Keine Veränderung der Spitzenrenditen, Büromieten ziehen weiter an
Der moderate Aufwärtstrend am Büroimmobilienmarkt bleibt im dritten Quartal 2025 intakt, was sich in der Entwicklung des Büroperformance-Indikators Victor Prime Office widerspiegelt. Mit einem Anstieg von 0,8 Prozent im Vergleich zum Vorquartal fällt das Wachstum zwar etwas schwächer aus als im zweiten Quartal dieses Jahres (1,2 Prozent), dennoch bestätigt dies die positive Entwicklung der vergangenen Quartale. Der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München notiert Ende September 2025 bei 171,2 Punkten. Dabei weisen alle Städte eine positive Perfomance auf.
„Die Sommerpause zieht sich länger als erwartet, im dritten Quartal hat sich am Investmentmarkt relativ wenig bewegt“, kommentiert Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die Zahlen. Nach den Kompressionen der Spitzenrenditen in München, Düsseldorf und Hamburg im zweiten Quartal, blieben diese im dritten Quartal in allen fünf betrachteten Immobilienhochburgen stabil. „Impulse und Datenpunkte für die Ableitung von Marktpreisen am Büroimmobilienmarkt sind weiterhin rar. So kamen die erhofften Abschlüsse von am Markt befindlichen Landmark-Immobilien im dritten Quartal noch nicht zustande“, fährt Kemper fort. Dennoch erreichte das Transaktionsvolumen am Büroinvestmentmarkt in den betrachteten fünf Städten mit rund 1,5 Milliarden Euro das beste Quartalsergebnis der vergangenen drei Jahre. Großdeals bleiben allerdings Mangelware, die Größenkategorie zwischen 25 Millionen und 75 Millionen Euro ist für den institutionellen Teil des Marktes am liquidesten. „Der Investmentmarkt Hamburg, bei dem viel qualitativ hochwertiges Produkt im kleinen bis mittleren Segment auf dem Markt war, outperformt die Märkte mit den großen Tickets spürbar. Auch internationale Investoren zeigen sich hier interessiert, weshalb wir mit einer weiteren Renditekompression rechnen.“
Während auf der Fremdkapitalseite das Angebot von Banken und alternativen Kreditgebern hoch ist, stellt sich die Aufnahme von Eigenkapital, insbesondere für große Dealvolumina, als herausfordernd für Investoren dar. Die Prozesse haben sich in allen Größenkategorien im Verlauf der letzten Jahre merklich verlängert. Zudem scheint es, dass die Lücke zwischen Geboten und dem Erwartungshorizont der Verkäufer nach wie vor in vielen Fällen zu groß ist, um mehr Transaktionen ins Ziel zu bringen. Wer nicht verkaufen muss oder will, nimmt die Immobilien bei unzufriedenstellender Gebotslage wieder vom Markt.“
Auch die Büroflächennachfrage war im dritten Quartal von Zurückhaltung geprägt. Aufgrund der lebhafteren ersten Jahreshälfte weist der kumulierte Flächenumsatz in den fünf Metropolen nach drei Quartalen trotzdem mit rund 1,73 Millionen m² ein kleines Plus gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum (1,69 Millionen m²) auf. Weil das Angebot an Topflächen in bester Lage knapp ist, steigen die Spitzenmieten nach wie vor. Allerdings ist auch eine Zunahme an Incentives zu sehen, was sich dämpfend auf die Entwicklung der Effektivmiete auswirkt. Insbesondere in Frankfurt sorgten prominente Großanmietungen in der ersten Jahreshälfte annähernd für eine Verdopplung des Umsatzes, doch die starken Vermietungsimpulse reichten nicht aus, um das Investorenvertrauen nachhaltig zurückzugewinnen bzw. in Transaktionen umzumünzen.
