Stabiler deutscher Investmentmarkt startet mit wachsender Dynamik ins Jahr 2026

„Der gewerbliche Investmentmarkt hat mit einem Investmentvolumen von 25,1 Mrd. € das Vorjahresergebnis bestätigt. In einem herausfordernden Marktumfeld, in dem vor allem geopolitische Unsicherheiten und tiefgreifende handelspolitische Konflikte zusätzlich belastend auf die aktuell strukturell schwach aufgestellte deutsche Wirtschaft wirkten, fällt der Abstand zum Vorjahr mit minus 3 % gering aus. Nach einem starken Jahresauftakt, mit dem Berliner Upper West als größte Einzeltransaktion des Jahres und mit einer hohen Investorenaktivität bei der Anbahnung von Deals, hat die Marktdynamik im Windschatten der zusätzlich verhängten Zölle sowie den auf das Sentiment drückenden Startschwierigkeiten der neuen Bundesregierung in den Sommermonaten an Tempo verloren, um sich zum Jahresende hin wieder moderat zu beschleunigen. Insgesamt robuste Nutzermärkte, ein sich stabilisierendes Zinsumfeld wie auch das Signal der Bundesregierung zu weitreichenden Investitionen und Reformen haben den Investmentmärkten etwas mehr Auftrieb gegeben. Das vierte Quartal war dann auch das umsatzstärkste des Jahres mit 7,6 Mrd. €“, erläutert Zorn.

„Das starke Schlussquartal zeigt, dass die Pipeline in vielen Fällen umsetzungsreif geworden ist und Prozesse häufiger konsequent zum Abschluss gebracht werden. Entscheidend dafür waren realistischere Preisvorstellungen und eine bessere Planbarkeit der Finanzierung. Auch wenn die Gesamtkosten der Fremdfinanzierung im Jahresverlauf nicht so deutlich zurückgegangen sind, wie zu Jahresbeginn erhofft und dadurch auch das Transaktionsvolumen etwas unter den Erwartungen lag, hat sich die Marktmechanik stabilisiert. So bahnen sich derzeit insbesondere dort Transaktionen an, wo Qualität, Cashflow-Transparenz und eine realistische Strukturierung zusammenkommen. In Summe dürfte 2026 damit stärker von einer breiteren Dealbasis geprägt sein, auch wenn die Marktteilnehmer bei Kalkulation und Risiko diszipliniert agieren“, ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 6,51 Mrd. € liegen Einzelhandelsimmobilien 2025 zum ersten Mal seit 2011 wieder an der Spitze der Assetklassenverteilung und erreichen damit einen Anteil von rund 26 % am gewerblichen Gesamtumsatz. Im Vorjahresvergleich konnten sie ein leichtes Plus um rund 3 % verzeichnen. Begünstigt wurde das Ergebnis auch durch einzelne großvolumige Abschlüsse. Dazu zählt insbesondere die Übernahme der Porta-Unternehmensgruppe durch XXXLutz im hohen dreistelligen Millionenbereich, die den mit Abstand größten Deal des Jahres stellt und dem Retailvolumen entsprechend zusätzlichen Schub verliehen hat. Ausschlaggebend für den Spitzenplatz ist aber auch, dass in diesem Segment insgesamt vergleichsweise viele marktgängige Core- und Core-plus-Produkte angeboten und umgesetzt werden konnten. In einem weiterhin selektiven Umfeld suchen viele Investoren verstärkt nach stabilen Erträgen und gut kalkulierbaren Mietstrukturen. Davon profitieren insbesondere lebensmittelgeankerte Fachmarkt- und Nahversorgungsformate, da sie selbst in einem verhaltenen Konsumklima sichere Erträge bieten. Entsprechend tragen 2025 Investments in Discounter, Fach- und Supermärkte fast 50 % zum gesamten Retail-Investmentvolumen bei.

