Holprige Erholung an den Investmentmärkten für Immobilien im Jahr 2025 zu erwarten

Die darauf aufbauenden Einschätzungen der Akteure der Immobilienwirtschaft vernachlässigen jedoch, dass mit den Langfristzinsen die wesentliche Determinante der Immobilienperformance der letzten 15 Jahre seit Anfang Dezember signifikant gestiegen ist. So hat sich der Zins für zehnjährige Bundesanleihen von 2,04% zwischenzeitlich auf über 2,60% erhöht (aktuell rund 2,5%), ist der für Immobilienfinanzierungen maßgebliche 5-Jahres-Euro-Zins Swap kurzfristig auf über 5% gestiegen. Gründe für diesen Anstieg sind die Inflationsentwicklung, die sich in der Eurozone mit einer Jahresrate von zuletzt 2,4% als zäh erweist, sowie die erhöhte politische Unsicherheit u.a. in den USA sowie in Frankreich und Deutschland, den beiden bevölkerungsstärksten Ländern der Europäischen Union.

Die Risikoprämie von Investments in deutsche Büro- und Logistikspitzenimmobilien (Prime Yields laut JLL in den deutschen Top-7-Standorten zuletzt bei 4,36% bzw. 4,3%) gegenüber zehnjährigen Bundesanleihen, die Ende 2023 auf rund 240 Basispunkte angestiegen war, ist vor diesem Hintergrund wieder klar unter 200 Basispunkte abgerutscht. Daher stellt sich vielen Investoren erneut die Frage, ob die in der Assetklasse Immobilien erzielbaren Anfangsrenditen angesichts der vergleichsweise geringen Marktliquidität und -transparenz risikoadäquat sind. Ein Rücksetzer am deutschen Immobilieninvestmentmarkt ist daher nicht auszuschließen, wenngleich aufgrund der Konjunkturschwäche mit einer weiteren Senkung der Leitzinsen in der Eurozone zu rechnen ist.

Die Aussichten auf eine Werterholung stehen im Jahr 2025 ohnehin lediglich im Spitzensegment gut, da aufgrund der niedrigen Neubautätigkeit mit einer anhaltenden Knappheit an modernen Flächen, somit trotz wirtschaftlicher Stagnation tendenziell steigenden Mieten zu rechnen ist. Sobald die Investmentmärkte für Immobilien wieder anziehen, ist davon auszugehen, dass die Bestandshalter einen Teil ihres Immobilienbestands auf den Markt geben werden, sei es wegen noch nicht abschließend gelösten Refinanzierungsthemen, sei es wegen des Verkaufsdrucks nicht zuletzt bei den deutschen Offenen Publikumsfonds, die im Jahr 2024 mit hohen Mittelabflüssen konfrontiert wurden oder weil diverse institutionelle Fonds in den letzten Jahren ihr Laufzeitende erreicht haben. Die von vielen Akteuren der Immobilienwirtschaft propagierte Erholung an den Immobilieninvestmentmärkten dürfte vor diesem Hintergrund im Jahr 2025 jenseits des Spitzensegments holprig verlaufen.