Für institutionelle Anleger verschieben sich die Gewichte innerhalb der Real Assets. Immobilien bleiben ein zentrales Portfolioelement, wobei Infrastruktur sie zunehmend um eine Stabilitätskomponente ergänzt. Die Gründe dafür sind zunehmend sichtbar und führen zusammen dazu, dass Infrastruktur in einer Form institutionell nutzbar ist, die früher so nicht existierte.
Moderne Infrastruktursegmente – von Netzinfrastruktur über erneuerbare Energien bis zu Speicher- oder Digital-Backbone-Lösungen – basieren häufig auf vertraglich abgesicherten, regulierten oder indexierten Erlösmodellen. Diese Zahlungen sind langfristig, gut kalkulierbar und weitgehend unabhängig von klassischen Immobilienmarktfaktoren wie Vermietungsgrad oder Cap-Rate-Volatilität. Genau diese Eigenschaften sind es, für die sich Anleger in der in Immobilien-Segmenten aktuellen Übergangsphase interessieren.
Infrastruktur war schon immer ein stabiler Lieferant langfristig planbarer Cashflows. Neu ist nicht die Anlageklasse – neu ist, dass Marktbreite, regulatorischer Rückenwind und institutionelle Produktarchitektur mittlerweile in einer Weise zusammenfallen, die eine echte, breit diversifizierte Allokation in offenen AIFs ermöglichen.
Vier Faktoren zusammengenommen erklären, warum viele institutionelle Investoren ihre Real-Asset-Allokation heute breiter denken: Immobilien behalten ihre strukturelle Rolle; Infrastruktur liefert eine zweite starke Säule mit stabilen, vorhersehbaren und gut strukturell abgesicherten Ertragsstrukturen.
1. Das Angebot ist breiter und reifer geworden.
Der Markt umfasst heute weit mehr als Wind und Solar: Batteriespeicher, Ladeinfrastruktur, Rechenzentren, Glasfaser, regionale Flexibilitätslösungen und thermische Technologien. Viele dieser Segmente verfügen mittlerweile über skalierbare, nachvollziehbare Cashflow-Modelle – und sind damit (offen-) fondsfähig.
2. Der regulatorische Rahmen wirkt mittlerweile im Verbund.
Solvency II mit der begünstigten Behandlung qualifizierter Infrastruktur, die AnlV mit eigener Infrastrukturquote, AIFMD II mit klar definiertem Liquiditäts- und Governance-Rahmen sowie die CRR, die für qualifizierte Infrastrukturkredite niedrigere Eigenmittelanforderungen vorsieht, schaffen zusammen ein konsistentes, regulatorisch abgestütztes Fundament.
Institutionelle profitieren damit doppelt:
- über niedrigere Kapitalunterlegung (z. B. Versicherer unter Solvency II) oder über neue Quoten (z.B. Versorgungswerke) auf Investorenseite,
- und über attraktivere Finanzierungskonditionen, weil Banken Infrastrukturprojekte aufgrund der CRR-Regelung günstiger mit Eigenkapital unterlegen können.
3. Der Immobilienzyklus schafft ein Zeitfenster relativer Attraktivität.
Immobilien sind langfristig unverzichtbar, durchlaufen aber derzeit eine Phase der Anpassung: höhere Zinsen, Cap-Rate-Ausweitungen und Bewertungsunsicherheiten belasten Transaktionen und machen Renditeanforderungen volatiler. Während Immobilienwerte stark davon abhängen, welche Cap Rate der Markt jeweils akzeptiert – und diese Cap Rate wiederum sensibel auf Zinsen, Finanzierungskonditionen und Marktliquidität reagiert –, verläuft diese Dynamik in vielen Infrastruktursegmenten spürbar ruhiger.
Der Grund ist klar:
Infrastruktur-Cashflows sind häufig vertraglich oder regulatorisch abgesichert. Dadurch orientieren sich Investoren weniger an kurzfristigen Marktstimmungen und stärker an regulierten oder indexierten Erlösmodellen. Die Renditeanforderung vieler Infrastruktursegmente (Cap Rate) wird daher nicht primär durch Zinsschocks getrieben, sondern durch:
- staatlich regulierte Erlösobergrenzen (z. B. Netzinfrastruktur),
- langfristige Pacht- und Availability-Modelle,
- Verträge mit hoher Bonität und klaren Zeiträumen.
Das Ergebnis:
Während Immobilien-Cap-Rates in Zinsphasen schnell hoch- oder herunterlaufen, bleiben die Renditeanforderungen an Infrastruktur stabiler, flacher und deutlich weniger volatil. Genau diese relative Ruhe schafft aktuell einen Vorteil – nicht absolut, sondern im Vergleich zur temporären Zyklizität einzelner Immobiliensegmente.
4. Offene Infrastruktur-AIFs sind von der Nische zum Volumenprodukt gereift.
Es existieren belastbare Track Records, laufende Investitionspipelines, relevante Fondsvolumina und institutionell robuste Liquiditäts- und Risikomischungsmodelle. Nicht zuletzt durch die im April nächsten Jahres umzusetzenden Liquidity Management Tools wird aus einem theoretisch möglichen Produkt zunehmend ein tatsächliches.
📌 Fazit:
Immobilien bleiben unverzichtbar.
Infrastruktur ergänzt sie um eine Stabilitätskomponente, deren institutionelle Nutzbarkeit mittlerweile so ausgeprägt ist, dass in Form – gerade auch offener – AIFs ein logischer zweiter Real-Asset-Baustein entsteht.
