DIP analysiert moderates Umsatzgeschehen am deutschen Markt für Immobilieninvestments.

Nach dem Rekord des Jahres 2021 (rd. EUR 112 Mrd.) kam es in den Jahren 2022 und 2023 zu deutlichen Reduzierungen des Umsatzvolumens. Eine leichte Erholung des Transaktionsvolumens in 2024 setzte sich 2025 nicht fort. Hintergrund waren die weiterhin schwierigen Rahmenbedingungen, auch wenn der Kredit-Zins durch schrittweise kleinere Leitzinssenkungen der EZB im Jahresverlauf weiter auf eine Spanne von 3,0 bis 3,3 % p.a. Anfang 2026 gesunken ist. Denn gleichzeitig blieb eine spürbare Wirtschaftsentwicklung in Deutschland aus, Bundesbank und führende Wirtschaftsforschungsinstitute prognostizieren nach einem marginalen Wachstum von nur 0,2 % im Jahr 2025 für 2026 weiterhin nur moderate Wachstumsraten von 1 %.

In den verschiedenen Assetklassen stellt sich das Marktgeschehen 2025 wie folgt dar:

• Auf dem gewerblichen Investmentmarkt wurde mit einem Transaktionsvolumen von rd. EUR 24,7 Mrd. das Vorjahresniveau (2025: rd. EUR 25,1 Mrd.) erreicht. Der Wert liegt indessen 52 % unter dem aktuellen Zehnjahresmittel.
• Im Wohnsegment blieb der Geldumsatz 2025 mit rd. EUR 8,3 Mrd. (ausschließlich Portfolios) rd. 13 % unter dem Vorjahreswert (2024: rd. EUR 9,6 Mrd.). Der jüngste Zehnjahresdurchschnitt wurde um 55 % verfehlt.

2025 weisen die Spitzenrenditen in allen Assetklassen bis auf das Segment der SB-/Fachmärkte, wo es keine Veränderungen gab, einen geringen Anstieg um 10 Basispunkte auf.

Für 2026 erwartet DIP eine moderate segment- und regionaldifferenzierte Belebung des Investitionsgeschehen. Entsprechend prognostiziert DIP für 2026 ein Investmentvolumen um EUR 35 Mrd., das immer noch deutlich unterhalb des Dekadenmittels läge.

Gewerbliche Transaktionen nach Nutzungsart: Einzelhandel vorne.

• Im gewerblichen Investmentsegment verzeichneten 2025 die Assetklassen Einzelhandels- und Büroinvestments einen Umsatzanstieg. Am stärksten fiel der Zuwachs bei Büroinvestments aus: Hier stieg der kontrahierte Geldumsatz um knapp 16 % auf rd. EUR 6,28 Mrd. (2024: EUR 5,42 Mrd.). Damit belegt dieses Marktsegment innerhalb der Gewerbeinvestments in 2025 Platz 2 nach Platz 4 in 2024.
• Auf Platz 1 kommt das Einzelhandelssegment mit rd. EUR 6,44 Mrd., was einem Plus von 10 % entspricht (2024: EUR 5,84 Mrd.).
• Auf dem dritten Platz folgt das Segment “Logistik“, das mit rd. EUR 6,12 Mrd. in 2025 einen Umsatzrückgang um nahezu 17 % hinnehmen musste (2024: rd. EUR 7,34 Mrd.).
• Im Segment “Sonstige“, das u.a. Hotels und Pflegeimmobilien umfasst, gab der Geldumsatz 2025 um rd. 10 % auf rd. EUR 5,87 Mrd. nach (2024: EUR 6,53 Mrd.).

Gewerbliche Investments in den “Big Seven“: Berlin wieder auf Platz 1.

In den “Big Seven“ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sang das gewerbliche Transaktionsvolumen nach DIP-Analysen von EUR 12,5 Mrd. in 2024 um 9 % bzw. EUR 1,1 Mrd. auf EUR 11,4 Mrd. Die Marktquote gab von auf 46 % des gewerblichen Investment­volumens in Deutschland nach (2024: 50 %).

• Innerhalb der “Big Seven“ belegt Berlin mit einem Geldumsatz von EUR 3,21 Mrd. (= -8 %) erneut die Spitzenposition vor München (EUR 2,45 Mrd. = -5 %), Hamburg (EUR 1,87 Mrd. = -14 %) und Köln (EUR 1,33 Mrd. = +21 %).
• Dahinter folgen Düsseldorf (EUR 1,12 Mrd. = +11 %), Frankfurt (EUR 0,786 Mrd. = -50 %) und Stuttgart (EUR 0,61 Mrd. = +13 %).

Wohninvestments mit deutlichem Anstieg.

• Der Umsatz mit Wohnportfolien sank 2025 um 13 % auf EUR 8,34 Mrd. (2024: EUR 9,6 Mrd.). Dieser Wert liegt zudem 55 % unter dem Zehnjahresmittel.

Renditen in Seitwärtsbewegung.

Nachdem die Spitzenrenditen jahrelang gesunken sind, stiegen sie in den Jahren 2022 und 2023 wieder deutlich an und gingen 2024 mit Ausnahme des Logistiksegments in eine Seitwärtsbewegung über. Dieser Trend setzte sich 2025 fort. Im Segment der SB-/Fachmärkte gab es keine Veränderung, lediglich im Bürosegment gab die Spitzenrendite leicht nach. Diese Entwicklung bestätigt, dass die Preisfindungsphase in den verschiedenen Assetklassen weitgehend abgeschlossen ist. Im Detail:

• Für Top-Geschäftshäuser steigen die Spitzenverzinsungen im Mittel der DIP-Märkte um 10 Basispunkte auf rd. 4,7 % p.a., für reine Bürohäuser sinkt sie auf 4,9 % p.a. (2024: 5,0 %).
• Die wie bereits im Vorjahr niedrigste Spitzenrendite erzielen Wohninvestments mit 3,8 % p.a. (+10 Basispunkte). 2025 führt hier München mit 3,2 % p.a. die “Preisliste“ an vor Dresden und Freiburg mit jeweils 3,4 % p.a.
• Die Spitzenrenditen für SB-/Fachmärkte stellen sich stabil auf 6,1 % p.a.
• Für Logistikimmobilien analysiert DIP in 2024 einen zum Vorjahr leichten Anstieg um 10 Basispunkte auf eine Spitzenrendite von 5,0 % p.a.