Trotz des eingetrübten konjunkturellen Umfelds, der anhaltenden geopolitischen Unsicherheiten sowie struktureller Veränderungen auf der Nachfrageseite präsentiert sich der Münchener Büromarkt auf hohem Niveau stabil. Mit einem Flächenumsatz von 354.000 m² verbucht die bayerische Landeshauptstadt ein starkes erstes Halbjahr 2026. Die Dynamik aus dem ersten Quartal mit 172.000 m² setzte sich auch im zweiten Quartal mit weiteren 182.000 m² fort. Damit wurde das verhaltene Vorjahresergebnis um rund 38 % und der zehnjährige Durchschnitt um gut 4 % übertroffen. Folglich zählt München zu den wenigen deutschen Büromärkten mit steigenden Flächenumsätzen und ist neben Berlin der einzige Standort, der ein Resultat oberhalb seines Langzeitschnitts erzielen konnte. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Zwar ist über nahezu alle Größenklassen hinweg eine lebhafte Nachfrage zu verzeichnen, dennoch leisten insbesondere Großabschlüsse über 10.000 m² einen wesentlichen Beitrag zum starken Halbjahresresultat. Sie kommen auf einen überdurchschnittlichen Marktanteil von knapp 24 %. Ebenfalls bemerkenswert ist das Volumen mittelgroßer Abschlüsse zwischen 2.000 und 5.000 m², die den höchsten Umsatz seit 2019 auf sich vereinen (anteilig fast 24 %). Zu den wichtigsten Verträgen im ersten Halbjahr zählen der Eigennutzerneubau von Apple mit 29.200 m² in der Münchener City, sowie die größte Vermietung des laufenden Jahres: der von BNP Paribas Real Estate begleitete Abschluss von E.ON über 21.500 m².
„Die hohe Nachfrage nach modernen und qualitativ hochwertigen Flächen spiegelt sich auch in der Mietpreisentwicklung wider. Die Spitzenmiete stieg gegenüber dem Vorjahr auf 59,50 €/m² und verzeichnet damit einen Zuwachs von rund 8 %“, erläutert Michael Morgan, Münchener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Münchener Leitbranchen treiben Flächenumsatz
Münchens Leitbranchen präsentieren sich im laufenden Jahr einmal mehr äußerst anmietungsstark. Sowohl die Verwaltungen von Industrieunternehmen (~36 %) als auch Unternehmen des IuK-Sektors (~27 %) konnten ihre Flächenumsätze gegenüber dem Vorjahr deutlich steigern. Mit rund 126.000 m² beziehungsweise 96.000 m² liegen beide Branchen deutlich über ihrem langjährigen Durchschnitt. Ausschlaggebend hierfür waren in erster Linie großvolumige Vermietungen an Unternehmen wie E.ON und Uvision Europe im Industriesektor sowie Apple und JetBrains im Bereich der Software-Technologien. Auch die steigende Nachfrage aus dem Segment der Rüstungsindustrie macht sich zunehmend bemerkbar und spiegelt sich in den aktuellen Vermietungsaktivitäten wider.
Das Leerstandvolumen hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum zwar kaum verändert und liegt weiterhin bei 1,86 Mio. m², bei modernen Büroflächen wurde jedoch ein Rückgang von rund 11 % registriert. Aktuell entfallen lediglich rund 810.000 m² beziehungsweise 44 % des gesamten Leerstandes auf moderne Büroflächen. Die Leerstandsquote im gesamten Marktgebiet notiert bei 8,0 %. Aufgrund des anhaltend hohen Nachfragedrucks in den zentralen Lagen Münchens bleibt das Angebot dort weiterhin knapp. Besonders deutlich wird dies in der City, wo die Leerstandsquote lediglich 3,5 % beträgt. Entsprechend stehen auch Neubau-Erstbezugsflächen vor allem in den Citylagen nur in begrenztem Umfang zur Verfügung und summieren sich dort auf lediglich 16.000 m².
Perspektiven
Ungeachtet der herausfordernden wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen konnte der Münchener Büromarkt ein erfolgreiches erstes Halbjahr 2026 verzeichnen. Durch den gestiegenen Flächenumsatz und das überdurchschnittliche Halbjahresergebnis hebt sich die bayerische Hauptstadt im bundesweiten Vergleich deutlich von anderen deutschen Top-Büromärkten ab.
Nachdem sich der Münchener Büromarkt im ersten Halbjahr äußerst robust gezeigt hat, sprechen auch für die zweite Jahreshälfte mehrere Faktoren für eine positive Entwicklung. Einerseits belasten die anhaltenden geopolitischen Spannungen im Nahen Osten die Weltwirtschaft und wirken sich auch auf die deutsche Konjunktur spürbar aus. Gleichzeitig dürfte das Investitionsprogramm der Bundesregierung in den Bereichen Infrastruktur und Verteidigung zusätzliche Impulse für die Flächennachfrage setzen. Erste Abschlüsse aus diesen Sektoren bestätigen diese Entwicklung bereits seit Jahresbeginn. Darüber hinaus befinden sich mehrere großvolumige Gesuche im Markt, die bei erfolgreichem Abschluss für zusätzliche Dynamik sorgen könnten. Vor diesem Hintergrund erscheint ein Umsatz von rund 650.000 m² in 2026 realistisch.
„Auf der Angebotsseite deutet sich derweil eine Stabilisierung des Leerstandes an. Im Segment hochwertiger Premiumflächen dürfte sich das verfügbare Angebot jedoch weiter verknappen. Gleichzeitig bleibt der Aufwärtsdruck auf die Spitzenmiete bestehen, sodass die Marke von 60 €/m² kurzfristig überschritten werden sollte“, prognostiziert Michael Morgan.
