Die TAG Immobilien AG (TAG) hat heute über ihre 100%ige polnische Tochtergesellschaft Vantage Development S.A. einen Vertrag zum Erwerb von 5.322 Mietwohnungen von der R4R Poland sp. z o.o. (Resi4Rent) unterzeichnet. Der Vollzug der Transaktion wird, in Abhängigkeit von der Freigabe durch die polnische Kartellbehörde, zum Ende des dritten bzw. im Verlauf des vierten Quartals 2025 erwartet.
Der Kaufpreis für das Portfolio von PLN 2.405 Mio. (ca. EUR 565 Mio. auf Basis des aktuellen Wechselkurses EUR/PLN von ca. 1:4,25) wird zum Zeitpunkt des Vollzugs um das Working Capital, das in den die Immobilien haltenden und von der TAG zu erwerbenden Objektgesellschaften vorhanden ist, angepasst. Finanzverbindlichkeiten werden durch die TAG nicht übernommen.
Die zu erwerbenden 5.322 Mieteinheiten verfügen über eine gesamte Nutzfläche von ca. 177.700 qm und liegen in den sechs größten Städten Polens: Warschau (1.755 Einheiten), Breslau (1.653 Einheiten), Posen (571 Einheiten), Krakau (535 Einheiten), Lodz (506 Einheiten) und Danzig (302 Einheiten). Insgesamt handelt es sich um 18 Projekte, die im Wesentlichen in den letzten drei Jahren neu errichtet wurden und mit einem Leerstand von in der Regel nur ca. 2% nahezu voll vermietet sind. Bei fünf Projekten wurde in den letzten zwölf Monaten mit der Vermietung begonnen, davon wurden zwei Projekte erst in den letzten Wochen fertig gestellt und befinden sich daher aktuell noch in der ersten Phase der Vermietungsaktivitäten.
Für die Zahlung des Kaufpreises stehen die bereits vorhandenen liquiden Mittel des TAG-Konzerns zur Verfügung, die sich zum 30. Juni 2025 auf EUR 870 Mio. beliefen. Die Liquidität der TAG wird durch eine Brückenfinanzierung von bis zu EUR 600 Mio. mit einer Laufzeit von bis zu 24 Monaten unterstützt, die von Bank of America und Société Générale zur Verfügung gestellt wurde und durch verschiedene potenzielle Kapitalmarktinstrumente refinanziert werden soll, sofern die Marktbedingungen dies zulassen.
Nach vollständiger Vermietung aller erworbenen Projekte und unter Berücksichtigung der im Konzern zu erzielenden Synergien, erwartet die TAG auf Basis vorläufiger Berechnungen im Geschäftsjahr 2026 aus dem Portfolio eine Netto-Ist-Miete der Mieteinheiten von ca. PLN 175-180 Mio. PLN (ca. EUR 41-43 Mio.), ein Mietergebnis von ca. PLN 163-167 Mio. (ca. EUR 38-40 Mio.) sowie einen Beitrag zum bereinigten EBITDA von ca. PLN 140-145 Mio. (ca. EUR 32-34 Mio.). Der Kaufpreis entspricht damit einer von der TAG erwarteten Bruttoanfangsrendite auf die Netto-Ist-Miete von ca. 7,5% und einer erwarteten Rendite auf das Mietergebnis von ca. 6,8% im Jahr 2026.
Weitere Einzelheiten zu den Auswirkungen auf die Finanzkennzahlen der TAG werden nach Vollzug der Transaktion feststehen. Sie werden voraussichtlich mit der Prognose für das Geschäftsjahr 2026 bekannt gegeben, die mit der Zwischenmitteilung zum dritten Quartal 2025 veröffentlich wird.
Unter der Annahme des erfolgreichen Vollzugs der Transaktion würde sich das gesamte polnische Immobilienvolumen auf ca. EUR 2.000 Mio. (30. Juni 2025: EUR 1.464 Mio.) erhöhen. Das gesamte Immobilienvolumen in Deutschland, dem Kernmarkt der TAG, belief sich auf Basis der dortigen ca. 83.000 Wohnungen zum 30. Juni 2025 auf EUR 5.318 Mio.