Während Büroobjekte zur Jahresmitte noch das Ranking angeführt haben, liegen sie aktuell mit einem Investitionsvolumen von knapp 6,23 Mrd. € (anteilig 25 %) an zweiter Stelle. Nichtsdestotrotz kommen sie im Vorjahresvergleich auf einen bemerkenswerten Zuwachs von 20 %. Deutliche Umsatzimpulse kommen vor allem aus Objekten, die nutzerseitig wettbewerbsfähig sind und bei denen Lage, Flächenkonzept und ESG-Profil eine belastbare Vermietbarkeit gewährleisten. So konnten im abgelaufenen Jahr auch wieder mehrere großvolumige Transaktionen, davon sieben im dreistelligen Millionenbereich, zum Abschluss gebracht werden. Prominentestes Beispiel dürfte das Upper West sein, das für mehr als 400 Mio. € veräußert wurde. „Aktuell befinden sich noch mehrere Transaktionen mit signalgebendem Charakter in Verhandlung, die in absehbarer Zeit in das Transaktionsvolumen einfließen dürften. Dies unterstreicht auch das wieder wachsende Vertrauen in eine langfristig stabile Nachfrage nach Büroflächen. Ein zentraler Hebel für die erfolgreiche Umsetzung solcher Transaktionen bleibt aber die Finanzierung. Banken agieren weiterhin selektiv und setzen hohe Transparenz bei Cashflows, Capex-Planung und Objektrisiken voraus. In diesem Umfeld gewinnen daher auch alternative Kapitalquellen weiter an Bedeutung“, erläutert Nico Keller.

Nur knapp hinter dem Bürosegment folgt auf dem dritten Rang mit 6,18 Mrd. € die Assetklasse Logistik, die damit rund ein Viertel zum Gesamtergebnis beiträgt. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Rückgang um rund 10 %. Auffällig ist jedoch, dass mehr als 4,1 Mrd. € des Resultats allein auf Einzeltransaktionen entfallen. Damit bewegt sich dieses Teilsegment wieder in der Größenordnung seines langjährigen Durchschnitts. Der Portfolioanteil fällt entsprechend mit 33 % vergleichsweise niedrig aus. Im zweiten Halbjahr hat aber auch das Portfoliogeschäft wieder an Dynamik gewonnen. Allein im Schlussquartal wurden noch drei Paketverkäufe im dreistelligen Millionenbereich registriert.

Auf dem vierten Rang liegen Hoteltransaktionen. Mit einem registrierten Volumen von knapp 1,82 Mrd. € (anteilig 7 %) können sie ihr Vorjahresergebnis um rund 29 % übertreffen. Zwar prüfen Investoren nach wie vor die Betreiberqualität sehr genau, jedoch stützen die wachsenden Übernachtungszahlen und die insgesamt guten Auslastungsquoten das Segment auch in der Breite. Einen ebenfalls deutlichen Volumenzuwachs verzeichnen darüber hinaus Healthcare Investments. Mit knapp 1,38 Mrd. € tragen sie 5,5 % zum gewerblichen Investitionsvolumen bei.

Der gewerbliche Investmentmarkt wurde 2025 klar von Einzeltransaktionen getragen, auf die rund 80 % des Gesamtvolumens entfallen. Mit knapp 20,1 Mrd. € wurde dabei das Vorjahresresultat leicht übertroffen (+1,5 %). Hierzu beigetragen hat vor allem maßgeblich, dass die Anzahl der Transaktionen im mittleren Größensegment zwischen 25 und 100 Mio. € um fast ein Drittel zugenommen hat. Dies ist ein deutlicher Beleg dafür, dass die Marktaktivität insgesamt in der Breite wieder wächst, sich dies aber nicht unbedingt im Volumen widerspiegelt, da die Frequenz an Großtransaktionen aktuell noch moderat ist. Dies bestätigt auch der Blick auf das Portfoliovolumen, das mit rund 5 Mrd. € auf dem niedrigsten Wert seit 2011 notiert. Innerhalb des Portfoliosegments konzentriert sich das Volumen vor allem auf die Sparten Logistik und Einzelhandel, die Paketverkäufe von insgesamt jeweils rund 2 Mrd. € verzeichnen. Obwohl der Büro-Investmentmarkt insgesamt deutlich mehr Bewegung zeigt, konnten im abgelaufenen Jahr keine Portfolioabschlüsse verzeichnet werden.

Der Anteil ausländischer Investoren liegt 2025 mit 44 % auf einem leicht überdurchschnittlichen Niveau, was die unverändert hohe internationale Relevanz des deutschen Investmentmarkts unterstreicht. Auffallend ist, dass europäische Investoren (6,3 Mrd. €; +15%) sowie nordamerikanische Anleger (3,4 Mrd. €; +7,5 %) deutliche Zuwächse gegenüber dem Vorjahr verzeichnen können, während asiatische Investoren nur rund 450 Mio. € (-76 %) platzierten.

