Steueränderungen 2025/2026 für die Immobilienbranche

Die Steuerpläne der neuen Bundesregierung

Am 9. April 2025 haben die neuen Regierungspartner ihren Koalitionsvertrag vorgestellt. Er trägt den Titel „Verantwortung für Deutschland“. Ziel der Koalition ist es, eine wettbewerbsfähige, wachsende Volkswirtschaft zu fördern und zugleich den gesellschaftlichen Zusammenhalt zu stärken. Entsprechend enthält der Vertrag Maßnahmen für nahezu alle Branchen – auch für die Immobilienwirtschaft. Die wichtigsten steuerlichen Punkte für die Branche sind:

Bereich	Geplante Maßnahmen
Unternehmensteuern	Einführung eines „Investitions-Boosters“: degressive Abschreibung von 30 % auf „Ausrüstungsinvestitionen“ in den Jahren 2025, 2026 und 2027 Senkung der Körperschaftsteuer ab 1. Januar 2028 in fünf Schritten um je einen Prozentpunkt p. a. Beibehaltung des Solidaritätszuschlags Beibehaltung der globalen Mindeststeuer, Unterstützung für Vereinfachung Verbesserung des Optionsmodells (§ 1a KStG) und der Thesaurierungsbegünstigung (§ 34a EStG) Bekämpfung der Scheinsitzverlegungen in Gewerbesteuer-Oasen Anhebung des Gewerbesteuer-Mindesthebesatzes von 200 auf 280 % Einsatz für eine EU-einheitliche Körperschaftsteuer-Bemessungsgrundlage
Besteuerung natürlicher Personen	Senkung der Einkommensteuer für kleine und mittlere Einkommen zur Mitte der Legislaturperiode Beibehaltung des Solidaritätszuschlags Steuerfreistellung von Zuschlägen für die über die tariflich vereinbarte Vollzeitarbeit hinausgehende Mehrarbeit sowie steuerliche Begünstigung für eine Arbeitgeberprämie für die Ausweitung der Arbeitszeit von Teilzeit auf Vollzeitarbeit Stärkung der Mitarbeiterkapitalbeteiligung Steuerliche Belohnung für eine günstigere Vermietung
Sonstiges	Modernisierung des Genossenschaftsrechts und Einführung der Rechtsform „Gesellschaft mit gebundenem Vermögen“ Steuerliche Absetzbarkeit der Kosten für energetische Sanierungen ererbter Immobilien Senkung der Steuerbürokratie, zum Beispiel Einsatz für Steuervereinfachung durch Typisierungen, Vereinfachungen und Pauschalierungen

Tabelle 1 - Ausgewählte steuerrelevante Inhalte des Koalitionsvertrags

Die im Wahlkampf und in den Sondierungsgesprächen diskutierten Änderungen bei den Substanzsteuern – etwa die Einführung einer Vermögensteuer oder Anpassungen der Erbschaft- und Schenkungsteuer – haben keinen Eingang in den Koalitionsvertrag gefunden.

Standortfördergesetz

Seit dem 10. September 2025 liegt der Entwurf eines Gesetzes zur Förderung privater Investitionen und des Finanzstandorts („Standortfördergesetz“) vor. Er baut auf dem Zukunftsfinanzierungsgesetz auf und soll die Wettbewerbsfähigkeit und Attraktivität des Finanzstandorts Deutschland stärken und umfangreichere Investitionen in Infrastruktur und erneuerbare Energien ermöglichen. Die für die Immobilienbranche besonders relevanten steuerlichen Maßnahmen sind:

