NAI apollo: Deutscher Transaktionsmarkt für Wohnportfolios normalisiert sich auf niedrigem Niveau

Auf dem deutschen Transaktionsmarkt für Wohnportfolios (ab 30 Wohneinheiten) haben die Marktaktivitäten laut der aktuellen Analyse von NAI apollo, Mitglied von NAI Partners Germany, zum Jahresende hin wieder an Dynamik gewonnen. So wurden in den vergangenen drei Monaten Transaktionen in Höhe von 2,4 Mrd. Euro registriert und damit das höchste Quartalsergebnis verzeichnet. Zuvor belief sich das Volumen auf 2,3 Mrd. Euro im ersten Quartal sowie jeweils rund 2,0 Mrd. Euro im zweiten und dritten Quartal 2025. Im gesamten Jahresverlauf wurden Wohnportfolios im Wert von 8,7 Mrd. Euro und rund 57.500 Einheiten gehandelt. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies Einbußen um 6,9 Prozent (2024: 9,4 Mrd. Euro mit 65.000 Einheiten). Ausschlaggebend hierfür ist insbesondere ein Rückgang an großvolumigen Abschlüssen und damit eine deutlich geringere Aktivität im Segment über 100 Mio. Euro. Gleichzeitig konnte das Jahresergebnis dank eines kräftig gestiegenen Umsatzes bei mittelgroßen Portfoliodeals das Transaktionsvolumen von 2023 (6,2 Mrd. Euro) um rund 40,0 Prozent übertreffen. „Trotz eines weiterhin herausfordernden konjunkturellen Umfelds und anhaltender geopolitischer Unsicherheiten haben sich Wohnimmobilien wieder als vergleichsweise resiliente Anlageklasse erwiesen, auch wenn der Wohnportfoliotransaktionsmarkt spürbar unter Druck steht. Die Nachfrage wird aktuell von inländischen institutionellen Investoren getragen. Zugleich weiten internationale Investoren und vor allem private Anleger sowie Private-Equity-Fonds & Opportunity-Fonds ihren Anlagefokus in Deutschland spürbar aus“, fasst Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer von NAI apollo, die Entwicklungen der letzten vier Quartale zusammen. „Im Mittelpunkt des Investoreninteresses standen mittelgroße Portfolios in Metropolregionen, ergänzt durch Bestandsimmobilien mit Manage-to-Green-Strategien sowie Neubauobjekte mit einem hohen Anteil geförderten Wohnraums. Großvolumige Transaktionen über 500 Mio. Euro spielten – ähnlich wie 2023 und im Gegensatz zu 2024 – im Jahr 2025 eine untergeordnete Rolle“, ergänzt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo.

Die Performance der mittelpreisigen Segmente von 10 bis 100 Mio. Euro verbesserte sich in 2025 deutlich. Diese Preisklassen vereinen einen Marktanteil von 59,3 Prozent beziehungsweise 5,2 Mrd. Euro auf sich. Besonders dynamisch entwickelte sich die Kategorie von 25 bis 50 Mio. Euro – mit einer nahezu Verdoppelung ihres Umsatzes im Vergleich zum Vorjahr und dem zweithöchsten Marktanteil unter den Größenklassen von 22,0 Prozent. Ebenso verzeichnete die Kategorie von 50 bis 100 Mio. Euro im Jahresvergleich eine überdurchschnittliche Umsatzsteigerung von 78,5 Prozent. „Starke Rückgänge zeigten hingegen die großvolumigen Segmente über 100 Mio. Euro. Mit einem Gesamtvolumen von lediglich 3,1 Mrd. Euro lag dieses 2025 um 46,4 Prozent unter dem Vorjahreswert. In diese Kategorie fällt mit dem Verkauf von rund 8.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus dem offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI im ersten Quartal 2025 die größte und einzige Transaktion des Jahres oberhalb der 500-Mio.-Euro-Marke. Trotz Umsatzeinbußen von 31,1 Prozent stellt das Segment zwischen 100 und 500 Mio. Euro mit 27,4 Prozent den größten Marktanteil dar. Einen vergleichsweisen moderaten Rückgang von 5,2 Prozent registrierte die Preisklasse unter 10 Mio. Euro, die ein Gesamtvolumen von 408,3 Mio. Euro erreichte“, so Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der apollo valuation & research GmbH.

