JLL: Private Investoren treiben 2025 die Erholung des Einzelhandelsmarkts an

Wo möglich, versuchten die Investoren das Risiko zu minimieren und investierten 46 Prozent in Core-Produkte sowie weitere 27 Prozent in Core-plus-Immobilien. Value-add-Transaktionen erzielten immerhin 23 Prozent des Volumens, während opportunistische Objekte nur auf fünf Prozent kamen. Das erscheint wenig, ist aber zugleich der höchste Anteil der vergangenen fünf Jahre.

In der Käuferstruktur stachen die privaten Investoren mit 22 Prozent im vergangenen Jahr besonders heraus. Auch wenn sie hinter den Asset- und Fondsmanagern (38 Prozent) den zweiten Rang belegen, ist es mit Abstand die höchste Quote der vergangenen Jahre und ein Vielfaches des Fünfjahresschnitts von sechs Prozent. „Private Investoren haben vor allem Geschäftshäuser in den deutschen Toplagen im Blick und nutzen aktuell die verstärkten Verkaufspläne der institutionellen Akteure. Ebenso werden Objekte in den 1a-Lagen der B- und C-Städte gehandelt, wo vor allem regionale Privatinvestoren zum Zug kommen“, sagt Sarah Hoffmann. „Die Transaktion des Sporthauses Schuster in der Münchener Innenstadt ist dafür ein ideales Beispiel, da sowohl auf Käufer wie auf Verkäuferseite private Investoren beteiligt waren.“ Auch Corporates kommen mit einem Anteil von 19 Prozent auf einen zweistelligen Anteil.

Auf der Verkäuferseite sind private Investoren mit 23 Prozent sogar noch näher am Spitzenreiter Asset- und Fondsmanager, der 25 Prozent verbucht. Doch hier spielen auch die Immobilienunternehmen mit einem Anteil von 19 Prozent eine gewichtige Rolle vor den Corporates, die auf 13 Prozent kommen.

Konstant ist derweil das Verhältnis von deutschen und ausländischen Käufern. Hier haben die inländischen Investoren (53 Prozent) erneut knapp die Nase vor der internationalen Konkurrenz. Deutlich volatiler zeigt sich hingegen die Verkäuferseite, wo die ausländischen Investoren 2024 bei Verkäufen erstmals seit Jahren mit 58 Prozent die Mehrheit verbuchten. Im abgelaufenen Jahr schwang das Pendel allerdings wieder zurück und deutsche Investoren sorgten auf Verkäuferseite für 61 Prozent des Marktes. Ausländische Investoren bauten ihre Bestände in Deutschland so per saldo um rund eine halbe Milliarde Euro aus.

Die Spitzenrenditen in den zentralen Toplagen zeigen sich wie bereits seit dem vierten Quartal 2023 durchweg konstant. Geschäftshäuser in München verzeichnen mit 3,2 Prozent die niedrigste Spitzenrendite. Dahinter folgen Berlin und Hamburg mit 3,4 Prozent vor Frankfurt (3,5 Prozent) und Düsseldorf (3,6 Prozent). Das Feld der sieben Metropolen komplettieren Stuttgart und Köln mit je 3,7 Prozent.

Auch Fachmarktzentren (4,60 Prozent) sowie Shoppingcenter und einzelne Fachmärkte (jeweils 5,90 Prozent) hielten ihre Spitzenrendite über das gesamte Jahr hin konstant. „Diese Verlässlichkeit macht Einzelhandelsimmobilien für viele Investoren besonders interessant, weil eine höhere Planbarkeit möglich ist. Hier profitiert die Assetklasse davon, dass viele Veränderungen bereits mit Beginn der Pandemie und nicht erst nach dem russischen Angriff auf die Ukraine begonnen haben und somit ein zeitlicher Vorsprung für die neue Preisfindung möglich war, der sich jetzt als Stabilität auszahlt“, erklärt Hoffmann.

Outside the seven core cities, favourable real estate in top locations of attractive cities continue to realize factors around the 20-fold – but these remain exceptional. “Most transactions are in the range of ten to 15-fold factors. In December alone, our house accompanied five transactions with multi-story textile retailers outside the seven metropolises,” summarizes Sarah Hoffmann.

„Für 2026 erwarten wir eine leichte Zunahme der Transaktionen für Geschäftshäuser bei anhaltend starker Preisspreizung zwischen A-Lagen und Standorten außerhalb dieser Märkte. Die Bedeutung von Nachhaltigkeit in Bausubstanz, Lage und Mieten gewinnt immer mehr an Bedeutung und wird von Investoren sowie auch Finanzierern sehr stark beleuchtet.“