Savills hat im aktuellen EMEA Data Centre Spotlight Report die Entwicklungen auf dem Datenzentrumsmarkt in der EMEA-Region untersucht und ist zu folgendem Ergebnis gekommen:
Nach Angaben der International Data Corporation (IDC) wird der weltweite KI-Markt bis 2028 auf 144,6 Milliarden US-Dollar anwachsen, was einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 30,3 % zwischen 2024 und 2028 entspricht. Savills betont, dass der enorme Rechenleistungsbedarf zum Trainieren und Betreiben von Sprachmodellen und anderen KI-Anwendungen einen außergewöhnlich hohen Druck auf die digitale Infrastruktur in der gesamten EMEA-Region ausübt.
Cameron Bell, Director EMEA Data Centre Advisory bei Savills, kommentiert: „Geografisch bleibt die Nachfrage nach wie vor stark konzentriert. Trotz der Diskussionen über standortunabhängige Strategien im Zusammenhang mit KI sind bislang nur wenige solcher Projekte tatsächlich umgesetzt worden. Stattdessen fokussieren sich Betreiber zunehmend auf bestehende Verfügbarkeitszonen und fördern damit die Konsolidierung in Regionen mit etablierter Infrastruktur großer Cloud-Anbieter, zuverlässiger Energieversorgung und Expansionsmöglichkeiten. Während sich die Nachfrage allmählich über die traditionellen europäischen Knotenpunkte hinaus ausweitet, konzentriert sich der Großteil der Anforderungen weiterhin auf die FLAP-D-Märkte (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin), unterstützt durch hohe Bevölkerungsdichte und die Präsenz großer Unternehmen.“
Savills verzeichnete in den letzten zwölf Monaten einen Zuwachs der aktiven Kapazitäten um 12 %. Etablierte Standorte legten besonders stark zu, wobei die Kapazität in Frankreich um 15 %, Deutschland um 10 %, in UK und Irland jeweils um 9 % stieg. In den Niederlanden lag das Wachstum bei nur 6 %, bedingt durch das anhaltende staatliche Moratorium für Neubauten. Darüber hinaus gab es deutliche Zuwächse in weniger traditionellen Standorten wie Portugal (+60 %), Saudi-Arabien (+49 %), Spanien (+25 %), den Vereinigten Arabischen Emiraten (+20 %) und Schweden (+17 %).
Seit Jahresbeginn 2025 wurden in der EMEA-Region jedoch nur 850 MW an Stromkapazität bereitgestellt, ein Rückgang um 11 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dies unterstreicht anhaltende Engpässe und verlängerte Lieferzeiten. Gleichzeitig erreichte die neue Flächennachfrage im selben Zeitraum 845 MW, rund die Hälfte der im Jahr 2024 vermieteten Leistungskapazität. Savills weist jedoch darauf hin, dass diese Verlangsamung keine schwächere Nachfrage signalisiert, sondern vielmehr das begrenzte Angebot an neuen Anlagen widerspiegelt.
Die anhaltend starke Nachfrage zeigt sich auch an der insgesamt vertraglich vereinbarten Stromkapazität, die auf fast 14.500 MW gestiegen ist, ein Plus von 12 % gegenüber dem Vorjahr. Rund ein Viertel der Flächen sind inzwischen vorvermietet, verglichen mit weniger als 20 % vor drei Jahren. Entsprechend stieg die durchschnittliche Auslastungsrate in der Region im dritten Quartal 2025 auf 91 % (Q3 2022: 87 %), was verdeutlicht, dass die Nachfrage das Angebot weiterhin übersteigt.
Cameron Bell ergänzt: „Das anhaltende Ungleichgewicht zwischen steigender Nachfrage und begrenztem Angebot stützt weiterhin die Mietpreise. Nach drei Jahren deutlicher Anstiege haben sich die Durchschnittsmieten in der gesamten Region stabilisiert. Dennoch wird angesichts der zunehmenden KI-bezogenen Anforderungen, steigender Energiekosten und anhaltender Baukosteninflation für den Rest des Jahres 2025 und darüber hinaus ein weiterer Aufwärtsdruck auf die Preise erwartet.“
Infolgedessen zeigt sich der Investitionsmarkt für Rechenzentren in der EMEA-Region weiterhin bemerkenswert widerstandsfähig und dynamisch, gestützt durch langfristige Fundamentaldaten, die für Investoren nach wie vor attraktiv sind. Trotz anhaltender Herausforderungen im Bereich der Stromversorgung sichert die zentrale Rolle des Sektors als kritische Infrastruktur in der digitalen Wirtschaft, dass auch in den kommenden Jahren erhebliche Investitionen erforderlich sein werden.
Seit 2021 werden zwischen 80 % und 90 % des Wertes abgeschlossener Transaktionen durch Private Equity, Immobilienfonds oder Infrastrukturinvestoren finanziert, gegenüber nur 50 % im Jahr 2020. Auch die Kapitalbeschaffung hat deutlich zugenommen: Das Volumen der für Rechenzentrumsfonds eingeworbenen Mittel lag Ende des zweiten Quartals 2024 bereits rund 40 % über dem Gesamtwert des Jahres 2023, ein klarer Beleg für die wachsende Attraktivität des Sektors.
Herausforderungen bleiben jedoch bestehen. Die Baukosten für Rechenzentren liegen in der EMEA-Region mittlerweile zwischen 7,3 und 13,3 Millionen US-Dollar pro Megawatt installierter IT-Last, einschließlich Grundstück, Gebäudehülle, Elektro- und Klimatechnik, Brandschutz sowie Innenausbau. Die höchsten jährlichen Kostensteigerungen wurden in Wien (+27,5 %), Warschau (+25,4 %), Stockholm (+18 %) und Kopenhagen (+17 %) beobachtet. Laut einer Umfrage des Bauunternehmens Turner & Townsend berichteten die Befragten von einem Baukostenanstieg zwischen 5 % und 15 % im vergangenen Jahr, 22 % gaben sogar noch höhere Zuwächse an.
Marc Edmondson, Director und Rechenzentrumsexperte im Bereich Building & Project Consultancy bei Savills, erklärt: „Mit längeren Bauzeiten steigen auch die Investitionskosten. Die Kosten für Neubauprojekte sind stark gestiegen, bedingt durch Fachkräftemangel, begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und anhaltende Lieferkettenprobleme. Weltweit haben sich die durchschnittlichen Baukosten um mehr als 6 % gegenüber dem Vorjahr erhöht, in der EMEA-Region sogar um 9,7 %. Entwickler reagieren darauf mit frühzeitigen Materialkäufen und engeren Partnerschaften mit Zulieferern, während einige sich auf Schwellenmärkte verlagern, die leichter zugängliche Grundstücke und Energie bieten.“
Insgesamt erwartet Savills, dass die Nachfrage nach Rechenzentrumskapazität aufgrund der KI-Entwicklung weiterhin außergewöhnlich hoch bleiben wird, insbesondere da Unternehmen zunehmend auf hybride Strategien setzen, die Public Cloud, private Infrastrukturen und Colocation-Modelle kombinieren. Dies dürfte zu einer robusten Nachfrage in etablierten Zentren führen, insbesondere dort, wo ein sicherer Netzanschluss und wettbewerbsfähige Energiekosten gewährleistet sind. Gleichzeitig deutet das Wachstum von Sekundär- und Tertiärmärkten, vor allem in Süd- und Osteuropa sowie im Nahen Osten, auf eine schrittweise Dezentralisierung hin, unterstützt durch den Zugang zu kostengünstigem Bauland und erneuerbaren Energiequellen.
