Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt in den sieben Metropolen zeigt 2025 ein heterogenes Bild mit überwiegend rückläufigen Transaktionsvolumen. In der Summe wurden rund 15 Milliarden Euro investiert, rund zwölf Prozent weniger als im Vorjahr (16,9 Milliarden Euro) und etwas mehr als ein Drittel weniger als im zehnjährigen Mittel.
Während alle Städte deutliche Einbußen gegenüber den langfristigen Mittelwerten verzeichnen, variieren die Rückgänge erheblich: Frankfurt verbucht mit minus 81 Prozent zum Zehnjahresmittel den stärksten Einbruch, Köln mit minus 38 Prozent den geringsten. Die Spitzenrenditen entwickeln sich stabil bis leicht steigend, wobei Logistikimmobilien die höchsten Renditen aufweisen. Ausländische Investoren bleiben wichtige Marktakteure, ihr Anteil schwankt zwischen zwölf und 46 Prozent je nach Stadt.
Berlin führt mit einem Transaktionsvolumen von 4,72 Milliarden Euro die Rangliste der Städte an, verzeichnet jedoch einen Rückgang von 24 Prozent gegenüber 2024. Die Nutzungsart Living dominiert mit 1,79 Milliarden Euro, gefolgt von Büro mit 1,65 Milliarden Euro. Ausländische Käufer tätigen 46 Prozent der Investitionen, während 36 Prozent der Verkäufer aus dem Ausland stammen. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien liegt bei 4,2 Prozent, für Einzelhandel bei 3,4 Prozent und für Logistik bei 4,6 Prozent. Insgesamt wurden 119 Deals registriert und damit 21 mehr als im Vorjahr. Bei den Transaktionen größer 100 Millionen Euro gab es jedoch einen Rückgang von zwölf auf sieben.
Anja Schuhmann, Niederlassungsleiterin JLL Berlin & Leipzig: „Berlin bleibt mit 4,72 Milliarden Euro Transaktionsvolumen klar die Nummer eins unter Deutschlands Immobilienmetropolen – auch wenn dies einen Rückgang von 24 Prozent gegenüber dem Vorjahr bedeutete. Aber trotz aller Herausforderungen sehe ich ermutigende Signale für 2026: Wir sehen deutlich mehr Pitch-Aktivitäten und bereits eine substanzielle Pipeline. Das heißt, es wird definitiv mehr Produkt auf den Markt kommen. Und wenn sich die deutsche Wirtschaft und vor allem die Vermietungsmärkte in den nächsten Monaten stabilisieren, erwarte ich einen positiven Trend. Das Ankaufsinteresse und die Liquidität bei den Investoren sind vorhanden – das sind gute Voraussetzungen für eine Belebung des Berliner Marktes.“
Düsseldorf erreicht ein Investmentumsatz von 1,54 Milliarden Euro, ein Plus von 20 Prozent im Vergleich zu 2024. Büroimmobilien führen mit 450 Millionen Euro, das Segment Living folgt mit 360 Millionen Euro. Ausländische Käufer tätigen 36 Prozent der Investitionen, 32 Prozent der Verkäufer stammen aus dem Ausland. Die Spitzenrenditen liegen bei 4,5 Prozent für Büros, 3,6 Prozent für Einzelhandel und 4,6 Prozent für Logistik. Die Dealanzahl stieg von 52 auf 64, jedoch gingen die Großdeals von drei auf null zurück.
Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf: „Zum Jahresende haben wir auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt eine spürbare Rückkehr der Dynamik gesehen. In einem längeren Annäherungsprozess haben sich die Erwartungen von Käufern und Verkäufern wieder aufeinander zubewegt und damit eine neue, tragfähige Preisbasis geschaffen – ein wichtiges Signal für den Markt.
Der Markt befindet sich damit in einer Phase der Bodenbildung: Noch liegen die meisten Abschlüsse im unteren zweistelligen Millionenbereich, doch bereits ein oder zwei größere, qualitativ überzeugende Transaktionen können das Vertrauen in den Standort deutlich stärken.
