Der deutsche Wohn-Investmentmarkt blickt auf eine insgesamt solide erste Jahreshälfte 2026 zurück. In den ersten sechs Monaten wurden rund 4,4 Mrd. € in Wohnungsportfolios ab 30 Einheiten investiert. Damit liegt das Ergebnis nur leicht unter dem Vorjahresniveau (‑3 %). Gleichzeitig ist die Struktur des Marktes jedoch deutlich breiter geworden: Während das Vorjahr von wenigen großvolumigen Portfoliotransaktionen geprägt war, ist die Zahl der Abschlüsse im laufenden Jahr gestiegen. Zwar hat sich das Finanzierungsumfeld zuletzt wieder volatiler präsentiert, jedoch sprechen die fundamentalen Rahmenbedingungen unverändert für den Wohnungsmarkt, sodass die Nachfrage nach resilienten Wohninvestments hoch bleibt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Nach dem ersten Halbjahr 2026 beläuft sich das Residential-Investitionsvolumen auf 4,4 Mrd. €. Die bereits zuvor erkennbare Aufhellung der Investorenstimmung führte im zweiten Quartal zu einer moderaten Belebung der Marktaktivität. Der Anteil großvolumiger, bundesweiter Portfoliotransaktionen, die für eine deutliche Belebung erforderlich sind, bleibt zwar gering, ist gegenüber dem ersten Quartal jedoch gestiegen“, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH und ergänzt: „Gleichzeitig zeigt das zweite Quartal, dass auch wieder größere bundesweite Bestandsportfolios zum Abschluss kommen: Nachdem im ersten Quartal mit einem bundesweiten Portfolio, den Deiker Höfen und einem Teil des Holstenareals ausschließlich Neubau- bzw. Forward-Deals im Größensegment über 100 Mio. € registriert wurden, wurden im zweiten Quartal vier große Bestandsportfolios außerhalb der A‑Städte umgesetzt. Dies unterstreicht die Rückkehr größerer Value-Add-Transaktionen. Ungeachtet konjunktureller Schwäche und geopolitischer Risiken profitiert der Wohn-Investmentmarkt weiterhin von starken Nutzermarkt-Perspektiven und hoher Investorennachfrage. Eine gut gefüllte Deal-Pipeline dürfte die Marktaktivität in den kommenden Monaten zusätzlich beleben.“
Trotz der genannten Portfoliodeals tragen großvolumige Transaktionen über 100 Mio. € mit einem Anteil von 34 % so wenig wie seit zehn Jahren nicht mehr zum Gesamtergebnis bei, allerdings mit zuletzt wieder steigender Tendenz. Gleichzeitig dominieren mittelgroße Deals bis 50 Mio. € das Marktgeschehen und vereinen mit 47 % deutlich mehr Investmentvolumen auf sich als im langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 33 %). Der Wohn-Investmentmarkt wird damit von einer breiten Transaktionsbasis getragen, was die geringere Abhängigkeit von Einzeldeals und die insgesamt stabile Marktverfassung unterstreicht.
Nach dem ersten Halbjahr verteilt sich das Residential-Transaktionsvolumen nicht mehr so gleichmäßig auf die einzelnen Teilsegmente wie noch zu Jahresbeginn. Bestandsportfolios vereinen mit 47 % den größten Marktanteil auf sich und liegen damit über dem langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 44 %). Forward Deals folgen mit einem Anteil von 21 %, bleiben damit jedoch hinter den Vorjahren zurück. Dies ist weniger auf eine nachlassende Investorennachfrage zurückzuführen als vielmehr auf ein zuletzt wieder volatileres Finanzierungsumfeld sowie ein begrenztes Angebot geeigneter Produkte. Gleichzeitig unterstreicht die anhaltend hohe Nachfrage nach ESG-konformen Wohnimmobilien die Attraktivität moderner Objekte: Neubau- und neuwertige Bestände erreichen einen überdurchschnittlichen Marktanteil von 18 % (Ø 10 Jahre: 5 %). Mit einem Transaktionsvolumen von gut 770 Mio. € wurde in dieser Sub-Assetklasse zudem das bislang höchste jemals in einem ersten Halbjahr registrierte Ergebnis erzielt.
