltet einen Großteil der Flächen, die für die Klimaresilienz unserer Städte entscheidend sind. Allein in den untersuchten Städten beläuft sich der Büroflächenbestand auf über 120 Millionen Quadratmeter“, erklärt Scheunemann. „Institutionelle Investoren denken in Jahrzehnten und in Portfolios. Das macht sie zu einem verlässlichen, langfristigen Partner für Kommunen – nicht zu einem Gegenüber, das erst überzeugt werden muss.