Auch wenn sich die Finanzierungsbedingungen bislang kaum verändert haben, wächst unter diesem Eindruck die Zuversicht. Institutionelle Investoren kehren schrittweise zurück, Prüfprozesse für neue Investitionen und Projektentwicklungen werden wieder aufgenommen, und die Bereitschaft, Kapital zu allokieren, nimmt zu.“
Frankfurt erreicht ein Volumen von 1,35 Milliarden Euro, was einem Rückgang von 23 Prozent entspricht. Investitionen in das Segment Logistik-Industrie führen mit 610 Millionen Euro, Living folgt mit 430 Millionen vor Büro mit 280 Millionen Euro. Ausländische Käufer stellen 33 Prozent, 22 Prozent der Verkäufer kommen aus dem Ausland. Die Spitzenrenditen liegen bei 4,6 Prozent für Büros, 3,5 Prozent für Einzelhandel und bis zu 4,5 Prozent für Logistik. Die Dealanzahl stieg von 55 auf 63, jedoch gingen die Großdeals von drei auf null zurück.
Suat Kurt, Niederlassungsleiter JLL Frankfurt: „Der Frankfurter Bürotransaktionsmarkt blieb auch 2025 mit rund 15 Deals und einem Volumen von knapp unter 300 Millionen Euro hinter den Erwartungen zurück. Dies war insbesondere dem Mangel an Core Produkten geschuldet. Dennoch könnte es im neuen Jahr deutlich nach oben gehen, da sich aktuell viele teils auch großvolumige Objekte im Markt befinden und die Pitchaktivitäten wieder zunehmen.
Zugleich zeigt der Frankfurter Wohnungsmarkt erste positive Signale. Nach den herausfordernden Vorjahren kehrt vorsichtig Bewegung zurück, wobei wir insbesondere bei internationalen Investoren wieder Interesse beobachten. Core-Objekte und jüngere Bestände ziehen Aufmerksamkeit auf sich, und wo Verkäufer ihre Preiserwartungen an die aktuellen Marktgegebenheiten angepasst haben, kommen vereinzelt Transaktionen zustande.“
Hamburg verzeichnet ein Transaktionsvolumen von 2,27 Milliarden Euro, was einem Rückgang von vier Prozent entspricht. Büroimmobilien dominieren mit 710 Millionen Euro, Living-Investitionen erreichen 680 Millionen Euro. Ausländische Investoren stellen 33 Prozent der Käufer, während 21 Prozent der Verkäufer aus dem Ausland stammen. Die Spitzenrendite für Büros liegt bei 4,05 Prozent, für Einzelhandel bei 3,4 Prozent und für Logistik bei 4,5 Prozent. Die Transaktionsanzahl reduzierte sich von 113 auf 86 Deals, die Großdeals gingen von vier auf drei zurück.
Alexander von Bülow, Niederlassungsleiter JLL Hamburg: „Nach der Flaute auf dem Hamburger Investmentmarkt im ersten Halbjahr 2025, hat der Markt im zweiten Teil wieder Fahrt aufgenommen. Durch die Transaktionen in diesen Monaten haben Eigentümer und Investoren wieder mehr Evidenzen erhalten und dadurch Sicherheit, was möglich ist und wo der Markt steht. Das beflügelt nun weitere Transaktionen und wir sehen bereits für die ersten beiden Quartale 2026 viel Aktivität und Transaktionen, die auf den Abschluss zusteuern. Der Mut zum Verkauf und Ankauf nimmt zu, wenn es um gute Objekte in guten Lagen geht. C-Lagen bleiben aber weiterhin schwierig.
Köln verzeichnet ein Transaktionsvolumen in Höhe von 1,38 Milliarden Euro, ein Plus von elf Prozent. Büroimmobilien dominieren mit 460 Millionen Euro, dahinter rangiert Living mit 300 Millionen Euro. Mit nur zwölf Prozent weist Köln den geringsten Anteil ausländischer Käufer auf, fünf Prozent der Verkäufer stammen aus dem Ausland. Die Spitzenrenditen betragen 4,5 Prozent für Büros, 3,7 Prozent für Einzelhandel und 4,6 Prozent für Logistik. Die Transaktionsanzahl stieg von 29 auf 44, die Großdeals reduzierten sich von drei auf zwei.