Claudia Hoyer, COO und Co-CEO der TAG, erklärt: „Das strategische Ziel, spätestens bis Ende des Jahres 2028 über ca. 10.000 Mietwohnungen in Polen zu verfügen, werden wir mit Hilfe dieser Akquisition deutlich früher als geplant erreichen. Wir verfügen insofern sehr bald über ein qualitativ hochwertiges und renditestarkes Neubauportfolio in den sechs größten Städten eines Landes, das sowohl gesamtwirtschaftlich als auch für den Wohnungsmarkt über exzellente Fundamentaldaten verfügt. Zugleich sehen wir in Polen weiterhin Wachstumsmöglichkeiten. Wir werden also auch in den nächsten Jahren unser Vermietungsportfolio weiter Schritt für Schritt ausbauen und unseren Fokus dabei auf die attraktivsten Projekte legen können."
Polens Wirtschaft hat in den vergangenen Jahren eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit bewiesen und das BIP-Wachstum der anderen EU-27-Länder konstant übertroffen, selbst in Konjunkturabschwüngen wie der Pandemie. Dies unterstreicht die starke Binnennachfrage. Der anhaltende Rückgang der Arbeitslosenquote in Polen spiegelt die konstante Schaffung von Arbeitsplätzen und die Flexibilität des Arbeitsmarktes wider. Dieser Trend wird durch eine günstige Demografie und eine höhere Erwerbsbeteiligung der jüngeren Generationen zusätzlich unterstützt. Der polnische Wohnungsmarkt weist nach wie vor eine erhebliche Wohnungsknappheit auf. Polen verfügt im Hinblick auf die pro Einwohner zur Verfügung stehende Wohnfläche über einen der kleinsten und im Hinblick auf die durchschnittliche Anzahl der Personen je Haushalt über einen der höchsten Werte in der Europäischen Union. Hinzu kommt, dass fast 50% der Wohnungen bereits zwischen 1945 und 1988 gebaut wurden und nicht den Qualitätsanforderungen der heutigen Bewohner entsprechen.
Basierend auf diesen starken Fundamentaldaten und Trends verzeichnete Polen in den sechs größten Städten des Landes seit Jahresbeginn 2022 für Neubauwohnungen einen deutlichen Anstieg der Verkaufspreise (je nach Standort von ca. +40% bis +60%) und der Mieten (je nach Standort von ca. +25% bis +40%).
Wie bereits am 12. August 2025 berichtet, verlief das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2025 für den TAG-Konzern sehr erfolgreich. Mit einem FFO I von EUR 91,6 Mio. konnte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum eine Steigerung um 4% erreicht werden. Auch im polnischen Verkaufsgeschäft war im zweiten Quartal 2025 mit EUR 11,6 Mio. (Q1 2025: EUR 5,0 Mio.) ein Ergebnisanstieg zu verzeichnen. Für das deutschen Immobilienportfolio zeigte sich im ersten Halbjahr 2025 die Fortsetzung des bereits zum Jahresende 2024 festgestellten positiven Bewertungstrends. Die Wertsteigerung des Portfolios betrug ca. 1,4% nach ca. 0,9% im H2 2024. Unterstützt durch eine starke Wertentwicklung im polnischen Vermietungsportfolio führte dies, neben der positiven operativen Entwicklung, trotz der im Juni ausgeschütteten Dividende von EUR 0,40 je Aktie zu einem Anstieg des NTA je Aktie auf EUR 20,18 (31. Dezember 2024: EUR 19,15) und einem weiteren Rückgang des LTV auf 45,3% (31. Dezember 2024: 46,9%).
Auf dieser Basis und in Folge des nach Vollzug der Transaktion stark gewachsenen polnischen Vermietungsportfolios erhöht sich der operative Cashflow der TAG in wesentlichem Umfang. Vor diesem Hintergrund ist geplant, die Ausschüttungsquote für die Dividende auf mindestens 50% des FFO I zu erhöhen. Dies soll erstmalig für die Dividende für das Geschäftsjahr 2026 gelten. In Bezug auf die Dividende für das laufende Geschäftsjahr 2025 ist weiterhin die bisherige Ausschüttungsquote von 40% des FFO I geplant.
Martin Thiel, Finanzvorstand und Co-CEO der TAG ergänzt dazu: „Mit dem Erwerb dieses Portfolios haben wir das für die nächsten Jahre geplante Wachstum mit einem großen Schritt vorgezogen. Deshalb können wir nun, unterstützt durch ein sehr erfolgreiches erstes Halbjahr 2025, früher als geplant die Ausschüttungsquote für die Dividende erhöhen. Dennoch werden wir unsere konservative und mit Disziplin verfolgte Finanzierungspolitik der letzten Jahre nicht aus den Augen verlieren. Diese aktuelle Akquisition belegt, dass die TAG aus einer Position der finanziellen Stärke heraus attraktive Möglichkeiten am Markt nutzen kann, um wirtschaftlich nachhaltig zu wachsen.“