Im ersten Halbjahr verteilt sich das Investmentvolumen wieder breiter auf die verschiedenen Käufergruppen als noch zu Jahresbeginn. Den größten Beitrag leisten Investment- und Asset Manager mit einem Marktanteil von 31 % (Ø 10 Jahre: 14 %). Mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,3 Mrd. € erreichen sie damit das höchste Niveau seit dem Höhepunkt des vorherigen Marktzyklus in den Jahren 2021/2022. Auf Rang zwei folgen Immobilienunternehmen, die mit 17 % bzw. rund 740 Mio. € ein Ergebnis in ähnlicher Größenordnung wie zuletzt 2020 erzielen. Auch Equity/Real Estate Funds sowie die öffentliche Hand tragen mit jeweils rund 14 % signifikant zum Gesamtvolumen bei.
Die A‑Standorte tragen im ersten Halbjahr mit gut 1,6 Mrd. € mehr zum Gesamtergebnis bei als im Vorjahr. Mit einem Marktanteil von 38 % bleibt der Wert jedoch unter dem langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 46 %). Berlin nimmt mit einem Transaktionsvolumen von knapp 600 Mio. € wieder seine Spitzenposition ein. Dahinter folgen Düsseldorf und Hamburg mit rund 325 bzw. 320 Mio. € auf den Plätzen zwei und drei. Gleichzeitig zeigen auch einige B‑Standorte eine erhöhte Marktdynamik: Leipzig und Dresden erreichen jeweils Transaktionsvolumina im mittleren dreistelligen Millionenbereich, was maßgeblich auf großvolumige Portfoliotransaktionen zurückzuführen ist.
Im zweiten Quartal haben die Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte gegenüber dem Vorquartal moderat angezogen. Der Anstieg bewegt sich je nach Standort zwischen 5 und 10 Basispunkten und markiert damit die erste erkennbare Bewegung seit Ende 2024. München und Berlin sind die teuersten Standorte (3,50 %; +5 BP). Dahinter rangieren Frankfurt (3,55 %; +5 BP), Hamburg (3,65 %; +5 BP), Stuttgart (3,70 %; +10 BP) sowie Düsseldorf (3,75 %; +10 BP) und Köln (3,90 %; +10 BP).
Im bisherigen Jahresverlauf prägen vor allem mittelgroße Transaktionen das Marktgeschehen, während großvolumige, bundesweite Portfolioverkäufe bislang nur einen begrenzten Beitrag leisten. Zwar konzentriert sich die Nachfrage unverändert auf Core‑ und Core‑Plus‑Investments, jedoch zeigt sich eine zunehmende Aktivierung des Value‑Add‑Segments sowie erste größere Bestandsportfolio-Transaktionen außerhalb der A‑Standorte, was auf eine schrittweise Verbreiterung des Marktes hindeutet. Gleichzeitig dürften mit zunehmender Marktstabilisierung auch opportunistische Strategien wieder stärker in den Fokus rücken. Insbesondere international agierende Investoren, darunter angelsächsische Marktteilnehmer, zeigen ein steigendes Interesse und dürften ihre Ankaufsaktivitäten im weiteren Jahresverlauf ausweiten.
Das Marktumfeld bleibt trotz konjunktureller Schwäche und geopolitischer Unsicherheiten grundsätzlich unterstützend. Auf der Nachfrageseite bleiben die Fundamentaldaten intakt: Eine anhaltend hohe Wohnraumnachfrage trifft auf ein weiterhin begrenztes Neubauvolumen, was den Angebotsengpass insbesondere in den Top‑Standorten weiter verschärft. In der Folge ist von einer fortgesetzten Mietpreisdynamik auszugehen, die sowohl kurz‑ als auch mittelfristig den Nachfrageüberhang stützt und die Attraktivität der Assetklasse zusätzlich untermauert. Wohnimmobilien bestätigen damit einmal mehr ihre Rolle als resilienter Anlagehafen in einem volatilen Umfeld. Gleichzeitig ist jedoch zu beobachten, dass die zuletzt leicht gestiegenen Finanzierungskosten sowie die moderaten Renditeanstiege die Preisfindungsprozesse weiterhin beeinflussen und Transaktionen dadurch selektiver umgesetzt werden.
„Wir gehen davon aus, dass sich die Marktbelebung im weiteren Jahresverlauf fortsetzt und das Transaktionsvolumen moderat anzieht. Eine gut gefüllte Pipeline, zunehmende Aktivitäten auch im Value‑Add‑Segment sowie die schrittweise Rückkehr größerer Transaktionen sprechen dafür, dass sich der Markt weiter verbreitert und zusätzliche Impulse erhält“, fasst Christoph Meszelinsky die Perspektiven zusammen.
