Wenn Transaktionen stagnieren und Yields nicht mehr komprimieren, wird schnell geschlussfolgert: „Jetzt schlägt die Stunde des Asset Managements.“ Jedoch lautet die eigentliche Frage: Ist ein aktiver Asset Management Ansatz ausreichend, wenn sich zugleich wesentliche Bewertungsparameter einem strukturellen Wandel unterziehen?
Ein Rückblick: Bestand in der Vergangenheit wirklich ein fehlender Fokus auf
Asset-Management-Performance – oder war in weiten Teilen des Marktes schlicht das Kapitalmarktumfeld der dominante Werttreiber?
Insbesondere im Core- und Core-Plus Segment war die Wertentwicklung häufig eine Funktion der generellen Marktdynamik. Komprimierende Diskontierungsfaktoren, überschüssige Liquidität und ein Mangel an Anlagealternativen wirkten wie ein externer Performancehebel. Differenziert betrachtet war aktives Asset Management in Value-Add- oder opportunistischen Strategien hingegen bereits damals zentraler Werttreiber.
Mit der Zinswende hat sich die Logik vom kapitalmarktgetriebenen Rückenwind grundlegend verändert – die Bewertungsniveaus haben sich im Verhältnis zu gestiegenen risikofreien Renditen angepasst und Exit-Optionen sind restriktiver geworden.
Die aktuelle Marktphase unterscheidet sich fundamental von der Zeit nach der globalen Finanzkrise. Nach der Finanzkrise war das Zinsumfeld strukturell fallend und durch expansive Geldpolitik geprägt. Risikoaufschläge reduzierten sich kontinuierlich, Liquidität war reichlich vorhanden, und Bewertungsniveaus stiegen über einen langen Zeitraum relativ linear. Heute hingegen ist das Umfeld durch eine strukturell höhere Zinsvolatilität und eine fragmentierte Kapitalmarktliquidität geprägt. Bewertungsparameter reagieren sensibler auf makroökonomische Impulse und Exit-Märkte funktionieren selektiv statt flächendeckend.
Asset Management agiert damit nicht mehr in einem expandierenden Bewertungsregime, sondern innerhalb eines volatilen und asymmetrischen Kapitalmarktumfelds.
Asset Management als Wertstabilisator – aber unter neuen Vorzeichen
Professionelles Asset Management wird gedanklich und übergreifend u.a. mit folgenden Dienstleistungen und Fähigkeiten in Verbindung gesetzt:
- Aktiver Vermietungsansatz zur Hebung von Optimierungspotenzialen
- Leerstandsreduzierung auf Marktmietniveau
- Strategische und taktische CapEx-Planung & -Umsetzung
- ESG-Optimierung zur Sicherung der Zukunftsfähigkeit
Diese Komponenten sind zweifelslos wertrelevant. Deren Effekt entfaltet sich jedoch nicht im luftleeren Raum, sondern innerhalb eines Bewertungsregimes, das sich selbst verändert hat.
⌀ Total Return Verteilung nach Werttreibern – Core-Investment (nutzungsartübergreifend)
Bewertungslogik & Strategien im Wandel: Von der Expansion zur Resilienz
In der Niedrigzinsphase war das zentrale Narrativ meist wachstumsorientiert. Im aktuellen Marktumfeld ist es hingegen stärker wertstabilisierend geprägt, woraus sich folgende Rückschlüsse für das gegenwärtige Bewertungsumfeld ziehen lassen:
- Cashflow-Stabilität wird höher priorisiert als Mietsteigerungspotenzial
- Die Qualität der Mieterstruktur ist wichtiger geworden als die reine Flächeneffizienz
- Die Exit-Liquidität wird kritischer hinterfragt
Die Komplexität hat deutlich zugenommen und Investoren müssen nicht nur einschätzen, wie gut das Objekt gemanagt wird, sondern auch, ob das Bestandsobjekt noch den risikoadjustierten Anforderungen eines veränderten Kapitalmarktumfelds entspricht.
