Aengevelt analysiert sinkende Kaufpreisfaktoren trotz steigender Immobilienpreise

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlichte vor Kurzem, dass die nominalen Kaufpreise für Immobilien, die anhand tatsächlicher Transaktionen erhoben werden, seit Anfang 2024 kontinuierlich steigen. Bei den Preisen für Wohnimmobilien war es im vierten Quartal 2025 ein Plus von 4,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Preise für Büroimmobilien erhöhten sich im gleichen Zeitraum um 3,9 % und die Preise für Einzelhandelsimmobilien um 2,3 %. Aengevelt Immobilien weist indessen darauf hin, dass es sich hier um nominale Preissteigerungen handelt, aus denen der Inflationseffekt herausgerechnet werden muss, weil die Mietniveaus in diesem Zeitraum ebenfalls gestiegen sind.

Für die Investmentmärkte wichtiger sind die Kaufpreisfaktoren bzw. die Renditen. Dazu hat der von Aengevelt mitgegründete Maklerverbund DIP - Deutsche Immobilien-Partner sowohl die marktüblichen Einstiegsfaktoren als auch die Spitzenfaktoren für die Assetklassen Büro, Geschäftshäuser, Logistik, SB-/Fachmärkte und Wohninvestments in den 16 deutschen Städten Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Stuttgart ermittelt. Die meisten Faktoren präsentierten sich dabei stabil. Zudem fielen sowohl die positiven als auch negativen Veränderungen in den meisten Städten und Assetklassen geringfügig aus und bewegten sich in der Größenordnung eines halben bis vollen Punktes. Ausnahmen bildeten die B-Stadt Nürnberg und die C-Stadt Freiburg/Breisgau, wo deutlichere positive Tendenzen zu beobachten waren. Zudem schnitt unter den Assetklassen das Segment Industrie/Gewerbe/Logistik vergleichsweise am besten ab.

Trotz differenzierter Entwicklungen im Detail kann in Summe über alle Standorte und Assetklassen hinweg von einer leicht nachgebenden Tendenz gesprochen werden, was im Umkehrschluss leicht steigende Renditen bedeutet. Der Renditeanstieg für Immobilieninvestments korrespondiert damit, dass im Jahresverlauf die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen ebenfalls gestiegen sind, von 2,14 % auf 2,83 %. Das Zinsniveau für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung hat analog von 3,15 % auf 3,85 % angezogen.

Die höchsten Renditen bieten zurzeit über alle Standorte hinweg die Assetklassen Industrie/Gewerbe/Logistik und SB-Märkte/Fachmärkte/-zentren, wo sich an vielen Standorten Renditen zwischen 6,0 und 7,5 %, individuell sogar bis zu 10,0 %, erzielen lassen, gefolgt von Bürogebäuden mit marktüblichen Renditen von 5,5 bis 6,5 %. Für Mehrfamilienhäuser im Bestand (mittlere Ausstattung) liegen die Renditen zwischen 4,5 % und 7,0 %, im Wohnungsneubau sind es zwischen 4,0 bis 5,0 %. Bei diesen Spannen ist allerdings zu beachten, dass es regionale Ausreißer nach unten und oben gibt. Für das Jahr 2026 erwartet Aengevelt im Wesentlichen eine Seitwärtsbewegung sowohl, was die gesamtwirtschaftlichen Zinsniveaus, als auch, was Kaufpreisfaktoren und Renditen von Immobilien betrifft.

Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter des DIP-Partners Aengevelt Immobilien: „Unsere Analysen zeigen, dass hinsichtlich der Entwicklung der Kaufpreise bzw. Renditen weitgehende Stabilität eingetreten ist. Allerdings bieten die regionalen Märkte, Mikrostandorte und individuelle Objekte zahlreiche Chancen und Nischen, die marktkundig beratene Investoren ausnutzen können. Grundsätzlich gibt es keinen Grund mehr, Transaktionen aufzuschieben – das gilt für die Käuferseite und auch für die Verkäuferseite, wo historische Buchwerte gegebenenfalls an aktuelle Verkehrswerte anzupassen sind.“"