Die Anforderungen an die Prüfung von Immobilien verändern sich. Neben dem baulichen und technischen Zustand rücken Nachhaltigkeitsaspekte zunehmend in den Fokus, insbesondere auf Seiten der finanzierenden Banken. Nach Einschätzung von DAVE, dem Zusammenschluss führender inhabergeführter Immobilienberatungsunternehmen in Deutschland, wird eine Due Diligence, die technische, ökologische und wirtschaftliche Risiken gemeinsam betrachtet, deshalb immer wichtiger.
„Die Finanzierungsfähigkeit einer Immobilie hängt heute von deutlich mehr Faktoren ab als noch vor wenigen Jahren. Neben Lage, Nutzung, Ertrag und technischem Zustand gewinnt die Frage an Bedeutung, wie zukunftsfähig ein Gebäude tatsächlich ist. ESG-Aspekte werden damit zunehmend zu einem Bestandteil der Risikobetrachtung“, so Sven Keussen, DAVE-Partner.
Nachhaltigkeitsrisiken werden zu wirtschaftlichen Risiken
Für Käufer und Bestandshalter bedeutet diese Entwicklung, dass mögliche Schwachstellen einer Immobilie möglichst frühzeitig erkannt und bewertet werden müssen. Dazu zählen beispielsweise energetische Eigenschaften und daraus resultierende Investitionsbedarfe ebenso wie weitere technische und nachhaltigkeitsbezogene Anforderungen an Gebäude.
Gerade bei älteren Bestandsimmobilien kann sich daraus ein erheblicher zusätzlicher Investitionsbedarf ergeben. Entscheidend ist deshalb nicht allein, welchen Zustand eine Immobilie zum Zeitpunkt der Transaktion aufweist, sondern welche Maßnahmen während der geplanten Haltedauer erforderlich werden können und welche Auswirkungen diese auf Investitionen, Betrieb und langfristige Marktgängigkeit haben.
„Eine Due Diligence muss heute stärker nach vorne schauen. Es geht nicht nur darum, bestehende technische Mängel zu identifizieren. Wir müssen ebenso transparent machen, welche Anforderungen perspektivisch auf eine Immobilie zukommen und welche Investitionen daraus entstehen können. Genau diese Informationen benötigen Investoren und zunehmend auch finanzierende Banken für eine belastbare Entscheidungsgrundlage“, so Thomas Portmann, Leader Transactional Services beim DAVE-Partner Arcadis Deutschland.
Arcadis begleitet als Technical Advisor Investoren, Eigentümer und Nutzer über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Zu den Beratungsfeldern gehören neben Transactional Services mit TDD, EDD und CDD unter anderem Sustainability, Asset Management und das Monitoring für Banken im Rahmen von Kreditvergaben.
Due Diligence wird interdisziplinärer
Aus Sicht von DAVE führt die Entwicklung dazu, dass die klassische Trennung einzelner Prüfbereiche zunehmend an ihre Grenzen stößt. Technischer Zustand, Energieeffizienz, notwendige Modernisierungen, regulatorische Anforderungen und die wirtschaftlichen Folgen daraus beeinflussen sich gegenseitig.
Das gilt insbesondere für Bestandsgebäude. Ein technisch funktionierendes Objekt kann beispielsweise dennoch einen hohen zukünftigen Investitionsbedarf aufweisen, wenn energetische oder andere Nachhaltigkeitsanforderungen nicht ausreichend berücksichtigt wurden. Umgekehrt können frühzeitig identifizierte Maßnahmen dazu beitragen, Risiken besser einzupreisen und eine belastbare Investitions- und Finanzierungsstrategie zu entwickeln.
„ESG darf bei einer Immobilientransaktion nicht als zusätzlicher Prüfpunkt am Ende einer Checkliste verstanden werden“, betont Keussen. „Die entscheidende Frage für Käufer und Finanzierer lautet vielmehr: Welche Risiken liegen im Objekt, was bedeuten sie wirtschaftlich und wie lassen sie sich beherrschen? Je früher darauf belastbare Antworten vorliegen, desto größer ist die Planungssicherheit für alle Beteiligten.“
Banken brauchen belastbare Entscheidungsgrundlagen
Die wachsende Bedeutung einer umfassenden Due Diligence zeigt sich nach Einschätzung von Arcadis insbesondere bei Finanzierungsprozessen. Dabei geht es darum, technische und nachhaltigkeitsbezogene Risiken zu erkennen, mögliche Investitionsbedarfe zu quantifizieren und deren Auswirkungen auf das Investment nachvollziehbar zu machen.
„Finanzierer wollen Risiken verstehen und bewerten können. Dafür braucht es belastbare Fakten statt pauschaler ESG-Aussagen“, so Portmann. „Eine fundierte technische und nachhaltigkeitsbezogene Analyse schafft Transparenz darüber, wo ein Objekt heute steht und welche Maßnahmen künftig notwendig werden könnten. Das schafft Sicherheit bei Investitions- und Finanzierungsentscheidungen.“
Arcadis verfolgt dabei einen interdisziplinären Ansatz und verbindet technisches Know-how mit strategischer Beratung. Das Technical-Advisory-Team begleitet nach Unternehmensangaben mit mehr als 100 Mitarbeitenden rund 400 Projekte jährlich an 13 Standorten in Deutschland. Ziel ist es, Potenziale zu erkennen, Risiken zu minimieren und Investoren, Eigentümern und Nutzern belastbare Grundlagen für ihre Entscheidungen zu liefern.
DAVE: Frühzeitige Prüfung stärkt Transaktionssicherheit
DAVE sieht in der Entwicklung auch eine Chance für den Immobilienmarkt. Je transparenter zukünftige Investitionsbedarfe und Risiken bereits im Rahmen einer Transaktion dargestellt werden, desto fundierter können Käufer, Verkäufer und Finanzierer Entscheidungen treffen. Keussen: „Gerade in einem anspruchsvollen Marktumfeld ist Transparenz ein wesentlicher Faktor für erfolgreiche Transaktionen. Eine Immobilie wird nicht automatisch unattraktiv, weil Investitionen notwendig sind. Problematisch wird es vielmehr dann, wenn Risiken zu spät erkannt werden oder sich Investitionsbedarfe nicht verlässlich kalkulieren lassen. Eine umfassende Due Diligence schafft dafür die notwendige Grundlage.“
