Der deutsche Logistikimmobilienmarkt behauptet sich in einem schwierigen wirtschaftlichen und geopolitischen Umfeld. Chinesische E-Commerce-Unternehmen bauen ihre europäischen Lieferketten aus, der Verteidigungssektor benötigt zusätzliche Lagerkapazitäten und das Angebot moderner Flächen an etablierten Standorten bleibt knapp. Das stützt die Vermietung und eröffnet auch für 2027 Perspektiven für moderates Mietwachstum. Auf dem Investmentmarkt bremsen dagegen gestiegene Finanzierungskosten und volatile Zinsen die Erholung. Internationale Käufer bleiben aktiv, prüfen jedoch Standorte und Objektqualitäten genau.
Über die Entwicklung des Marktes und die Aussichten für das kommende Jahr diskutierten auf einer von Rueckerconsult organisierten Online-Pressekonferenz Christian Müller, Head of Research & Strategy Germany bei Savills Investment Management, Felix Meyen, Geschäftsführer der HIH Invest Real Estate, und Christopher Gigl, Director Investment Germany bei SEGRO.
Vermietungsdynamik überraschend positiv
Die Flächennachfrage hat sich nach Einschätzung der Teilnehmer besser entwickelt, als es die schwache Konjunktur zu Jahresbeginn erwarten ließ. Neue Nutzergruppen und der Umbau von Lieferketten sorgen für Dynamik bei der Vermietung. Gleichzeitig geht die Zahl der Fertigstellungen zurück, spekulative Projektentwicklungen werden seltener. In vielen Teilmärkten fehlt es deshalb an modernen Logistikflächen, insbesondere in und um die großen Ballungsräume.
„Der Vermietungsmarkt in der Logistik hat sich in den vergangenen Monaten positiv entwickelt“, sagt Felix Meyen. „Wir sehen sehr niedrige Leerstände, wir sehen moderat steigende Mieten und sehr solide Vermietungsumsätze.“ Christopher Gigl bestätigt die Entwicklung und ordnet das Mietwachstum ein: „Die Steigerungsraten sind zwar nicht mit denen während der Corona-Zeit vergleichbar. Der Markt entwickelt sich dennoch solide und zeigt in mehreren Regionen positive Tendenzen.“
Christian Müller sieht eine zunehmende Verlagerung der Nachfrage auf hochwertige Objekte. Nutzer benötigen moderne Gebäude, um ihre Lieferketten effizient aufzustellen. „Wir gehen nach wie vor von positiven Mietwachstumsperspektiven am deutschen Logistikimmobilienmarkt aus“, sagt Müller. Entscheidend bleibe die Differenzierung nach Standort und Gebäudequalität. Sehr gute Lagen und modern ausgestattete, flexibel nutzbare Objekte profitieren vielerorts von einem strukturellen Nachfrageüberhang, während die Flächenverfügbarkeit in einzelnen Teilmärkten außerhalb der bedeutenden urbanen Zentren höher ist.
Chinesische E-Commerce-Unternehmen treiben die Nachfrage besonders in Nordrhein-Westfalen
Ein deutlicher Nachfrageimpuls kommt von chinesischen Handelsunternehmen und ihren Logistikdienstleistern. Sie bauen eigene Lager- und Distributionsnetze in Europa auf, um Lieferzeiten zu verkürzen, lokale Warenbestände vorzuhalten und Retouren effizienter abwickeln zu können. Ein Schwerpunkt liegt dabei in Nordrhein-Westfalen, insbesondere im Raum Düsseldorf und Duisburg. Vor allem die Nähe zu den niederländischen Seehäfen, die hohe Bevölkerungsdichte und die zentrale Lage in Europa machen die Region attraktiv.
Wie stark die neue Mietergruppe einzelne Teilmärkte prägt, beschreibt Christopher Gigl anhand der Vermietungspraxis: „In manchen Regionen entfallen nach meiner Beobachtung bis zu 80 Prozent der Mietgesuche bei Neuentwicklungen auf chinesische Unternehmen. Die Anforderungen an die Immobilien unterschieden sich kaum von denen europäischer oder amerikanischer E-Commerce-Anbieter. Gefragt sind gut angebundene Flächen mit hohem Warenumschlag, ausreichend Trailerstellplätzen und Voraussetzungen für Automatisierung. Auffällig ist auch das hohe Tempo, mit dem Vertragsabschlüsse angestrebt würden.“
Anfängliche Vorbehalte bei der Bonitätsprüfung lassen sich immer häufiger ausräumen. Felix Meyen berichtet: "Zunächst sind vielfach neu gegründete deutsche Gesellschaften ohne nennenswerte wirtschaftliche Substanz als Mietparteien aufgetreten. Mittlerweile erleichtern jedoch operative Umsätze und eigene Beschäftigte die Beurteilung. Zudem wächst die Bereitschaft, zusätzliche Sicherheiten wie Patronatserklärungen wirtschaftlich stärkerer Gesellschaften zu stellen. Es ist nicht nur Nachfrage da, es gibt mittlerweile auch die entsprechenden Mietvertragsabschlüsse.“
Verteidigungssektor bringt neue Standorte und lange Mietverträge
Auch die erhöhten Verteidigungsausgaben haben Folgen für den Logistikimmobilienmarkt. Für institutionelle Vermieter steht bislang vor allem die Versorgung mit Bekleidung, Ausrüstung und Ersatzteilen im Vordergrund. Dagegen verbleibt die sicherheitskritische Produktion und der Umgang mit explosiven Stoffen nach Einschätzung der Teilnehmer überwiegend in eigengenutzten Immobilien der Rüstungsunternehmen.