Offene Immobilien- und Spezialfonds haben ihre Ankaufsaktivitäten zwar deutlich zurückgefahren (-24,3 Prozent ggü. 2024) und zugleich ihre Verkaufsaktivitäten spürbar ausgeweitet (+129,4 Prozent ggü. 2024). Dennoch stellen sie mit 1,7 Mrd. Euro und einem Marktanteil von 19,3 Prozent weiterhin die stärkste Käufergruppe dar. Auf der Verkäuferseite rangieren sie mit Veräußerungen in Höhe von 1,8 Mrd. Euro hinter den Projektentwicklern und Bauträgern (3,4 Mrd. Euro, -6,4 Prozent) auf dem zweiten Platz. „Die Bedeutung von Privatinvestoren und Family Offices ist in den letzten Monaten des Jahres vor allem infolge von Ankäufen privater Großanleger gestiegen. Mit einem Volumen von 1,4 Mrd. Euro erreichen sie einen Marktanteil von 16,0 Prozent. Dies sichert ihnen den zweiten Platz im Investorenranking“, so Kanzler. „Internationale Käufer, die bisher vor allem auf Value-Add- und Opportunity-Strategien gesetzt haben, erweitern ihre Aktivitäten nun auch auf das Core-Segment. Ihr Ankaufsvolumen beläuft sich auf 3,06 Mrd. Euro und liegt damit 21,9 Prozent über dem Vorjahreswert. Inländische Investoren haben infolgedessen an Marktanteilen verloren. Deutschland bleibt mit 64,9 Prozent beziehungsweise 5,65 Mrd. Euro aber unverändert die wichtigste Käufernation auf dem heimischen Markt“, erläutert Mergen.

Der Handel mit Projektentwicklungen hat infolge der schwierigen Rahmenbedingungen und dem daraus resultierenden Angebotsmangel nachgelassen. So hat sich in den letzten drei Monaten das Transaktionsvolumen von Forward-Deals von 993 Mio. Euro im dritten Quartal auf 594 Mio. Euro deutlich verringert. Das Gesamtjahresvolumen 2025 beläuft sich auf 2,7 Mrd. Euro, womit der Vorjahreswert um 6,9 Prozent unterschritten wird. Dies entspricht einem Marktanteil von 30,8 Prozent (2024: 30,9 Prozent). "Die Angebotsknappheit bleibt eines der zentralen Themen am Markt: Eine rückläufige Neubautätigkeit trifft auf eine weiterhin hohe Nachfrage. Gleichzeitig stehen ältere Bestände zunehmend auf den Verkaufslisten, da umfassende energetische Sanierungen häufig als schwer wirtschaftlich umsetzbar gelten. Entsprechend richtet sich der Fokus verstärkt auf Neubauten in nachhaltigen, gemischt genutzten Quartieren sowie auf serielle und modulare Bauweisen im geförderten Wohnungsbau. In diesem Kontext könnte der geplante Gebäudetyp E an Relevanz gewinnen. Auf diese Weise würden niedrigere Bau- und Planungskosten insbesondere Entwicklungen in sekundären Lagen sowie im preisgedämpften Mietwohnungsbau wirtschaftlich attraktiver machen“, betont Kanzler.

„Insgesamt befindet sich die deutsche Immobilienwirtschaft in einer Phase der strukturellen Neuordnung, geprägt von höheren Finanzierungskosten und regulatorischen Anforderungen. Das aktuelle Preisniveau in Kombination mit steigenden Mieten eröffnet jedoch selektive Einstiegsmöglichkeiten, die zuletzt vermehrt von ausländischen Investoren ergriffen wurden. Für 2026 rechnen wir mit einer weiteren Belebung des Transaktionsmarktes auf einem moderaten Niveau unterhalb früherer Hochzyklen“, sagt Crommen. „Auf dem Wohnportfoliotransaktionsmarkt nimmt die Verkaufsbereitschaft zu. Bewertungsanpassungen sind weitgehend erfolgt und der Refinanzierungsdruck steigt. Portfolio- und Plattformtransaktionen im Bestandssegment gewinnen an Bedeutung. Kaufpreise in Großstädten dürften sich seitwärts bis leicht positiv entwickeln, parallel rückt der Investitionsfokus stärker auf Cashflow-Stabilität und bezahlbare Wohnprodukte. Regional ist eine breitere Streuung auf wirtschaftsstarke Standorte in Nordrhein-Westfalen und Bayern zu beobachten, während A-Städte und deren Umland wettbewerbsintensiv bleiben“, so Mergen. „Insgesamt setzt sich die schrittweise Normalisierung des Wohnportfoliotransaktionsmarktes fort. Unser Ausblick ist vorsichtig optimistisch. Größere Portfoliodeals werden wieder stärker in den Fokus des Marktgeschehens rücken. Innerhalb des Core-Segments steigt die Bedeutung von Forward Deals, insbesondere im geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau. Für das Jahr 2026 erwarten wir ein Investitionsvolumen von unter 10 Mrd. Euro und damit ein Niveau in etwa auf Höhe des Jahres 2024 mit 9,4 Mrd. Euro“, prognostiziert Kanzler.