Starkes erstes Quartal - Büromarkt München zurück auf Kurs

Nachdem sich das Marktgeschehen bereits im zweiten Halbjahr 2025 deutlich belebt hatte, konnte dieser Aufwärtstrend trotz der weiterhin schwierigen wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen im Auftaktquartal des laufenden Jahres eindrucksvoll fortgesetzt werden. Mit einem Flächenumsatz von 172.000 m² verbuchte der Münchener Büromarkt ein starkes erstes Quartal 2026 und konnte das Ergebnis gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum um knapp 26 % steigern. Damit gehört die bayerische Landeshauptstadt nicht nur zu den wenigen Standorten, die beim Umsatz zulegen konnten, sondern sie setzte sich auch eindrucksvoll an die Spitze der großen deutschen Städte. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Dazu beigetragen hat auch die Tatsache, dass in München bereits in den ersten drei Monaten des Jahres einige Großabschlüsse registriert werden konnten. Der Anteil der Größenklasse über 5.000 m² liegt mit rund 48 % des Gesamtumsatzes deutlich über dem Durchschnitt der letzten Jahre. Zu den wichtigsten Verträgen gehören die Anmietung von JetBrains über 21.000 m² am Cityrand Nord sowie der von BNP Paribas Real Estate begleitete Abschluss von E.ON über 20.500 m² am Cityrand West“, erläutert Michael Morgan, Münchener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Entsprechend weisen die Cityrandzonen mit rund 64.000 m² (37 %) den höchsten Anteil am Flächenumsatz auf.

Dynamisch hat sich zudem die Mietpreisentwicklung gezeigt: Mit aktuell 59,50 €/m² (+11 % gegenüber Q1 2025) hat die Spitzenmiete einmal mehr zugelegt und bewegt sich nahe der 60-€-Marke. München ist und bleibt damit auch im bundesweiten Vergleich der teuerste Bürostandort vor Frankfurt und Berlin.

Für das gute Ergebnis entscheidend ist, dass die für München besonders wichtigen Branchen ihre Anmietungstätigkeit wieder spürbar gesteigert haben. Angetrieben von großen Abschlüssen – beispielsweise durch E.ON, Uvision Europe und NXP – sowie von vielen Verträgen aus dem Bereich der Industrieverwaltungen über das gesamte Marktgebiet hinweg, führt diese Nutzergruppe das Branchenranking mit rund 47 % deutlich an. In diesem Ergebnis spiegelt sich auch die erhöhte Nachfrage aus dem Segment der Rüstungsindustrie wider. Auf dem zweiten Platz folgen die IuK-Technologien mit einem Anteil von gut 22 %, wozu unter anderem die bereits erwähnte Großanmietung von JetBrains beigetragen hat.

Das Leerstandvolumen ist im Jahresvergleich nahezu stabil geblieben und liegt bei rund 1,8 Mio. m². Die wichtige Kategorie der modernen Flächen verzeichnet einen leichten Rückgang um etwa 5 %. Somit verfügen aktuell rund 828.000 m² bzw. 45 % der vakanten Flächen über eine moderne Ausstattungsqualität. Die Leerstandsrate im Marktgebiet notiert bei 8,0 %. Aufgrund der starken Nachfrage in den zentralen Lagen bleibt das Angebot dort weiterhin begrenzt. Dies spiegelt sich auch in der Leerstandsrate wider: In der Münchener City liegt sie bei nur 3,4 %. Auch Neubau-Erstbezugsflächen verweilen insbesondere in Citylagen auf einem niedrigen Niveau und summieren sich gerade einmal auf rund 8.000 m².

Trotz schwieriger Rahmenbedingungen blickt der Münchener Büromarkt auf ein starkes erstes Quartal mit gestiegenem Flächenumsatz zurück und setzt sich damit auch im bundesweiten Vergleich deutlich von den anderen Top-Standorten ab.

Zwar wirken sich die aktuellen geopolitischen Konflikte im Nahen Osten spürbar auf die Weltwirtschaft aus und könnten auch die deutsche Wirtschaft bremsen. Dennoch spricht einiges für eine weiterhin lebhafte Vermietungsdynamik am Münchener Markt. Einerseits dürfte das von der Bundesregierung initiierte Investitionsprogramm für Rüstung und Infrastruktur weiterhin stimulierend auf die Nachfrage wirken. Als Indiz hierfür zu werten ist, dass seit Jahresbeginn bereits einige Vermietungen in diesem Segment verzeichnet werden konnten. Zudem gibt es einige großflächige Gesuche am Markt, die das Marktsentiment positiv beeinflussen dürften. Vor diesem Hintergrund und mit Blick auf den guten Jahresauftakt erscheint ein Flächenumsatz im Bereich des Langzeitschnitts (~650.000 m²) als realistisch.

„Angebotsseitig zeichnet sich eine Seitwärtsbewegung beim Leerstand auf erreichtem Niveau ab. Der Scheitelpunkt dürfte erreicht sein, sodass auch ein moderater Rückgang nicht ausgeschlossen werden kann. Vor allem im Segment der Premiumflächen dürfte das Angebot weiter sinken. Gleichzeitig bleibt der Druck auf die Spitzenmieten hoch, sodass die 60-€/m²-Marke kurzfristig überschritten werden dürfte“, prognostiziert Michael Morgan.

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