Lücke von 20 Milliarden Euro

Gerade in der aktuellen Phase des Marktzyklus gewinnt daher die aktive Verwaltung der Mieter und der Anlagen an Bedeutung. Zum einen gilt es, die Ertragsseite der Objekte zu stärken. Zum anderen ist der finanzielle Aufwand für die Objektbewirtschaftung trotz gestiegener Bau-, Instandhaltungs- und Modernisierungskosten so gering wie möglich zu halten, ohne die Attraktivität der Immobilie zu schmälern.

Durch das veränderte Zins- und Marktumfeld erfordern Refinanzierungen eine erhöhte Zinstragfähigkeit. Refinanzierungen dürften in den meisten Fällen mit negativen Auswirkungen für die Ausschüttungen an das Eigenkapital verbunden sein. Allerdings hat sich das Mietsteigerungspotential von Gewerbeimmobilien zuletzt abgeschwächt. Rückläufige Inflationsraten sorgen dafür, dass Indexmieten nicht mehr so stark steigen. Investoren und auch Mieter unterscheiden zunehmend zwischen Immobilien je nach Lage, Nachhaltigkeit und Ausstattung. Diese Differenzierung wird auch bei den Refinanzierungen die Spreizung in den Risikoaufschlägen der Finanzierer verstärken.

Rechtzeitige Vorbereitung ist entscheidend

In jedem Fall sollten sich Investoren und Vermögensverwalter rechtzeitig vor Auslauf des Darlehens mit Optionen befassen, um eine Anschlussfinanzierung sicherzustellen. Banken und andere Finanzierer benötigen aktuell viel mehr Zeit für die Kreditprüfung. Es empfiehlt sich, über die Finanzierungsangebote der Banken Bescheid zu wissen wie auch über die Konditionen alternativer Finanzierer wie etwa Kreditfonds oder von Finanzierungen über Anleihen oder Schuldverschreibungen.

Des einen Leid ist des anderen Freud: Sollte es nicht gelingen, einen Finanzierungspartner für eine Kreditprolongation zu finden und eine Finanzierungslücke durch neues Eigenkapital zu schließen, müssen Immobilieninvestoren erwägen, ihre Immobilie zu verkaufen. Die gerade im Marktumfeld tendenziell schlechte Verhandlungsposition des Verkäufers sorgt auf Käuferseite für attraktive Gelegenheiten. So finden antizyklisch handelnde Käufer ein günstiges Zeitfenster für renditeträchtige Opportunitäten vor. Auch der Einsatz von Fremdkapital wirkt bei Neuinvestments wieder renditesteigernd.

Fazit: Talsohle in Sicht, gezielte Investitionen gefragt

Insgesamt dürfte der Immobilienmarkt seine Talsohle bis Ende 2024 erreicht haben. Dann dürften sich die Rendite- und Preisniveaus stabilisieren. Eine grundlegende, breite Marktbelebung ist allerdings bis Jahresende nicht zu erwarten. Stattdessen wird der Fokus für Investoren auf attraktiven, antizyklischen Investmentopportunitäten aus Sondersituationen liegen.