Einkommensteuergesetz	Geplante Maßnahmen
Anhebung des Höchstbetrags für die Übertragung stiller Reserven	Anhebung des Höchstbetrags für die Übertragung stiller Reserven aus der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften auf Reinvestitionen in § 6b Abs. 10 EStG von derzeit 500.000 auf 2.000.000 Euro. Die Anhebung des Höchstbetrags soll erstmals auf Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften anzuwenden sein, die in nach dem Tag nach der Verkündung beginnenden Wirtschaftsjahren entstanden sind.
Investmentsteuergesetz	Geplante Maßnahmen
Unschädliche aktive unternehmerische Bewirtschaftung	Nach dem neu eingefügten § 1 Abs. 2 Satz 2 InvStG soll es für die Qualifikation als Investmentfonds unschädlich sein, dass ein Investmentvermögen gehaltene Vermögensgegenstände aktiv unternehmerisch bewirtschaftet. Um Wettbewerbsverzerrungen zu vermeiden, sollen die Besteuerungsregeln für Investmentfonds und Spezial-Investmentfonds so geändert werden, dass eine Befreiung der Einkünfte aus aktiver unternehmerischer Bewirtschaftung von der Körperschaftsteuer ausgeschlossen und somit eine Ertragsbesteuerung auf Fondsebene sichergestellt wird (Änderungen der §§ 8, 10 und 33 InvStG).
Über Personengesellschaft erzielte Einkünfte	Nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 InvStG n. F. sollen zu den inländischen Beteiligungseinnahmen auch Einkünfte gehören, die über eine Personengesellschaft erzielt werden. Nur wenn die inländischen Beteiligungseinnahmen der inländischen Betriebsstätte einer gewerblichen Personengesellschaft zuzurechnen sind, werden sie nach § 6 Abs. 5 Satz 2 InvStG n. F. den nicht steuerbefreiten sonstigen inländischen Einkünften zugeordnet. Bei gewerblich infizierten oder gewerblich geprägten Personengesellschaften eröffnet § 6 Abs. 5 Satz 3 InvStG dem Investmentfonds die Möglichkeit nachzuweisen, dass die Einkünfte aus vermögensverwaltender Tätigkeit stammen und damit steuerbefreit sein können. Nach § 6 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 InvStG n. F. sollen die inländischen Immobilienerträge, die ein Investmentfonds über die Beteiligung an Personengesellschaften erzielt und die aus einer vermögensverwaltenden Tätigkeit oder aus einer ausländischen Betriebsstätte der Personengesellschaft stammen, den inländischen Immobilienerträgen nach § 6 Abs. 4 InvStG zugeordnet werden. § 6 Abs. 5a InvStG n. F. regelt Fälle, in denen nicht von einer aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung auszugehen ist (bestimmte Kredite, Beteiligungen an Kapitalgesellschaften, Beteiligungen an vermögensverwaltend tätigen Personengesellschaften).
Ausnahme von der Gewerbesteuerpflicht	Durch die Erweiterung des § 15 Abs. 2 Satz 2 InvStG soll die Ausnahme von der Gewerbesteuerpflicht von Investmentfonds auf Beteiligungen an bestimmten Gesellschaften, wie zum Beispiel Immobiliengesellschaften und Infrastruktur-Projektgesellschaften, erweitert werden.
Änderungen bei Spezial-Investmentfonds	Durch Änderung des § 26 Nr. 4 Buchst. h InvStG sollen Spezial-Investmentfonds zukünftig Investmentanteile an allen Arten von inländischen oder ausländischen Investmentfonds erwerben dürfen. Nach § 33 Abs. 4 Satz 3 InvStG n. F. soll sich ein Spezial-Investmentfonds bei sonstigen inländischen Einkünften nach § 6 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 und 3 InvStG nicht mehr von seiner Körperschaftsteuerpflicht befreien lassen können.

Tabelle 3 - Überblick über ausgewählte steuerliche Maßnahmen des Standortfördergesetzes

Unabhängig von den steuerlichen Erleichterungen bleibt für Investmentfonds die Definition des Investmentvermögens nach § 1 Abs. 1 KAGB die maßgebliche Grenze. Danach dürfen Fonds außerhalb des Finanzsektors keine operative Tätigkeit ausüben. Sie können beispielsweise ein Hotel nach wie vor nicht selbst betreiben, sondern nur vermieten.

