Welche Steueränderungen kommen auf die Immobilienbranche zu? Dieser Beitrag gibt Ihnen einen Überblick über die Änderungen und Handlungsmöglichkeiten zum Jahresende.
Die Steuerpläne der neuen Bundesregierung
Am 9. April 2025 haben die neuen Regierungspartner ihren Koalitionsvertrag vorgestellt. Er trägt den Titel „Verantwortung für Deutschland“. Ziel der Koalition ist es, eine wettbewerbsfähige, wachsende Volkswirtschaft zu fördern und zugleich den gesellschaftlichen Zusammenhalt zu stärken. Entsprechend enthält der Vertrag Maßnahmen für nahezu alle Branchen – auch für die Immobilienwirtschaft. Die wichtigsten steuerlichen Punkte für die Branche sind:
| Bereich | Geplante Maßnahmen |
| Unternehmensteuern |
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| Besteuerung natürlicher Personen |
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| Sonstiges |
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Tabelle 1 – Ausgewählte steuerrelevante Inhalte des Koalitionsvertrags
Die im Wahlkampf und in den Sondierungsgesprächen diskutierten Änderungen bei den Substanzsteuern – etwa die Einführung einer Vermögensteuer oder Anpassungen der Erbschaft- und Schenkungsteuer – haben keinen Eingang in den Koalitionsvertrag gefunden.
Steuerliches Investitionssofortprogramm
Die neue Regierung ließ ihren Worten rasch Taten folgen und legte am 4. Juni 2025 den Entwurf eines steuerlichen Investitionssofortprogramms vor. Das erste Steuergesetzgebungsverfahren dieser Legislaturperiode wurde mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt am 18. Juli 2025 abgeschlossen. Für die Immobilienbranche besonders relevant sind folgende Inhalte:
| Gesetz | Maßnahmen |
| Gesetz für ein steuerliches Investitionssofortprogramm zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland |
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Tabelle 2 – Wesentliche Inhalte des steuerlichen Investitionssofortprogramms
Standortfördergesetz
Seit dem 10. September 2025 liegt der Entwurf eines Gesetzes zur Förderung privater Investitionen und des Finanzstandorts („Standortfördergesetz“) vor. Er baut auf dem Zukunftsfinanzierungsgesetz auf und soll die Wettbewerbsfähigkeit und Attraktivität des Finanzstandorts Deutschland stärken und umfangreichere Investitionen in Infrastruktur und erneuerbare Energien ermöglichen. Die für die Immobilienbranche besonders relevanten steuerlichen Maßnahmen sind:
| Einkommensteuergesetz | Geplante Maßnahmen |
| Anhebung des Höchstbetrags für die Übertragung stiller Reserven |
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| Investmentsteuergesetz | Geplante Maßnahmen |
| Unschädliche aktive unternehmerische Bewirtschaftung |
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| Über Personengesellschaft erzielte Einkünfte |
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| Ausnahme von der Gewerbesteuerpflicht |
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| Änderungen bei Spezial-Investmentfonds |
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Tabelle 3 – Überblick über ausgewählte steuerliche Maßnahmen des Standortfördergesetzes
Unabhängig von den steuerlichen Erleichterungen bleibt für Investmentfonds die Definition des Investmentvermögens nach § 1 Abs. 1 KAGB die maßgebliche Grenze. Danach dürfen Fonds außerhalb des Finanzsektors keine operative Tätigkeit ausüben. Sie können beispielsweise ein Hotel nach wie vor nicht selbst betreiben, sondern nur vermieten.
Steueränderungsgesetz 2025
Am 4. Dezember 2025 wurde das Steueränderungsgesetz 2025 vom Bundestag verabschiedet. Das Gesetz greift mehrere steuerpolitische Punkte aus dem Koalitionsvertrag auf, die Bürgerinnen und Bürger entlasten und die räumliche Flexibilität erhöhen sollen. Für die Immobilienbranche sind jedoch nur wenige Maßnahmen relevant:
| Gesetz | Maßnahmen |
| Steueränderungsgesetz 2025 |
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Tabelle 4 – Wesentliche Inhalte des Steueränderungsgesetzes 2025
Zukünftige Gerichtsentscheidungen
Zukünftige steuerliche Neuerungen können nicht nur durch gesetzliche Änderungen, sondern auch durch Gerichtsentscheidungen ausgelöst werden. Besonders hervorzuheben sind zwei Verfahren zur Zinsschranke und zur Grunderwerbsteuer:
| Gerichtsverfahren | Erläuterung |
| Verfassungswidrigkeit der Zinsschranke |
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| EU-Widrigkeit der Grunderwerbsteuer bei Umstrukturierungen |
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Tabelle 5 – Bedeutende anhängige Gerichtsverfahren
Steuerlicher Handlungsbedarf zum Jahreswechsel
Unabhängig von Änderungen in Gesetzgebung und Rechtsprechung besteht für Steuerpflichtige zum Jahreswechsel Handlungsbedarf. Die folgende Tabelle zeigt einige ausgewählte Beispiele:
| Steuerliche Handlungsmöglichkeiten | Erläuterung |
| Einlagenrückgewähr | Kapitalrückzahlungen ausländischer Kapitalgesellschaften können auf Antrag nicht als steuerpflichtige Dividenden, sondern als Rückzahlung von Eigenkapital behandelt werden. Die Antragsfrist für im Jahr 2024 erfolgte Kapitalrückzahlungen läuft am 31. Dezember 2025 ab (wenn Wirtschaftsjahr = Kalenderjahr). |
| Erhöhung des Verlustabzugs für Kommanditisten | Eigenkapitalerhöhung einer Kommanditgesellschaft vor Jahresende, um steuerliche Verluste nutzen zu können, die das Eigenkapital übersteigen. |
| Erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung | Die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung müssen während des gesamten Jahres erfüllt sein. Es sollte geprüft werden, ob die Voraussetzungen ab dem 1. Januar 2026 erfüllt werden oder ob Maßnahmen vor Jahresende erforderlich sind. |
| Bildung steuerfreier Rücklagen | Veräußerungsgewinne können durch steuerfreie Rücklagen gemäß § 6b EStG neutralisiert werden. |
| Country-by-Country Reporting | Frist zur Abgabe der Berichte gemäß § 138a AO läuft am 31. Dezember 2025 ab (wenn Wirtschaftsjahr = Kalenderjahr). |
Tabelle 6 – Steuerliche Handlungsmöglichkeiten und Fristen zum Jahreswechsel
Wer mehr dazu nachlesen möchte, findet in den Key Tax Issues at Year End for Real Estate Investors einen Überblick über steuerliche Handlungsmöglichkeiten und Fristen zum Jahreswechsel in Deutschland und in mehr als 30 anderen Staaten weltweit. Die Ausgabe 2025/2026 finden Sie unter www.pwc.com/KTI.
Rückenwind für die Immobilienwirtschaft: niedrigere Körperschaftsteuer, degressive Abschreibung und neue Anlagemöglichkeiten eröffnen Investitionsspielräume.
