Obwohl die Bevölkerungszahl in Deutschland langfristig sinkt, wächst die Zahl der Haushalte: Bis zum Jahr 2040 erwartet Colliers über eine Million zusätzliche Haushalte, davon rund 850.000 allein in den 50 größten Städten. Demgegenüber steht ein Einbruch des Wohnungsneubaus 2024 um 14 Prozent im Vorjahresvergleich. Bis 2027 könnte der Wohnungsbau um weitere 35 Prozent zurückgehen.
Ursachen für die strukturellen Probleme des Wohnungsmarktes sind vor allem die in den letzten Jahren enorm gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten. So haben sich die Herstellungskosten für Wohnungen zwischen 2010 und Ende 2024 mehr als verdoppelt, von 2.200 Euro auf rund 4.500 Euro pro Quadratmeter. Einschließlich der Kosten für Grundstücke liegen die Gesamtkosten im Wohnungsbau aktuell bundesweit bei 5.200 Euro pro Quadratmeter, in den Städten teilweise deutlich höher im Bereich von 5.500 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter. Auffällig ist die Steigerung in den vergangenen fünf Jahren: Seit 2020 haben sich die Gesamtkosten im Wohnungsbau jedes Jahr um fast zehn Prozent verteuert. Das geht aus dem aktuellen Beitrag von Colliers im ifo Schnelldienst 10/2025 hervor. Unter dem Titel „Zwischen Nachfrageboom und Baukostenanstieg“ zeigt der Artikel die strukturellen Herausforderungen am Wohnungsmarkt auf, die sich aus steigender Nachfrage und fehlendem Angebot ergeben. Der Beitrag versucht, Lösungsansätze aufzuzeigen, um den Wohnungsbau wieder wirtschaftlich gestalten und zugleich die Mieten deutlich absenken zu können.
Baukosten als Kernproblem des Wohnungsbaus
Die Baukosten haben sich zum zentralen Hemmnis im Wohnungsbau entwickelt, die sich unmittelbar auf die Mieten auswirken und den Neubau insgesamt erschweren. Hinzu kommt neben schlechteren Finanzierungsbedingungen vor allem die Regulatorik, die den Wohnungsbau belastet. Neben rund 2.300 DIN-Normen existieren heute etwa 20.000 Vorschriften, wenn gesetzliche, technische und kommunale Regelungen einbezogen werden. Diese Entwicklung trägt wesentlich zur Kostensteigerung im Wohnungsbau bei.
Freifinanzierte Neubauten sind in diesem Umfeld kaum noch zu bezahlbaren Mieten realisierbar. „Bei einer Renditeerwartung von 5 Prozent sind Nettokaltmieten von bis zu 25 Euro pro Quadratmeter in den Städten nötig, um Wohnungsbau unter Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten zu realisieren. Eine Senkung der Baukosten um 20 bis 30 Prozent würde die Mieten deutlich reduzieren, in den Städten auf ein Niveau im Bereich von 17 bis 21 Euro. Bei einer leicht gesenkten Renditeerwartung von 4,5 Prozent wären Neubaumieten ab 15 Euro möglich. Damit wird klar: Ohne spürbare Kostenreduktionen bleibt bezahlbarer Wohnungsneubau unrealistisch“, sagt Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers in Deutschland.
