NAI apollo: Logistikflächenmarkt Rhein-Main schließt 2025 über Vorjahresniveau

Bei einem Marktanteil von 43,7 Prozent bildet es die mit Abstand wichtigste Größenklasse (Marktanteil 2024: 34,9 %). Über 40 Prozent hiervon entfallen auf Untervermietungen – wozu auch der größte Abschluss des Jahres zählt, der durch einen Logistiker über rund 35.000 Quadratmeter in Gernsheim erfolgte. Das zweitstärkstes Größencluster bilden Abschlüsse von 5.000 bis 10.000 Quadratmeter mit einem Anteil von 25,7 Prozent. Diese beiden Cluster zeigen im Vergleich zum Vorjahr auch das stärkste Wachstum und kommen in Summe auf Anmietungen in Höhe von 344.100 Quadratmeter. Das bedeutet ein Plus zum Vorjahr von 32,1 Prozent. Demgegenüber weist das Segment der kleinen Flächen bis 1.500 Quadratmeter den stärksten Rückgang mit -42,1 Prozent aus und kommt damit insgesamt auf einen Umsatz von 29.900 Quadratmetern. „Untermietvermietungen – bezogen auf den Gesamtflächenumsatz – machen dabei einen Marktanteil von rund 30 Prozent aus. Vor dem Hintergrund, dass diese vor 2023 nahezu keine Rolle spielten, ist die Zunahme, insbesondere im großflächigen Segment signifikant“, ergänzt Tilse.

Starken Aufwind erfuhren im Endquartal hingegen Anmietungen in Neubauprojekten. Hier stiegen die entsprechenden Anmietungen im Jahresverlauf von 66.700 Quadratmetern Ende des dritten Quartals auf 166.500 Quadratmetern für das Gesamtjahr. Hierunter fallen mit den Abschlüssen eines Logistikdienstleisters über 30.000 Quadratmeter in einer Projektentwicklung der Dietz AG in Bürstadt sowie eines Handelsunternehmens über 25.000 Quadratmeter in einer gemeinsamen Entwicklung von Fraport und MB Park in Kelsterbach auch die beiden größten Anmietungen des vierten Quartals 2025.

Hierauf entfallen insgesamt 171.300 Quadratmeter. Das Vorjahresniveau wird damit um 3,8 Prozent, das 2023er-Resultat sogar um 78,9 Prozent überschritten. Neubauentwicklungen auf dem Frankfurter Markt haben zuletzt wieder zugenommen und stoßen bei Nutzern auf ein spürbares Interesse, speziell im großflächigen Segment, in dem das Angebot an modernen Flächen unverändert knapp ist. „Umsatzergebnisse aus den letzten Rekordjahren, wie zuletzt 2021, als Neubauabschlüsse über rund 330.000 Quadratmetern erfasst wurden, bleiben allerdings bei weitem unerreicht. Für solche Zahlen sind die Neubauaktivitäten aktuell auch auf einem zu niedrigen Niveau, ausgebremst durch hohe Bau- und Finanzierungskosten, aber auch einen Mangel an geeigneten Baugrundstücken“, so Stefan Weyrauch, Partner bei NAI apollo.

Schwach in das Jahr gestartet, stellten sie aber insbesondere in der zweiten Jahreshälfte den marktdominierenden Flächennutzer dar. Auf Jahressicht kommen sie auf 212.900 Quadratmeter und einen Marktanteil von 42,9 Prozent. „In den großflächigen Clustern über 5.000 beziehungsweise über 10.000 Quadratmeter bildeten sie dabei mit Anteilen von über 60 beziehungsweise fast 50 Prozent die mit Abstand stärkste Flächennutzergruppe. In den Segmenten unterhalb von 5.000 Quadratmetern spielen Lager- und Logistikdienstleister hingegen eine untergeordnete Rolle“, so Kanzler. Hier belegen Unternehmen aus Industrie und verarbeitendem Gewerbe mit einem Marktanteil von knapp 30 Prozent den ersten Rang. „Auf den Gesamtumsatz bezogen folgt auf den Lager- und Logistikdienstleistern mit 21,4 Prozent der Handel. Die Unternehmen aus Industrie und verarbeitendem Gewerbe halten mit 18,1 Prozent den dritten Platz“, so Weyrauch.

