In der Niedrigzinsphase der 2010er Jahre waren Immobilienfonds für institutionelle Kapitalanleger eine attraktive Anlageform. Während Kapitalsammelstellen ihre Immobilienquoten strategisch erhöht haben, ermöglichten Immobilieninvestitionen im Depot A in dem damaligen Umfeld, in dem Kreditvergaben schwierig waren, attraktive Renditen zu erwirtschaften. Dies hat sich seit 2022 mit der erhöhten Inflation und den stark gestiegenen Zinsen dramatisch geändert.
Viele Kreditinstitute, wie auch Sparkassen, stehen nun vor der Aufgabe, ihr Depot A anzupassen: das neue Zinsumfeld, die verschärften aufsichtsrechtlichen Rahmenbedingungen (Stichwort: CRR III), die Renditeentwicklungen der Fonds mit teils nennenswerten Abwertungen der Immobilien sowie erhöhte Anforderungen an Liquidität, Risikokapital und Flexibilität, um den multiplen geopolitischen Krisen zu begegnen, machen eine kritische Auseinandersetzung mit dem Depot A nicht mehr nur sinnvoll, sondern erforderlich.
Konsequenterweise wächst bei vielen Häusern der Wunsch, sich von Immobilienfonds zu trennen. Da viele der in den letzten zwei Jahren abgeschlossenen Stillhaltevereinbarungen dieses Jahr auslaufen werden, dürfte die Bereitschaft zur Abgabe von Immobilienfonds weiter zunehmen. Häufig führte dies in der Vergangenheit zu einem Dominoeffekt und eine einzelne Kündigung führte zur Kündigung aller Anleger des Fonds. Dies stellt Asset Manager vor die große Herausforderung, die unterliegenden Immobilien gemäß den Vorgaben des § 257 KAGB innerhalb von drei Jahren zu veräußern und den Fonds abzuwickeln. Es bleibt dabei kritisch zu hinterfragen, wie die bis zu fünf Jahre dauernde Phase durch das Risikomanagement des jeweiligen Instituts zu bewerten ist.
Eine strukturierte, diskrete und zugleich marktschonende Alternative bietet dagegen der Sekundärmarkt, der für alle Parteien zum Vorteil ist.
Sekundärmarkt als Alternative zur Kündigung
Während der Markt im Privatkundengeschäft bereits etabliert ist und über einen hohen Standardisierungsgrad auf digitalen Plattformen verfügt, ist der Sekundärmarkthandel für institutionelle Investoren im Aufschwung begriffen.
Wesentlicher Unterschied ist hierbei, dass der Vertrieb von Spezialfonds auf individuelle Bedürfnisse ausgestaltet werden kann und häufig durch kompetente externe Berater begleitet wird. Individuelle Beratung im Vorfeld, Diskretion bei der Marktansprache und Transparenz über den Verkaufsprozess sowie eine abgestimmte und Compliance-gerechte Vorgehensweise sind zentral für institutionelle Player. Der Einklang der unterschiedlichen Interessen von Verkäufern, Käufern aber auch Asset Managern bzw. Kapitalverwaltungsgesellschaften sind der Kern des Handels von Spezialfondsanteilen über einen Sekundärmarkt.
Hervorzuheben ist, dass bei der Einbindung von externen Beratern grundsätzlich nur Kaufgebote am Markt abgefragt werden und die verkaufende Partei erst in der letzten Phase des Prozesses benannt wird. Unterlagen werden in einem mehrstufigen Verfahren nur über einen geschlossenen Datenraum gegen die Unterzeichnung einer Vertraulichkeitserklärung und nur bei konkretem Interesse zur Verfügung gestellt. So ist die Diskretion sichergestellt, und der Verkäufer behält anders als nach einer ausgesprochenen Kündigung die Kontrolle über das Verfahren.
Für verkaufswillige Depot-A-Manager bedeutet dies die Chance, ihre strategischen Neuausrichtung umzusetzen, ohne Verwerfungen im Fonds auszulösen oder Reputationsrisiken einzugehen. Auch funktioniert eine Vermittlung über den Sekundärmarkt in der Regel schneller als die gesetzlich definierte und vertraglich vereinbarte Rückgabe von Anteilen.
Der Asset Manager nimmt in dem Prozess eine unterstützende und begleitende Rolle ein und ist, soweit dies vom Auftraggeber gewünscht wird, laufend über den Prozessfortschritt informiert.
Verkaufspreise nähern sich den Markt-adäquaten Renditeerwartungen
Während in der Vergangenheit Transaktionen häufig an den unterschiedlichen Preisvorstellungen von Fondsverkäufern und Kaufinteressenten gescheitert sind, sehen wir vermehrt die Bereitschaft, je nach Nutzungsarten auch zu mittleren zweistelligen prozentualen Abschlägen Fondsbeteiligungen abzugeben, und das auf der Basis von bereits reduzierten Fonds-Bewertungen. Es scheint die realistische Erkenntnis auf Verkäuferseite zu greifen, dass, anders als im Jahr 2011, die Werte durch simples Abwarten nicht wieder die alten Höchststände erreichen werden, wie vor der damaligen Krise. Die Rahmenbedingungen sind heute anders. Mit Niedrigzinsen oder gar negativen Zinsen als „Medizin“ ist kurzfristig nicht zu rechnen.
Chancen für Käufer
Auf der Käuferseite entstehen durch den Sekundärmarkt wiederum attraktive Gelegenheiten, in bestehende Fonds mit vorhandenem Immobilienportfolio und belastbarem Track-Record des Asset Managers zu investieren. Auch bestimmte Nutzungsarten oder regionale Gewichtungen lassen sich gezielt ergänzen, auch um Risiken im Depot A zu reduzieren. Gerade im Marktphasen, in denen sich institutionelle Verkäufer aus strategischen Gründen zurückziehen, entstehen für andere Depot-A-Manager gute Einstiegsmöglichkeiten – zunehmend zu attraktiven Konditionen.
Fazit
Für Sparkassen, die ihre Immobilienallokation im Depot A anpassen wollen oder müssen, stellt der Sekundärmarkt für Anteile an Immobilien-Spezialfonds eine wertvolle Alternative zur Kündigung dar. Er ermöglicht eine geordnete, strategisch motivierte Veräußerung ohne Eingriffe in das Fondsvermögen. Gleichzeitig entsteht auf der Käuferseite Zugang zu laufenden Fonds mit nachvollziehbaren Kennzahlen – bei potenziell attraktiven Einstiegspreisen. In einem Marktumfeld, das von Dynamik, regulatorischen Wandel und steigenden Anforderungen geprägt ist, kann der Sekundärmarkt somit helfen, Depot-A-Portfolios flexibel und regelkonform zu steuern – im Interesse aller beteiligten Parteien.
