Retail-Investmentmarkt: Gute Dealanzahl schlägt sich nicht im Volumen nieder

Die Zwischenbilanz auf dem Retail-Investmentmarkt ist zur Jahresmitte 2026 zweigeteilt: Zum einen konnte im Vergleich der letzten fünf Jahre eine überdurchschnittliche Zahl an Transaktionen registriert werden. Eine solche Anzahl konnte zuletzt in der ersten Jahreshälfte 2022 registriert werden. Teil der Wahrheit ist allerdings auch, dass sich dies nicht im Investmentumsatz ablesen lässt, der mit rund 2,3 Mrd. € um knapp 21 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum nachgegeben hat. Ursächlich hierfür war ein sehr verhaltenes Marktgeschehen in den letzten drei Monaten (nur rund 892 Mio. € in Q2), während die Retail-Sparte zu Jahresbeginn unterstrichen hat, dass auch Quartalsumsätze von fast 1,5 Mrd. € (rund 1,37 Mrd. € in Q1) durchaus möglich sind. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate

„Hierzu fehlten zuletzt jedoch die größeren Umsatztreiber: Knapp 95 % aller Deals fielen im zweiten Quartal unter die 50-Mio.-€-Marke, gut 73 % der Investments sind sogar den Kategorien bis maximal 20 Mio. € zuzuordnen. Zu den größten Verkäufen im laufenden Jahr gehörten im Portfoliosektor bisher der Verkauf des aus 37 Lebensmittelmärkten bzw. Fachmarktzentren bestehenden Powerfoods-Portfolio und im Einzeldealsegment die Highstreet-Prestigeobjekte Alsterhaus in Hamburg, Alte Akademie in München und das Shoppingcenter Höfe am Brühl in Leipzig“, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services.

Nicht zuletzt durch die vorgenannten Highstreet-Investments haben sowohl Geschäfts- (gut 22 %) als auch Kaufhäuser (rund 12 %) ein gestiegenes Ergebnis verbucht. Klar dominierend bleibt jedoch die Food- und Fachmarktsparte mit über 51 % des Volumens und 58 % der Deals. Aber auch Shoppingcenter kommen auf einen guten Marktanteil von knapp 14 %.

Die A-Standorte können im laufenden Jahr eine wesentlich lebhaftere Halbjahresbilanz verbuchen als noch 2025: Mit gut 895 Mio. € erreichen sie einen deutlich höheren Umsatz als im Vorjahreszeitraum (rund 335 Mio. €), der hauptsächlich von kleineren Investments getragen wurde. Insgesamt verzeichnen sogar alle Top-Investmentmärkte in den ersten sechs Monaten gestiegene Resultate.

An die Spitze setzen sich hierbei die Süd- bzw. Nord-Metropolen München (229 Mio. €) und Hamburg (226 Mio. €) – getrieben durch die beiden Highstreet-Top-Deals der Alten Akademie und des Alsterhauses. Weitere nennenswerte Umsatzbeiträge haben ebenfalls Berlin (167 Mio. €) und Düsseldorf (165 Mio. €) generiert, wobei in der Hauptstadt die hier zu verortenden Assets des Powerfoods Portfolios die größte Rolle spielten, während in der nordrheinwestfälischen Landeshauptstadt immer wieder kleinere, oftmals luxusgeankerte Highstreet-Objekte zu vermelden sind. Die Standorte Frankfurt (59 Mio. €), Stuttgart (42 Mio. €) und Köln (7 Mio. €) waren nur in geringem Maße am Gesamtergebnis beteiligt.

Bei den Netto-Spitzenrenditen haben sich im zweiten Quartal bei einzelnen Objektarten leichte Veränderungen abgezeichnet: So sind Baumärkte um 25 Basispunkte auf 6,20 % gestiegen und bei Shoppingcentern ging es um 10 Basispunkte auf 6,00 % nach oben. Ihre Werte halten konnten im Jahresverlauf dagegen einzelne Supermärkte/Discounter (4,90 %) und Fachmarktzentren (4,60 %).

Auch wenn der Retail-Investmentmarkt im zweiten Quartal durch ein relativ verhaltenes Marktgeschehen geprägt war, stimmen nicht zuletzt die hohe Dealanzahl und die breite Umsatzverteilung über die unterschiedlichen Objektsparten für das dritte Quartal optimistisch. Dies zeigt sich auch im Assetklassenvergleich, wo der Einzelhandelssektor im Vergleich mit den beiden weiteren Top-Segmenten der Büro- und Logistikobjekte unverändert die meisten Transaktionen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt beisteuern kann.

Gerade vor dem Hintergrund, dass die nach wie vor bestehenden geopolitischen und finanzmarktgetriebenen Unsicherheiten in oft langwierigen Vermarktungszeiträumen zum Ausdruck kommen, ist es nicht ungewöhnlich, wenn ein isoliert betrachtetes Quartalsergebnis eine geringere Dynamik entfaltet. In diesem Zusammenhang verbergen sich sowohl hinter den bereits laufenden als auch den jüngst initiierten Vermarktungsansätzen kurz- bis mittelfristig sehr gute Umsatzpotenziale. Dies gilt nicht zuletzt für Food- und Fachmarkt-Investments, die mit aktuell mehr als 50 % Marktanteil auch in der zweiten Jahreshälfte den Unterschied zwischen einer gesunkenen oder gestiegenen Gesamtbilanz ausmachen könnten. Darüber hinaus stehen im Highstreet-Segment insbesondere Geschäftshäuser mit international renommierten Luxusankermietern immer wieder im Fokus.

„Bei der Entwicklung der Spitzenrenditen ist davon auszugehen, dass sich diese je nach Objektart, und Standort auch im dritten Quartal relativ heterogen präsentieren werden. Insgesamt sind jedoch gerade vor dem Hintergrund der bereits registrierten leichten Renditeanstiege nur marginale Veränderungen zu erwarten“, so Christoph Scharf.