Hier haben sowohl die größten als auch die meisten Abschlüsse stattgefunden. Vor allem der Süd-Westen, zwischen den Bundesautobahnen A63 und A5 gelegen, sticht heraus. "220.400 Quadratmeter und damit 44,4 Prozent des diesjährigen Flächenumsatzes wurden hier verzeichnet – darunter die fünf größten Abschlüsse und der Großteil der Neubauanmietungen des Jahres. Die Teilmärkte außerhalb des Südens fallen im Vergleich dazu mit Marktanteilen zwischen 2 und 10 Prozent zurück", sagt Tilse.

Nach aktuellen Prognosen wird die Wirtschaftsleistung 2026 zwar etwas stärker ansteigen, eine wirkliche Trendwende wird bislang aber nicht erwartet. Parallel gibt es Risiken – wie der zu Beginn des Jahres wieder kurzzeitig aufkeimende Zollstreit mit den USA zeigt – die eine weitere Marktbelebung nach wie vor verhindern könnten. „Positive Impulse werden weiterhin mit den aktuellen Investitionsprogrammen der Bundesregierung verbunden. Vor allem wird ein zunehmender Bedarf an Lager- und Logistikflächen durch die Sicherheit- und Verteidigungsindustrie erwartet. Inwieweit hiervon aber der hiesige Markt profitieren kann, bleibt abzuwarten“, so Kanzler.

Anmietungsentscheidungen werden auch in den kommenden Monaten mehr Zeit in Anspruch nehmen als in der Vergangenheit oder gänzlich abgebrochen. Flexible Anmietungsmöglichkeiten werden bevorzugt. Dies hat im gerade abgelaufenen Jahr zu längeren Nachvermietungszeiten bei freien Flächen insbesondere in Randbereichen des Marktes sowie von älteren Objekten geführt. Gleichzeitig – dies zeigen gerade die Ergebnisse im letzten Quartal 2025 – bleibt die Nachfrage nach modernen Lager- und Logistikhallen in zentralen Lagen hoch. „Neubauflächen sind begehrt. Speziell im großflächigen Segment oberhalb von 10.000 Quadratmetern übersteigt die Nachfrage nach neuen Entwicklungen weiterhin das Angebot. So werden die wenigen aktuellen spekulativen Bauvorhaben, die wie die Entwicklung eines Projektentwicklers in Kahl am Main mit circa 25.000 Quadratmetern Logistikfläche entstehen, schnell einen Nutzer finden“, so Weyrauch. Dieser Nachfrageüberhang hat zuletzt zu einer steigenden Miete geführt. So beläuft sich die Spitzenmiete für Lager- und Logistikflächen ab 5.000 Quadratmetern am Jahresende 2025 auf 8,60 Euro pro Quadratmeter. Dies sind 20 Cent mehr als im Vorquartal. Gegenüber dem Jahresende 2025 steht ein Plus von 50 Cent. Auch in den kommenden Monaten ist mit einem weiteren moderaten Anstieg der Spitzenmiete zu rechnen. Hinsichtlich des Flächenumsatzes ist bei den gegebenen Rahmenbedingungen von einer Stabilisierung auf dem jetzigen Niveau beziehungsweise einer leichten Zunahme der Marktaktivitäten auszugehen. "Die konjunkturelle Entwicklung in den nächsten Quartalen ist hierbei von zentraler Bedeutung. Vor diesem Hintergrund ist zum jetzigen Zeitpunkt ein Umsatzergebnis für 2026 im Bereich von 500.000 Quadratmetern möglich, womit das 2025er Resultat zwar übertroffen würde, der langjährige Durchschnitt aber erneut unerreicht bliebe", prognostiziert Tilse.