Zukünftige Gerichtsentscheidungen

Zukünftige steuerliche Neuerungen können nicht nur durch gesetzliche Änderungen, sondern auch durch Gerichtsentscheidungen ausgelöst werden. Besonders hervorzuheben sind zwei Verfahren zur Zinsschranke und zur Grunderwerbsteuer:

Gerichtsverfahren	Erläuterung
Verfassungswidrigkeit der Zinsschranke	Die Zinsschranke begrenzt den steuerlichen Abzug von Zinsausgaben, auch wenn diese tatsächlich angefallen und an fremde Dritte wie zum Beispiel Banken gezahlt werden. Durch diese Begrenzung müssen Steuerpflichtige Steuern auf Gewinne zahlen, die sie tatsächlich nicht erzielen. Bereits seit Einführung der Zinsschranke wird deshalb diskutiert, ob die Regelung verfassungsrechtlich zulässig ist. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschluss vom 14. Oktober 2015, I R 20/15, BStBl. II 2017, S. 1240, ein anhängiges Verfahren, in dem diese Frage entscheidungserheblich ist, ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht die Frage vorgelegt (Az. 2 BvL 1/16), ob die Zinsschranke gegen Art. 3 GG verstößt, da der BFH von der Verfassungswidrigkeit der Regelung überzeugt ist.
EU-Widrigkeit der Grunderwerbsteuer bei Umstrukturierungen	Die EU-Richtlinie 2008/7/EG (Kapitalansammlungsrichtlinie) verbietet jede Art von indirekten Steuern oder Abgaben auf gesellschaftsrechtliche Vorgänge wie zum Beispiel Verschmelzungen, Spaltungen oder Kapitalzuführungen. Die Richtlinie ist in Deutschland unmittelbar geltendes Recht und muss von der Verwaltung und den nationalen Gerichten beachtet werden. In dem vor dem BFH seit 2023 unter II R 8/23 anhängigen Verfahren beruft sich die Klägerin auf diese Richtlinie und fordert eine umfassende – weit über die Konzernklausel nach § 6a GrEStG hinausgehende − Befreiung von Umstrukturierungen von der Grunderwerbsteuer. Inzwischen wird auch in anderen EU‑Staaten die Vereinbarkeit der Grunderwerbsteuer bei Umstrukturierungen mit dem EU‑Recht infrage gestellt. Ein portugiesisches Gericht hat am 6. Dezember 2024 mit dem Vorabentscheidungsersuchen C‑837/24, Nova Iberomoldes, den EuGH angerufen. Beantwortet der EuGH die Vorlagefragen im Sinne des portugiesischen Gerichts, könnten voraussichtlich auch entsprechende deutsche Grunderwerbsteuer‑Tatbestände unionsrechtswidrig sein.

Tabelle 5 - Bedeutende anhängige Gerichtsverfahren

Steueränderungen 2025/2026 für die Immobilienbranche | ASSETPHYSICS

Steuerliche Handlungsmöglichkeiten	Erläuterung
Einlagenrückgewähr	Kapitalrückzahlungen ausländischer Kapitalgesellschaften können auf Antrag nicht als steuerpflichtige Dividenden, sondern als Rückzahlung von Eigenkapital behandelt werden. Die Antragsfrist für im Jahr 2024 erfolgte Kapitalrückzahlungen läuft am 31. Dezember 2025 ab (wenn Wirtschaftsjahr = Kalenderjahr).
Erhöhung des Verlustabzugs für Kommanditisten	Eigenkapitalerhöhung einer Kommanditgesellschaft vor Jahresende, um steuerliche Verluste nutzen zu können, die das Eigenkapital übersteigen.
Erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung	Die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung müssen während des gesamten Jahres erfüllt sein. Es sollte geprüft werden, ob die Voraussetzungen ab dem 1. Januar 2026 erfüllt werden oder ob Maßnahmen vor Jahresende erforderlich sind.
Bildung steuerfreier Rücklagen	Veräußerungsgewinne können durch steuerfreie Rücklagen gemäß § 6b EStG neutralisiert werden.
Country-by-Country Reporting	Frist zur Abgabe der Berichte gemäß § 138a AO läuft am 31. Dezember 2025 ab (wenn Wirtschaftsjahr = Kalenderjahr).

Steueränderungen 2025/2026 für die Immobilienbranche

Welche Steueränderungen kommen auf die Immobilienbranche zu? Dieser Beitrag gibt Ihnen einen Überblick über die Änderungen und Handlungsmöglichkeiten zum Jahresende.

Die Steuerpläne der neuen Bundesregierung

Steuerliches Investitionssofortprogramm

Standortfördergesetz

Steueränderungsgesetz 2025

Zukünftige Gerichtsentscheidungen

Steuerlicher Handlungsbedarf zum Jahreswechsel

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