„Die Nachfrage ist definitiv sichtbar im Markt“, sagt Christopher Gigl. „Sie erreicht auch Standorte außerhalb der klassischen Logistikzentren. Ein verlässlicher Gesamtmarktanteil lässt sich wegen der zurückhaltenden Kommunikation bei sicherheitsrelevanten Nutzungen bislang allerdings kaum beziffern.“
Felix Meyen dazu: „Die Standortwahl der Bundeswehr orientiert sich stärker an bestehenden Kasernen und internen Versorgungsnetzen als an den üblichen Logistikclustern. Dafür sind Nutzer bereit, sich langfristig zu binden. Wir sehen Mietverträge mit Laufzeiten von bis zu 20 Jahren, die zusammen mit der Bonität des Mieters interessante Investmentprodukte ergeben könnten. Die Gebäudeanforderungen reichen von klassischen Ersatzteillagern bis hin zu speziell konfigurierten, zweigeschossigen Bekleidungslagern.“
Internationale Käufer halten den Investmentmarkt in Bewegung
Auf dem Investmentmarkt ist das Bild verhaltener. Christian Müller verweist auf höhere Finanzierungskosten und einen gesunkenen Renditeabstand zu Staatsanleihen. Das führe zu Preiskorrekturen und Nachverhandlungen. „Gleichwohl finden weiterhin Transaktionen statt. Zusätzliche Kaufgelegenheiten können entstehen, wenn Eigentümer angesichts anstehender Refinanzierungen Immobilien veräußern müssen“, so Müller.
Eine wichtige Rolle spielen internationale Investoren. Felix Meyen führt aus: „Derzeit engagieren sich insbesondere große europäische und angelsächsische Investmenthäuser, darunter Value-Add-Investoren, Fonds mit unterschiedlichen Risikoprofilen und amerikanische REITs. Deutsche institutionelle Anleger agieren dagegen weiterhin eher zurückhaltend.“ Christian Müller ergänzt, dass eigenkapitalstarke institutionelle Investoren und Family Offices bei passenden Gelegenheiten ebenfalls zukauften.
Dabei konzentriert sich die Nachfrage laut Meyen auf zwei Risikobereiche: klassische Core-Logistikimmobilien an etablierten Standorten sowie Value-Add-Objekte und Portfolios mit Potenzial durch Neuvermietung oder bauliche Maßnahmen. Zwischen diesen beiden Polen falle die Nachfrage schwächer aus.
Light Industrial gewinnt bei Investoren an Bedeutung
Neben den klassischen Distributionszentren rücken Light-Industrial-Immobilien stärker in den Fokus. Christopher Gigl sieht hierfür mehrere Gründe: „Gewerbeparks bieten eine breite Mieterbasis, flexible Nutzungsmöglichkeiten und gute Voraussetzungen für die Wiedervermietung. Hinzu kommt ein Renditeaufschlag gegenüber klassischen Core-Logistikimmobilien. Das erhöht die Attraktivität auch für institutionelle Anleger.“
Bei der Standortwahl bleiben die Käufer selektiv. Gigl führt aus: „Wir nehmen derzeit Hamburg, Nordrhein-Westfalen, das Rhein-Main-Gebiet und München als besonders gefragte Regionen wahr.“ Müller verweist darüber hinaus auf strategische nationale Logistikkorridore wie zum Beispiel Kassel / Bad Hersfeld sowie Standorte nahe der niederländischen Grenze mit Bedeutung für die paneuropäische Distribution. Entscheidend seien außerdem die Verkehrsanbindung, die Verfügbarkeit von Arbeitskräften und ausreichend potenzielle Mieter. Zudem müsse die Größe eines Objekts zum lokalen Vermietungsmarkt passen.
Ausblick 2027 bleibt für die Vermietung positiv
Für 2027 erwarten die Teilnehmer insgesamt eine Fortsetzung der robusten Flächennachfrage. E-Commerce, Verteidigung und Logistikdienstleister dürften den Markt weiter stützen.
Auf dem Investmentmarkt rechnet Meyen eher mit einer Seitwärtsbewegung. Müller bleibt trotz der Unsicherheiten zuversichtlich, dass Deutschland auch 2027 einen aktiven Logistikinvestmentmarkt haben werde. Preiskorrekturen und Refinanzierungen könnten neue Investmentgelegenheiten schaffen. Angesichts der strukturellen Nachfragetreiber bleibt das Interesse der Investoren an der Assetklasse hoch.