Knut Kirchhoff, Niederlassungsleiter JLL Köln: „Transaktionen jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke wie der Verkauf der „Gerling Gardens“ sind weiterhin die Ausnahme, doch eine deutliche Zunahme der Gesamtzahl der Abschlüsse spiegelt die zunehmende Dynamik im Markt wider. Insbesondere zum Ende des Jahres haben Deals und Vermarktungen wieder zugenommen, so dass wir optimistisch auf 2026 blicken können. Ein wichtiger Faktor für diesen Optimismus: Institutionelle Investoren, die lange an der Seitenlinie gestanden haben, werden zunehmend aktiv, um von korrigierten Preisen bei Büroimmobilien und den sich bietenden Möglichkeiten zu profitieren.“
München erreicht mit 2,88 Milliarden Euro das zweithöchste Transaktionsvolumen und liegt lediglich neun Prozent unter dem Vorjahreswert. Büroimmobilien führen mit 1,01 Milliarden Euro, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit 870 Millionen Euro. Mit 44 Prozent weist München den höchsten Anteil ausländischer Verkäufer auf, während 36 Prozent der Käufer aus dem Ausland kommen. Die Spitzenrenditen bewegen sich bei 4,05 Prozent für Büros, 3,2 Prozent für Einzelhandel und 4,5 Prozent für Logistik. Die Dealanzahl blieb mit 64 annähernd auf Vorjahresniveau (64), jedoch verdoppelte sich die Zahl der Großdeals von vier auf acht Transaktionen.
Fritz Maier-Hartmann, Niederlassungsleiter München & Nürnberg: „2025 war das Jahr der Privatinvestoren, die die Chance nutzten und Premiumobjekte in der Münchner Fußgängerzone erwarben. Das kommt in München sehr selten vor, dass es so viele Opportunitäten auf einmal gibt. Diese Deals haben das Transaktionsergebnis getrieben. Bei den Institutionellen Investoren war es recht ruhig. Wir gehen für 2026 jedoch von einer leichten Belebung und größerem Appetit der Institutionellen aus. Allerdings fast ausschließlich im Core Segment. Lage und Qualität sind harte Kriterien. Es wird definitiv mehr Produkt auf den Markt kommen. Was davon platziert werden kann, wird insbesondere davon abhängen, wie gut die einzelnen Objekte sind und wie hoch die Verkaufsmotivation und Kaufpreiserwartung der Eigentümer sein wird. Der Preisanpassungsprozess insbesondere für die non-Core Objekte wird weiter voranschreiten.“
Stuttgart verzeichnet mit 850 Millionen Euro einen Rückgang von elf Prozent. Logistikimmobilien führen hier mit 360 Millionen Euro das Feld an, dahinter folgt Living mit 250 Millionen Euro. Ausländische Investoren tätigen 36 Prozent der Käufe, während nur fünf Prozent der Verkäufer aus dem Ausland stammen. Die Spitzenrenditen betragen 4,25 Prozent für Büros, 3,7 Prozent für Einzelhandel und 4,6 Prozent für Logistik. Die Transaktionsanzahl sank von 55 auf 47, Großdeals gingen von einem auf null zurück.
Georg Charlier, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart: „Das im Jahr 2025 erzielte Transaktionsvolumen lag geringfügig unter dem Vorjahreswert. Wie erwartet und entsprechend den Vorjahren, ist der Investmentmarkt von Zurückhaltung geprägt. Die Sektoren Logistik-Industrie und Living standen für rund 75 Prozent des Transaktionsvolumens, der Bürosektor für lediglich 15 Prozent. Damit spiegelt sich die industrielle Wirtschaftsstruktur auch in den Transaktionszahlen wider. Für 2026 wird mit einer Belebung des Stuttgarter Marktes gerechnet, insbesondere im Sektor Office.“
