Leicht steigende Aktivität in turbulentem Umfeld

Savills hat in seinem aktuellen Market in Minutes einen Blick auf den deutschen Gewerbe- und Wohnimmobilienmarkt geworfen. Die Keyfacts im Folgenden:

• In den zwölf Monaten von April 2024 bis März 2025 wechselten deutsche Gewerbe- und Wohnimmobilien* für ca. 34,6 Mrd. Euro den Eigentümer. Gegenüber der Vorjahresperiode (April 2023 bis März 2024) bedeutet dies einen Anstieg um 12 %. Auf das 1. Quartal 2025 entfielen ca. 6,9 Mrd. Euro, was etwa dem Volumen des Vorjahresquartals entspricht (ca. 7,2 Mrd. Euro).
• Die Zahl der laufenden und sich anbahnenden Verkaufsprozesse ist im Vergleich zum Vorjahr spürbar gestiegen – wir erwarten daher in den kommenden Monaten eine insgesamt leicht erhöhte Transaktionsaktivität. Entscheidend wird jedoch sein, für wie viele der zum Verkauf stehenden Objekte auch Käufer gefunden werden. Besonders Büroimmobilien stehen bei vielen Eigentümern zur Disposition, doch das Investoreninteresse bleibt in diesem Segment begrenzt. Daher dürfte längst nicht jeder Verkaufsprozess in einen erfolgreichen Abschluss münden. Gleichzeitig verstärkt der jüngste Anstieg der langfristigen Zinsen den Verkaufsanreiz, insbesondere bei fremdfinanzierten Objekten – ein Faktor, der die Abschlusswahrscheinlichkeit erhöhen könnte. Ein deutlicher Anstieg des Transaktionsvolumens ist gleichwohl nur dann zu erwarten, wenn es zu einer größeren refinanzierungsgetriebenen Verkaufswelle kommt. Dieses Szenario ist zwar möglich, unseres Erachtens aber nach wie vor recht unwahrscheinlich.

• Das Ausmaß des Liquiditätsbedarfs und Verkaufsdrucks auf Eigentümerseite dürfte auch für die weitere Entwicklung der Anfangsrenditen mitentscheidend sein. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres blieben die Spitzenrenditen bei allen Nutzungsarten unverändert und lagen zwischen 3,6 % für Mehrfamilienhäuser und 5,8 % für Shopping-Center. Zumindest die Spitzenrenditen dürften sich auch künftig nur noch wenig bewegen, wobei je nach Nutzungsart kleinere Ausschläge in beide Richtungen realistisch erscheinen. Jenseits des Spitzensegments spricht die Gemengelage in unseren Augen tendenziell für weitere Renditeanstiege: Steigendes Angebot, gestiegene Langfristzinsen und absehbar steigende Baukosten lassen sinkende Anfangsrenditen zumindest in jenen Segmenten ohne starke Mietwachstumsaussichten unrealistisch erscheinen. Das Preisgefälle zwischen Top-Objekten und dem Rest dürfte sich folglich verstärken.

• Die steigende Preisdifferenz zwischen Spitzenobjekten und dem restlichen Bestand macht Projektentwicklungen bzw. deren Finanzierung attraktiv, zumal die Neubau-Pipeline nutzungsartenübergreifend zunehmend leerläuft. Wir beobachten eine steigende Zahl von Investoren, die solche Investmentansätze verfolgen – von einer Aufwertung, über eine Repositionierung, bis hin zur Umnutzung sind hier alle Schattierungen dabei. Vor allem für die Konversion von Büros zu Hotels oder in Objekte für das gewerbliche Wohnen steht Kapital zur Verfügung und eröffnet für manches Objekt, das in seiner bisherigen Funktion keine Zukunft mehr hat, einen neuen Pfad.

• Vor dem Hintergrund des teils chaotischen Makroumfeldes bleibt auch die weitere Entwicklung am Immobilieninvestmentmarkt schwer prognostizierbar. Mit einer neuen Bundesregierung und den bereits beschlossenen investiven Ausgabenpaketen bietet dieses Umfeld Deutschland jedoch die Chance, sich gegenüber Investoren wieder als der sichere Anlagehafen zu positionieren, der es bis zur Zinswende gewesen ist.

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