Somit erhält das Asset Management nun nicht mehr den Rückenwind des Marktes, sondern ist einem strukturellen Gegenwind mit höherer Volatilität ausgesetzt. Der Maßstab hat sich verschoben – von optimierungsgetrieben zu wertstabilisierend.
CapEx und ESG-Maßnahmen – aber mit Augenmaß
Asset-Management-Strategien sind heutzutage stärker von ESG-Kriterien, Energieeffizienzstandards und regulatorischen Vorgaben geprägt. Diese beeinflussen die Finanzierbarkeit, Bewertung und das Vermietungspotenzial – allerdings kann oder muss nicht jedes Objekt auf ein High-End-Niveau transformiert werden.
Gerade im niedrigeren und mittleren Mietpreissegment besteht aufgrund der geringeren Neubauaktivität ein stabiler Markt, in dem Wirtschaftlichkeit Vorrang hat. Viele wünschenswerte Maßnahmen sind dort schlichtweg betriebswirtschaftlich nicht darstellbar.
Genau aus diesem Grund wird Asset Management daher auch zur Disziplin der Priorisierung:
- Selektive statt pauschale Repositionierungsmaßnahmen
- Umsetzung von wirtschaftlich tragfähigen Maßnahmen
- Fokus auf notwendige CapEx-Entscheidungen mit klarem Blick auf Refinanzierung
und Vermietbarkeit
Damit sollte die neue Zielsetzung im Asset Management sein, eine Balance zwischen Gebäudesubstanz, Kapitalmarkterwartung und realer Zahlungsfähigkeit der Nutzer an den jeweiligen Standorten zu finden.
Ist das Asset Management nun in den Fokus gerückt?
Ja – aber nicht im Sinne einer bloßen Wertschöpfung durch einen aktiven Asset Management Ansatz.
Es ist eine Komponente, die zielgerichtet wirkt, wenn diese gemeinsam mit einem strategisch erweiterten Fondsmanagement-Ansatz synchronisiert, der:
- Kapitalmarktlogiken assetklassenübergreifend versteht,
- Refinanzierungsrisiken berücksichtigt und aktiv mitigiert,
- Exit-Fähigkeiten permanent und dynamisch mitdenkt
Die Wertschöpfung wird anspruchsvoller, da der Markt aktuell keine kapitalmarktgetriebene Wertsteigerung mehr liefert. Gleichzeitig wird die Disziplin komplexer, da innerhalb eines restriktiveren Rahmens mit mehr Variablen umgegangen werden muss.
Die entscheidende Frage ist daher weniger, ob Asset Management wichtiger wird – sondern welche Wertbeiträge operativ tatsächlich generiert werden können.
Fazit
- Wenn Transaktionen stagnieren und Diskontierungssätze nicht mehr komprimieren, wird Asset Management zwangsläufig wichtiger – da die Marktmechanik als Performancequelle wegfällt.
- Gleichzeitig verschiebt sich der Bewertungsmaßstab und wird dynamischer: Höhere und volatilere Diskontierungssätze sowie selektivere Kapitalströme verändern die ökonomische Ausgangsbasis.
- Professionelles und aktives Asset Management wird daher zur Notwendigkeit, ist aber kein Garant für Wertstabilität.
- Die eigentliche Herausforderung liegt daher nicht ausschließlich im „besseren Managen“, sondern im Erkennen und Steuern des Risikoregimes, in dem bewertet wird. Gerade in diesem Umfeld gewinnt der strukturierte Alternativenvergleich an Bedeutung. Nicht jede Maßnahme ist unter veränderten Renditeanforderungen wirtschaftlich tragfähig – entscheidend ist die transparente Darstellung ihrer Kapitalwirkung.
Asset Management wird zur Disziplin der Priorisierung – entscheidend ist, was im Rahmen der neuen Renditeanforderungen wirklich trägt.