Düsseldorf baut Abstand zu Frankfurt aus
Im dritten Quartal zeigen die Indexwerte in allen fünf Städten eine moderate Aufwärtsbewegung, wobei die Spitzenrenditen an allen Standorten stagnierten und die Indikatoranstiege auf unterschiedlich starke Impulse aus den Mietmärkten zurückzuführen sind. Den deutlichsten Zuwachs verzeichnet die Düsseldorfer Bankenlage mit einem Plus von 1,1 Prozent auf 154,8 Punkte. Treiber der Entwicklung waren steigende Mietpreise im Spitzensegment, aber auch abseits der Topprodukte. Die Münchner Innenstadt folgt mit einem Anstieg von 0,9 Prozent auf 193,4 Punkte. Die bayrische Metropole profitierte von dem kräftigsten Anstieg der Spitzenmiete und bestätigt damit seine starke Marktposition.
In der Hamburger Toplage legt der Index um 0,8 Prozent auf 186,4 Punkte zu. Das Wachstum resultierte hauptsächlich aus der Reduktion des Leerstands im Spitzensegment und aus starken Mietanstiegen in der Breite, auch wenn die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorquartal stabil blieb. Die Berliner Premiumlagen und das Frankfurter Bankenviertel teilen sich den letzten Platz mit einem Quartalswachstum von je 0,6 Prozent. Die neuen Indikatorstände notieren somit bei 180,5 Punkten in Berlin und 152 Punkten in Frankfurt. Beide Standorte weisen nur geringe Veränderungen der Mietpreise sowohl in der Spitze als auch in der Breite auf, in der Mainmetropole stagnierte die Spitzenmiete sogar.
Die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance zeigt mit 3,2 Prozent ebenfalls ein positives Ergebnis in allen Kernmärkten (Vergleich Indikatorstand Q3 2025 zu Q3 2024), nach 2,8 Prozent im Vorquartal. Wie im zweiten Quartal steht München mit einem Plus von 6,3 Prozent an der Spitze. Düsseldorf folgt dank der guten Quartalsperformance mit 2,9 Prozent auf dem zweiten Platz. Frankfurt und Hamburg liegen mit je 2,8 Prozent dicht hinter Düsseldorf. Weit abgeschlagen bei der Jahresperformance bildet Berlin mit 0,5 Prozent aufgrund der schwachen Entwicklung im ersten und zweiten Quartal 2025 (minus 0,4 Prozent und minus 0,6 Prozent) das Schlusslicht.
Insgesamt war das dritte Quartal geprägt von Zurückhaltung. Viele Akteure warten weiterhin auf klarere Signale, sei es aus Vermietung, dem Fundraising oder dem Transaktionsgeschehen. Solange bedeutende Impulsgeber fehlen, dürfte der Markt nach Ansicht von Ralf Kemper auch in den kommenden Monaten von selektiven Käufen, längeren Prozessdauern und abwartender Haltung bestimmt bleiben. „Gleichzeitig zeichnet sich auf der Angebotsseite von Büromietflächen ein bemerkenswerter Wendepunkt ab: Nachdem zahlreiche Projekte in den vergangenen Jahren verschoben oder gestoppt wurden, befindet sich die Bauaktivität von Büroflächen auf einem historisch niedrigen Niveau. Europaweit sollten wir den Tiefpunkt bei den Fertigstellungen jetzt aber erreicht haben.“
Ein spürbarer Aufholeffekt ist wegen der Trägheit des Marktes bis 2026 noch nicht zu erwarten; 2027 dürfte das Fertigstellungsvolumen wieder deutlich ansteigen. „Die ohnehin schon vorhandene Flächenknappheit in Kombination mit den kurzfristig noch niedrigen Fertigstellungszahlen werden die Preisstabilität hochwertiger Bestandsobjekte stützen. Selbst bei einer weiteren konjunkturellen Abkühlung dürften Topbüros daher kaum an Wert verlieren und Mieten in den kommenden Quartalen weiter steigen. Auch wenn aktuell das Bild eines Marktes im ,Stand-by‘-Modus überwiegt, suggerieren die Fundamentaldaten eine moderate Marktbelebung, sofern die Investmentmärkte den starken Impulsen aus den Nutzermärkten folgen“, sagt Kemper.
