Modernes Wohnen: Hohe Erträge treffen auf komplexe Kostenstrukturen

Ein zentrales Merkmal des Modern-Living-Segments ist die weitgehende Nutzung von All‑in‑Mieten. Diese umfassen neben der Kaltmiete auch sämtliche Neben- und Betriebskosten sowie zusätzliche Leistungen wie Möblierung und Internet. Im Durchschnitt entfallen rund 76 Prozent der Gesamtmiete auf die Kaltmiete.

Auch zusätzliche Erlösquellen spielen eine wichtige Rolle. Einnahmen etwa aus Serviceangeboten oder Zusatzleistungen tragen im Schnitt rund sieben Prozent zur Gesamtmiete bei und stabilisieren den Cashflow.

„Die Einnahmestruktur im Modernen Wohnen ist deutlich breiter als im klassischen Wohnsegment. Zusätzliche Services können das Ergebnis stabilisieren, die Kaltmiete bleibt jedoch die tragende Säule“, sagt Marcus Max, Director Valuation Advisory Services bei CBRE.

Dem gegenüber steht eine komplexe Kostenstruktur, die Modern-Living klar von klassischen Wohnimmobilien abgrenzt. Während etwa 30 Prozent der Kosten auf verbrauchsabhängige Betriebskosten entfallen, werden rund 70 Prozent durch Gebäude-, Service- und strukturelle Kosten bestimmt.

Insbesondere Personal- und Serviceleistungen stellen mit bis zu 40 Prozent den größten Kostenblock dar, gefolgt von gebäudebezogenen Aufwendungen sowie strukturellen Kosten.

„Modernes Wohnen verbindet Elemente der Wohn- und Betreiberimmobilien. Der hohe Anteil an Service- und Personalkosten erfordert ein aktives Management und erhöht die operative Komplexität deutlich“, sagt Christoph Huth, Senior Consultant Valuation Advisory Services bei CBRE.

Die Analyse zeigt, dass ein Großteil der Kosten unabhängig von der Auslastung anfällt. Damit wird die Vermietungsquote zum entscheidenden Faktor für die Wirtschaftlichkeit. Gleichzeitig lassen sich durch Zusatzangebote und Serviceleistungen zusätzliche Einnahmen generieren.

Im Ergebnis erreicht das Segment bei stabiler Auslastung im Schnitt eine NOI‑Marge von etwa 65 bis 75 Prozent. In den Top-7-Städten und in energieeffizienten/ESG-konformen Immobilien liegt diese tendenziell höher und kann in der Spitze bis zu 85 Prozent betragen.

„Ein hoher Fixkostenanteil macht die Auslastung zum wichtigsten Hebel für das operative Ergebnis. Gleichzeitig entscheidet das Zusammenspiel aus Standort, Konzept und Zielgruppe über die langfristige Performance“, sagt Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe.

Verteilung der Kosten im Modernen Wohnen – Anteil von Verbrauchskosten, Gebäudekosten, Service/Personal und strukturellen Kosten 

Quelle: CBRE Research