Berliner Büromarkt mit höchstem Umsatzplus unter den A-Standorten

Mehr als verdoppelt hat sich hierbei der moderne Flächenumsatz, wozu auch die fünf größten Abschlüsse des ersten Quartals ihren Anteil beisteuern. Dies ist als klares Indiz dafür zu werten, dass sich die Nachfrage gerade auch bei Großgesuchen stark auf das Segment der Premiumflächen fokussiert. In der Umsatzverteilung auf die Teilmärkte stechen bislang die drei Büromarktzonen Mitte (33.500 m²), Stadtgebiet Süd (23.000 m²) und Europacity (21.000 m²) heraus. Mit WOLT und Doctolib (beide in Mitte) sowie Strabag im Stadtgebiet Süd und 50Hertz bzw. Snowflakes (beide Europacity) wurden in allen drei Zonen Großverträge mit mindestens 7.000 m² registriert.

„Hinsichtlich der Spitzenmiete gibt es zwar zunehmend Premiumobjekte, in denen das Level von 50 €/m² erreicht oder sogar überschritten werden kann, insgesamt sind die bereits mehrfach erzielten 47 €/m² jedoch zunächst weiter als marktrelevant zu erachten“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer und Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Bei der Branchenzusammensetzung des Flächenumsatzes springen in erster Linie zwei Sektoren ins Auge, die bis dato für knapp die Hälfte des Marktgeschehens verantwortlich zeichnen. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang die IuK-Technologien (gut 26 %) und die Verwaltungen von Industrieunternehmen (knapp 23 %).

Die Nutzer des IuK-Sektors kamen hierbei nicht nur auf das höchste Volumen, sondern zusätzlich auch auf die meisten Verträge, die größtenteils in den nachgefragten Lagen innerhalb des S-Bahn-Rings zum Abschluss gekommen sind. Bei den Verwaltungen von Industrieunternehmen fielen dagegen hauptsächlich die großen Umsatztreiber von Strabag (Stadtgebiet Süd; 12.000 m²) und 50Hertz (Europacity; 9.600) ins Gewicht.

Das Leerstandvolumen ist zu Jahresbeginn um 3 % auf jetzt 1,99 Mio. m² gestiegen. Parallel hierzu ging es auch mit der Leerstandsrate erneut etwas nach oben, die zum Ende des ersten Quartals bei 9,1 % notiert. Moderne Flächen summieren sich aktuell auf 1,22 Mio. m², was einem Marktanteil von 61 % entspricht. Alles in allem kann demnach auch im modernen Segment nicht von einem Angebotsmangel gesprochen werden. Die Herausforderung besteht allerdings darin, dass sich Angebot und Nachfrage in Puncto Lage und Ausstattung in einem preissensiblen Markt treffen.

Der Berliner Büromarkt hat im ersten Quartal den Grundstein für ein dynamisches Vermietungsgeschehen im Jahr 2026 gelegt. Wichtige Faktoren wie die spürbare Belebung im Segment ab 5.000 m² und die breite Verteilung des Volumens über mehrere umsatzstarke Büromarktzonen stimmen optimistisch, dass sich die positive Entwicklung auch im Jahresverlauf weiter fortsetzt.

Insgesamt ist jedoch darauf hinzuweisen, dass sich die Nachfrage auf zentrale Lagen, modernes Produkt und bevorzugt Erstbezugsflächen konzentriert, wodurch die Marktaktivitäten auf ein relativ begrenztes Segment fokussiert bleiben. Das zeigt sich auch an den bisher nicht umgesetzten Großgesuchen, bei denen in der Regel nur in geringem Maße Kompromisse im Anforderungskatalog an Flächen- und Lagequalitäten sowie die Mietpreiskonditionen eingegangen werden.

„Vor dem Hintergrund der skizzierten Marktbedingungen ist davon auszugehen, dass sich der Nachfragedruck im Premiumsegment in der Entwicklung der Spitzenmiete niederschlagen dürfte. Somit ist es nur eine Frage der Zeit, bis sich die teils sehr hohen Angebotsmieten im Bereich der 50-€/m²-Marke in weiteren Vertragsabschlüssen in dieser Größenordnung manifestieren“, prognostiziert Jan Dohrwardt.

Link zum Marktbericht: https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/bueromarkt/berlin-report