Das Transaktionsvolumen in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart summiert sich zum Jahresende 2025 auf gut 11,4 Mrd. €. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Rückgang um knapp 12 %, der allerdings maßgeblich auf die Assetklasse Retail zurückzuführen ist. So wurden im Vorjahr 2024 allein mit den beiden Transaktionen des KaDeWe in Berlin sowie der Pasing Arcaden in München rund 1,7 Mrd. € Volumen generiert. Solche Ausnahmetransaktionen sind 2025 weitestgehend ausgeblieben. Alle übrigen großen Assetklassen können demgegenüber in den A-Städten zum Teil deutliche Zuwächse verzeichnen. Den größten Beitrag leisten wie üblich Bürotransaktionen, die in den Top-Städten mit 4,7 Mrd. € einen um 19 % höheren Wert als im Vorjahr verbuchen.

Klar an der Spitze der A-Standorte steht erneut Berlin, mit rund 3,3 Mrd. € über alle Assetklassen (-8,5 %). Die größte Transaktion des Jahres in der Hauptstadt war dabei der Verkauf des Upper West. Auf Platz 2 liegt München mit 2,6 Mrd. € (-4,6 %). Zu den größten Transaktionen der bayerischen Metropole zählen die Veräußerungen des Oberpollinger sowie des Corbinian jeweils im vierten Quartal. Rang 3 belegt Hamburg mit fast 1,9 Mrd. € (-17,4 %). Neben dem Ankauf eines Pflegeheimportfolios durch die Stadt Hamburg konnten in der Hansestadt auch mehrere Bürotransaktionen verzeichnet werden, wovon die größte die Veräußerung des Atlantic Hauses darstellt. Auf den weiteren Plätzen folgen nahezu gleichauf Köln mit 1,2 Mrd. € (-1 %) sowie Düsseldorf mit 1,1 Mrd. € (+9,4 %). Mit nur 770 Mio. € (-53 %) liegt Frankfurt auf dem ungewohnten vorletzten Platz. Maßgeblich zurückzuführen ist dies auf das vollständige Fehlen von Abschlüssen im dreistelligen Millionenbereich. Das Schlusslicht bildet derweil Stuttgart mit 630 Mio. €, was jedoch einem Zuwachs um rund 14 % gegenüber dem Vorjahr entspricht

Die zu Jahresbeginn erwartete Entspannung bei den Finanzierungskosten hat sich im Jahresverlauf nur teilweise eingestellt. Insbesondere die langfristigen Kapitalmarktzinsen blieben höher und volatiler als erhofft. Zwar kann insgesamt eine investorenseitig wachsende Nachfrage in den meisten Assetklassen bilanziert werden, jedoch haben die höher als zunächst erwarteten Gesamtkosten der Fremdfinanzierungen bei der Preisfindung punktuell auch zu einem leichten Renditeanstieg geführt. Materialisiert hat sich dies vor allem im Logistik- und Einzelhandelsbereich. So haben die Spitzenrenditen im Logistiksegment im Schlussquartal um weitere 10 Basispunkte auf nun 4,50 % zugelegt. Bei Highstreet-Immobilien zeigt sich ein standortdifferenziertes Bild. Während in München keine Veränderungen verzeichnet werden konnten, liegen die Anpassungen in den übrigen A-Städten zwischen 5 und 15 Basispunkten, sodass im Schnitt der Top-Städte ein Plus von 5 Basispunkten auf nun 3,81 % zu Buche steht. Darüber hinaus kann auch für Shoppingcenter (+20 Basispunkte) und Baumärkte (+10 Basispunkte) ein leichter Anstieg vermeldet werden. Entsprechend rentieren beide Objektarten in der Spitze nun bei jeweils 5,80 %. Für Fachmarktzentren und Supermärkte/Discounter können dagegen unverändert 4,65 % bzw. 4,90 % angesetzt werden. Alle anderen Assetklassen zeigen sich stabil. Demzufolge liegen die Netto-Spitzenrenditen für Büros im Schnitt der A-Standorte weiter bei 4,36 %. Teuerster Standort ist unverändert München mit 4,20 %, gefolgt von Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. Im Wohnsegment sind für die Spitzenrenditen von Neubauobjekten im Durchschnitt der Topstädte 3,58 % anzusetzen. Das Healthcare-Segment liegt stabil bei 4,90 %.