Wenn Transaktionen stagnieren und Yields nicht mehr komprimieren, wird schnell geschlussfolgert: „Jetzt schlägt die Stunde des Asset Managements.“ Jedoch lautet die eigentliche Frage: Ist ein aktiver Asset Management Ansatz ausreichend, wenn sich zugleich wesentliche Bewertungsparameter einem strukturellen Wandel unterziehen?
Ein Rückblick: Bestand in der Vergangenheit wirklich ein fehlender Fokus auf
Asset-Management-Performance – oder war in weiten Teilen des Marktes schlicht das Kapitalmarktumfeld der dominante Werttreiber?
Insbesondere im Core- und Core-Plus Segment war die Wertentwicklung häufig eine Funktion der generellen Marktdynamik. Komprimierende Diskontierungsfaktoren, überschüssige Liquidität und ein Mangel an Anlagealternativen wirkten wie ein externer Performancehebel. Differenziert betrachtet war aktives Asset Management in Value-Add- oder opportunistischen Strategien hingegen bereits damals zentraler Werttreiber.
Mit der Zinswende hat sich die Logik vom kapitalmarktgetriebenen Rückenwind grundlegend verändert – die Bewertungsniveaus haben sich im Verhältnis zu gestiegenen risikofreien Renditen angepasst und Exit-Optionen sind restriktiver geworden.
Die aktuelle Marktphase unterscheidet sich fundamental von der Zeit nach der globalen Finanzkrise. Nach der Finanzkrise war das Zinsumfeld strukturell fallend und durch expansive Geldpolitik geprägt. Risikoaufschläge reduzierten sich kontinuierlich, Liquidität war reichlich vorhanden, und Bewertungsniveaus stiegen über einen langen Zeitraum relativ linear. Heute hingegen ist das Umfeld durch eine strukturell höhere Zinsvolatilität und eine fragmentierte Kapitalmarktliquidität geprägt. Bewertungsparameter reagieren sensibler auf makroökonomische Impulse und Exit-Märkte funktionieren selektiv statt flächendeckend.
Asset Management agiert damit nicht mehr in einem expandierenden Bewertungsregime, sondern innerhalb eines volatilen und asymmetrischen Kapitalmarktumfelds.
Asset Management als Wertstabilisator – aber unter neuen Vorzeichen
Professionelles Asset Management wird gedanklich und übergreifend u.a. mit folgenden Dienstleistungen und Fähigkeiten in Verbindung gesetzt:
- Aktiver Vermietungsansatz zur Hebung von Optimierungspotenzialen
- Leerstandsreduzierung auf Marktmietniveau
- Strategische und taktische CapEx-Planung & -Umsetzung
- ESG-Optimierung zur Sicherung der Zukunftsfähigkeit
Diese Komponenten sind zweifelslos wertrelevant. Deren Effekt entfaltet sich jedoch nicht im luftleeren Raum, sondern innerhalb eines Bewertungsregimes, das sich selbst verändert hat.
