"Aengevelt sieht steuerlichen Handlungsbedarf beim anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand."

DIP-Partner Aengevelt Immobilien sieht in der aktuellen steuerlichen Behandlung des anschaffungsnahen Erhaltungsaufwands weiterhin ein wesentliches Hemmnis für die umfassende Modernisierung des Wohnungsbestands, die nicht zuletzt auch aus Gründen des Klimaschutzes dringend geboten ist. So werden nach der derzeit geltenden Regelung Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung zu den Herstellungskosten gezählt, wenn sie innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb mehr als 15 % der Anschaffungskosten ausmachen. Damit können diese Aufwendungen nicht in den Jahren steuerlich geltend gemacht werden, in denen sie angefallen sind, sondern im Rahmen der AfA lediglich zu jährlich 2 % über 50 Jahre hinweg abgeschrieben werden.

Da diese 15 %-Grenze angesichts der für eine umfassende, nachhaltige Bestandssanierung zu investierenden Summe deutlich zu niedrig ist, stellt sie für Erwerber vermieteter Gebrauchtwohnungen oder Mehrfamilienhäuser eine steuerlich nachteilige Behandlung dar und ist damit ein signifikanter Investitions-Hemmschuh. Folge: Energetisch gebotene und sofort zielwirksame Sanierungsinvestitionen werden häufig für viele Jahre hinausgeschoben, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Das aber dient weder der Mieterschaft noch der Gesellschaft insgesamt.

Laut § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz werden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, zu den Herstellungskosten gezählt, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Damit können diese Aufwendungen nicht in den Jahren steuerlich geltend gemacht werden, in denen sie angefallen sind, sondern lediglich im Rahmen der AfA zu jährlich 2 % über 50 Jahre hinweg abgeschrieben werden. Die unterschiedliche steuerliche Behandlung von Herstellkosten und Instandhaltungskosten hat somit gravierende wirtschaftliche Auswirkungen.

In der Praxis streiten sich Eigentümer vermieteter Wohneinheiten häufig mit den Finanzämtern, ob die Aufwendungen als Herstell- oder Instandhaltungskosten zu betrachten sind, da die gesetzlichen Vorgaben dazu vergleichsweise unpräzise sind. Auch das neue BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 enthält lediglich Beispiele, die nicht alle konkreten Fälle erfassen. In uneindeutigen Fällen neigen die Finanzämter dazu, die Aufwendungen als Herstellkosten zu betrachten, damit diese nicht im laufenden Jahr gewinnmindernd geltend gemacht werden können, sondern nur über 50 Jahre abgeschrieben werden können. Diese Haltezeit ist in der Lebens- und Immobilienpraxis indessen wirklichkeitsfremd. Für Erwerber un- oder lediglich teilsanierter Gebrauchtimmobilien hat das zur Folge, dass es wirtschaftlich sinnvoll ist, die Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach Erwerb so zu begrenzen, dass die 15 %-Grenze nicht erreicht wird, auch wenn diese „Vertagung“ oder „Stückelung“ tatsächlich in Niemandes Interesse ist.

Am Beispiel einer typischen Eigentumswohnung zeigt sich, dass die 15 %-Grenze schnell überschritten wird, selbst wenn nur die notwendigsten Sanierungsmaßnahmen nach Erwerb durchgeführt werden.

Beispiel:

• Bei einer unsanierten, 80 m2 großen Eigentumswohnung, die einen Kaufpreis von EUR 1.200/m² bzw. EUR 96.000 aufweist, liegt die 15 %-Grenze bei EUR 180/m² bzw. EUR 14.400 insgesamt.
• Berücksichtigt man, dass eine Badsanierung, die für eine bedarfsgerechte Vermietbarkeit unumgänglich ist, bereits durchschnittlich EUR 12.000 kostet, gibt es in diesem Fall nur noch einen marginalen Spielraum von weniger als EUR 2.400 für Kleinmaßnahmen.
• Tatsächlich würden aber weitere sinnvolle bzw. notwendige Maßnahmen wie der Austausch alter Fenster gegen energiesparende Fenster (EUR 4.000 bis 6.000), eine Fassadendämmung mit einem einfachen Wärmedämmverbundsystem (EUR 3.500) oder die Umrüstung der Heizung auf eine Wärmepumpe (mindestens EUR 6.000 nach Abzug der Fördermittel) zu einer multiplen Überschreitung der 15 %-Grenze führen.
• Die Folge wäre, dass sämtliche Modernisierungsaufwendungen nur noch mit 2 % pro Jahr abgesetzt werden könnten.

Selbst bei einem Kaufpreis von bis zu EUR 3.000 /m² Wohnfläche reicht der steuerliche Handlungsspielraum von bis zu maximal 15 %- unter Einbeziehung der sanierungstypisch ebenfalls anfallenden Nebengewerke auf Basis des aktuellen Baukostenniveaus in der Regel immer noch nicht aus.  

Damit bewirkt das Steuerrecht, dass in vielen Fällen Modernisierungsmaßnahmen unterbleiben, die gerade bei älteren, sanierungsbedürftgen Wohnungen im Interesse der Mieter und des Klimaschutzes dringend erforderlich wären. Aengevelt verweist darauf, dass die Investitionshemmung durch das Steuerrecht um so größer ist, je niedriger der Anschaffungspreis ist. Das führt zu dem paradoxen Effekt, dass ausgerechnet bei den Wohneinheiten, die den größten energetischen Sanierungsbedarf aufweisen, der geringste Spielraum für diesbezügliche Investitionsleistungen besteht.

Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter des DIP-Partners Aengevelt: „Die energetische Sanierung insbesondere des Altbaubestands hat klimapolitische Priorität. Deshalb muss sie vom Finanzministerium im Sinne der Versorgung mit erschwinglichem Mietwohnraum endlich auch steuerlich erleichtert werden. Die 15 %-Grenze ist vor dem Hintergrund steigender Ansprüche an Wohnqualität und an den von der sozialverpflichteten Immobilienwirtschaft zu leistenden Beitrag zur Erreichung der Klimawende ein Fossil aus der Mottenkiste. Die Schwelle ist längst nicht mehr leistungsgerecht, sondern einfach nur ein vielseitig investitionsverhindernd wirkender Hemmschuh, der dazu führt, dass nennenswerte Bestandssanierungen nach Immobilienerwerb, statt zeitnah realisiert zu werden, bestenfalls jahrelang vertagt werden. Im gesamtgesellschaftlichen und damit auch im Klimaschutz-Interesse muss im Hinblick auf den Gebäudebestand die steuerrechtliche Regelung zum anschaffungsnahen Aufwand grundlegend überarbeitet werden. Um eine bürokratietypisch jahrelange Diskussion abzukürzen, könnten bzw. sollten beispielsweise sämtliche Maßnahmen, welche den energetischen Zustand einer Immobilie nachweislich verbessern, von der 15 %-Quote ausgenommen werden. Ansonsten sind insbesondere die angepeilten Klimaziele für den Gebäudebestand definitiv erreichbar.“