Nach der Pandemie erreichten viele US-Innenstädte historisch hohe Leerstände von rund 20 Prozent bei Büroimmobilien in zentralen Lagen – die dramatischste Phase seit Jahrzehnten. Doch inzwischen zeigen sich wieder erste positive Anzeichen, denn große Unternehmen wie Amazon, JPMorgan Chase und AT&T setzen wieder konsequent auf Büroräume – teils mit Fünf-Tage-Woche – und treiben die Rückkehr in zentrale Lagen aktiv voran. Gefragt sind vor allem Premium-Objekte mit hochwertiger Ausstattung in sehr guten Lagen. Veraltete Büroflächen werden modernisiert, umgewidmet oder abgerissen, sodass überwiegend nur noch hochwertigere und modernere Flächen übrigbleiben. Diese Entwicklungen deuten auf eine nachhaltige Wiederbelebung urbaner Bürostandorte hin – vor allem in den Metropolen.
Künstliche Intelligenz belebt San Francisco
San Francisco, das in den vergangenen Jahren vor allem mit einer hohen Leerstandsquote in Verbindung gebracht wurde, profitiert inzwischen von der dynamischen Entwicklung im Bereich der künstlichen Intelligenz (KI) – gepaart mit erheblichen Investitionen. Allein in San Francisco haben KI-Unternehmen seit 2020 mehr als 103 Milliarden US-Dollar an Risikokapital erhalten – mehr als in den beiden vorherigen Technologiebooms zusammen.
Das wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus: Mehrere wachstumsstarke KI-Unternehmen haben ihren Büroflächenbedarf in kurzer Zeit erheblich ausgeweitet. OpenAI etwa hat rund 100.000 Quadratmeter angemietet – weitere Anmietungen sind bereits angekündigt.
Branchenbeobachter erwarten, dass KI-Firmen in San Francisco mittelfristig mehrere Hunderttausend Quadratmeter Bürofläche nachfragen könnten. Für den lokalen Markt wäre das eine substanzielle Belebung. Es ist kein Zufall, dass sich diese Unternehmen gezielt für urbane Lagen interessieren: Nähe zu Talenten, Infrastruktur, Austausch und Sichtbarkeit spielen dabei eine zentrale Rolle. Büropräsenz wird nicht als Pflicht verstanden – sondern als strategischer Vorteil und klares Bekenntnis zur Stadt.
New York meldet sich zurück
Während viele andere Städte noch mit strukturellen Nachwirkungen kämpfen, zeigen die wichtigsten Kennzahlen in New York wieder nach oben. Marktberichten zufolge verzeichneten besonders Objekte in Midtown und Lower Manhattan zuletzt wieder stabile Flächennachfragen. Gleichzeitig sind die Verkehrswerte im Gewerbesektor deutlich gefallen, in manchen Lagen sogar um bis zu 50 Prozent. Das eröffnet neue Spielräume, auch für Umnutzungen.
Durch die deutlich gesunkenen Einstiegspreise eröffnen sich inzwischen wieder wirtschaftlich tragfähige Wohnkonzepte, auch in Lagen, in denen das früher kaum darstellbar war. In New York gewinnen derzeit zahlreiche Umnutzungsprojekte an Dynamik. Bürogebäude werden zu Wohnhäusern oder gemischt genutzten Quartieren umgebaut, auch weil sich das Nutzungsverhalten in der Stadt spürbar verändert hat.
Diese positive Marktentwicklung bleibt auch international nicht unbemerkt. Investoren aus dem Nahen Osten und aus Europa prüfen wieder gezielt Einstiegsmöglichkeiten in Manhattan. Auch US-Investmentgesellschaften wie Blackstone zeigen erneut Interesse an prominenten Objekten in New York. Die gestiegene Attraktivität liegt nicht zuletzt in der Kombination aus gesunkenen Einstiegspreisen und wachsender Nachfrage.
Mixed-Use statt Monostrukturen
Parallel verändert sich das generelle Verständnis, wie Städte genutzt werden. Die Grenzen zwischen Wohnen, Arbeiten und Freizeit verschwimmen zunehmend. Innenstädte mit einseitiger Nutzung – etwa reine Büroviertel – geraten unter Druck, während gemischt genutzte Quartiere an Attraktivität gewinnen. In vielen US-Städten wird heute aktiv an Konzepten gearbeitet, die Büroflächen, Gastronomie, Einzelhandel und öffentliche Räume sinnvoll kombinieren.
Diese Entwicklung erhöht die Attraktivität städtischer Räume und fördert deren Lebendigkeit. Besonders gefragt sind heute gut erreichbare Lagen mit hochwertiger Ausstattung und einem Nutzungsmix, der auch außerhalb klassischer Bürozeiten funktioniert. Für Eigentümer und Betreiber ergeben sich daraus neue Perspektiven – insbesondere dann, wenn der Bestand gezielt auf die veränderten Anforderungen ausgerichtet wird.
Stabilisierung mit Perspektive
Auch auf nationaler Ebene deuten die Zahlen auf eine positive Entwicklung hin. Der Office Utilization Index von Kastle Systems, der den Zugang zu Bürogebäuden in zehn US-Städten misst, liegt inzwischen stabil bei 50 bis 60 Prozent des Vorkrisenniveaus – mit Aufwärtstrend. In mehreren Metropolregionen ist die Nachfrage nach modernen Flächen in zentraler Lage wieder gestiegen. Entscheidend ist dabei nicht die Rückkehr zu Altem, sondern die Anpassung an neue Arbeits- und Lebensformen.
Es zeigt sich: Die US-Innenstädte befinden sich in einem starken Wandel, der vielerorts neue Kräfte freisetzt.
Über Jamestown
Jamestown ist ein globales Immobilienunternehmen, welches es sich seit Gründung vor 40 Jahren zur Aufgabe gemacht hat, Orte zu schaffen, die Innovation fördern und Gemeinschaften bilden. Das Unternehmen ist Marktführer für geschlossene US-Immobilienfonds für Privatanlegerinnen und Privatanleger in Deutschland und hat bereits 39 Fonds für mehr als 80.000 Anlegerinnen und Anleger aufgelegt. Zum 30. Juni 2025 verwaltet Jamestown ein Vermögen von 14,4 Milliarden US-Dollar in den USA, Europa und Lateinamerika. Insgesamt beschäftigt Jamestown mehr als 600 Mitarbeiter in 11 Büros, darunter die Hauptsitze in Köln und Atlanta.
Über seinen vertikal integrierten Ansatz bringt Jamestown einen designorientierten und besucherfreundlichen Ansatz in verschiedene Nutzungsarten ein, darunter Einzelhandel, Büro, Wohnen, gemischtgenutzte Gebäude und Einkaufszentren mit Lebensmittelschwerpunkt. Zu den aktuellen und früheren Objekten von Jamestown gehören unter anderem One Times Square und Chelsea Market in New York, Industry City in Brooklyn, Ponce City Market in Atlanta, das Groot Handelsgebouw in Rotterdam und Schinkel in Amsterdam. Weitere Informationen finden Sie unter www.jamestown.de oder www.jamestownlp.com.
