Bewertung sozialer Infrastruktur – Herausforderungen und Besonderheiten
Bei der Bewertung sozialer, digitaler oder energetischer Infrastruktur ist es besonders wichtig, die richtigen Bewertungsparameter zu bestimmen. Da diese Anlagen oft langfristig genutzt werden, unterscheiden sich die Bewertungsgrundlagen stark. Zum Beispiel wird eine Pflegeeinrichtung anders bewertet als eine Alterswohnresidenz, und eine Schule anders als eine Kindertagesstätte oder ein Rechenzentrum.
Insgesamt handelt es sich um ein komplexes Marktumfeld, indem Spezialwissen notwendig ist. Um erfolgreich zu investieren ist es wichtig die gesetzlichen Vorgaben, branchenspezifische Besonderheiten sowie das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage genau zu verstehen. Bei der Bestimmung einer marktüblichen Pacht, etwa für eine Pflegeimmobilie, spielen nicht nur Lage und Nachfrage eine Rolle. Vielmehr werden die Pachtpreise anhand festgelegter Kostensätze ermittelt. Faktoren wie die Auslastung, die Einhaltung von Einzelzimmerquoten oder die Prognose des Anteils an Sozialhilfeempfängern sind ebenfalls entscheidend und unterscheiden sich deutlich von anderen Gewerbeimmobilien.
Ein anderes Beispiel sind Rechenzentren: hier wird in der Regel nicht die Fläche vermietet, sondern einzelne Server-Racks und die „Vermietung“ umfasst oft die Bereitstellung von Zugang zu Strom, Kühlung und letztendlich zu Verarbeitungskapazitäten.
Die Beispiele zeigen, wie komplex die Bewertung sozialer Infrastruktur sein kann, da gesellschaftliche Trends wie Fachkräftemangel, verzögerte Kostenrefinanzierung oder Eigenanteile bei Pflegekosten berücksichtigt werden müssen. Diese Annahmen lassen sich am besten durch eine dynamische Cashflow-Bewertung, also die Discounted Cash Flow (DCF)-Methode, abbilden. Diese Methode ist langfristig besser geeignet als statische Bewertungsverfahren, die in Deutschland häufig bei klassischen Immobilien verwendet werden.
