Aengevelt: Auswirkungen des demographischen Wandels auf die Immobilienmärkte.

DIP-Partner Aengevelt Immobilien analysiert, welche Konsequenzen sich aus der soeben vorgestellten 16. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung für verschiedene Assetklassen ergeben. Trotz eines leichten bundesweiten Bevölkerungsverlusts besteht noch jahrzehntelang Wohnungsmangel in zahlreichen Großstädten. Die Nachfrage nach Büroflächen wird allerdings durch den Rückgang der Zahl an Menschen im erwerbsfähigen Alter sinken. Handelsimmobilien werden durch die stark zunehmende Zahl von Rentenempfängern und steigende Abgaben und Steuern belastet. Auf der anderen Seite ergeben sich aus der wachsenden Zahl an Älteren und insbesondere Hochbetagten Chancen für Senioren-, Pflege- und Gesundheitsimmobilien.

Seit 1966 erstellt das Statistische Bundesamt zusammen mit den Statistischen Ämtern der Länder koordinierte Bevölkerungsvorausberechnungen, die kontinuierlich aktualisiert werden. Die 16. Vorausberechnung, die am 11. Dezember 2025 vorgestellt wurde, löst die Vorgängerprojektion aus dem Jahr 2021 ab. Bei den Vorausberechnungen handelt es sich um Modellrechnungen, die auf Basis von unterschiedlichen Prognose-Varianten zu den wichtigsten Parametern der demographischen Entwicklung aufgestellt werden: Geburtenziffer, Lebenserwartung und Wanderungssaldo. Auch wenn manche dieser Parameter (insbesondere der Wanderungssaldo) von nicht vorhersehbaren Ereignissen abhängig sind, ist es am wahrscheinlichsten, dass eine Kombination der mittleren Varianten dieser Annahmen eintreten wird.

Nach den mittleren Varianten soll die bundesweite Einwohnerzahl von gegenwärtig 83,4 Mio. bis zum Jahr 2040 um 2,4 % auf 81,4 Mio. und bis zum Jahr 2050 um 4,7 % auf 79,5 Mio. sinken. Dabei wird es weiterhin regionale Unterschiede geben. So soll die Bevölkerung bis zum Jahr 2040 in Bayern nur um 0,6 % zurückgehen, in Baden-Württemberg um 1,0 % und in Hessen um 1,3 %, in Sachsen-Anhalt sogar um 10,4 %. Dagegen soll in Berlin die Einwohnerzahl bis 2040 um 1,2 % steigen, in Hamburg um 1,3 %. Abgesehen von den Stadtstaaten macht die koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung keine Aussage über einzelne Städte. Aengevelt Research geht jedoch davon aus, dass die Einwohnerzahl in allen A-Städten sowie in den strukturstarken B- und C-Städten mindestens bis zum Jahr 2050 noch weiter anwachsen wird, während ländliche Räume und strukturschwache Städte bevölkerungsmäßig abnehmen.

Je nach Assetklassen haben die demographischen Entwicklungen und damit verbundenen Strukturveränderungen der Bevölkerung unterschiedliche Auswirkungen:

Die Wohnungsnachfrage hängt nicht von der Einwohnerzahl, sondern von der Zahl der Privathaushalte ab. Da die mittlere Haushaltsgröße angesichts der demographischen Entwicklung weiter sinkt, wird die Zahl der Wohnungsnachfrage in den meisten Städten auf absehbare Zeit weiter zunehmen, sogar auch dort, wo die Einwohnerzahl leicht sinken soll. Der Wohnungsmangel wird die Großstädte nach Einschätzung von Aengevelt deshalb noch auf Jahrzehnte begleiten, zumal sich auch nach mehreren Regierungswechseln noch keine Entschlossenheit abzeichnet, die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau wirksam und nachhaltig zu verbessern.

Für die Assetklasse Office ist relevant, dass die Zahl der Menschen im erwerbsfähigen Alter (20 bis 67) bis zum Jahr 2050 um rd. 12 % sinken wird, wobei der stärkste Rückgang bereits in den nächsten zehn Jahren stattfinden wird, wenn die geburtenstarken Jahrgänge in den Ruhestand gehen und von den nachwachsenden Jahrgängen nicht mehr ersetzt werden können. Zusätzlich zum Homeoffice, der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung und Standortverlagerungen ist also allein von der demographischen Entwicklung ein deutlicher Rückgang der Büroflächennachfrage zu erwarten, selbst wenn es weiterhin eine moderate Nettozuwanderung von Menschen im erwerbsfähigen Alter gibt.

Spiegelbildlich dazu wird die Zahl der Einwohner im Rentenalter in den kommenden zehn Jahren um rd. 25 % zunehmen. Für die nach wie vor weitgehend nach dem Umlageverfahren finanzierten sozialen Sicherungssysteme wird es dramatisch werden, dass der Altenquotient in den nächsten zehn Jahren um 36 % von gegenwärtig 33 Rentenempfängern auf 100 Erwerbstätige auf 45 ansteigen wird. Die Regierungskoalition hat soeben beschlossen, das Rentenniveau dennoch weitgehend stabil zu halten, indem die Finanzierungslücke durch steigende Bundeszuschüsse geschlossen werden soll. Nach Einschätzung von Aengevelt wird dies erstens nicht ausreichen und zudem früher oder später Steuererhöhungen bewirken. Immerhin stellt die Aktivrente einen Einstieg in das Hinausschieben des Renteneintrittsalters dar, das die wirksamste Maßnahme gegen das Ansteigen des Altenquotienten darstellt, weil es auf Zähler und Nenner gleichzeitig wirkt.

Für den Einzelhandel sind dies ernüchternde Aussichten. Die Alterung allein wird die Umsatzentwicklung belasten, weil Rentner deutlich weniger konsumieren als Erwerbstätige. Verringerte Leistungen, zu denen es möglicherweise in mehreren Zweigen der sozialen Sicherung kommt, und Refinanzierungen durch steigende Steuern werden ebenfalls die verfügbare Kaufkraft belasten. Die demographische Entwicklung wird die ohnehin seit Jahrzehnten beobachtbaren Trends zur Verringerung der Zahl an profitablen Einzelhandelsstandorten, zur partiellen Verdrängung des stationären Handels durch den Online-Handel und zum Strukturwandel des Einzelhandels weiter beschleunigen.

Die stark steigende Zahl der jüngeren Rentner stellt aber auch eine Chance für die Innenstädte dar, da diese ihr angewachsenes Zeitbudget für verschiedene cityrelevante Aktivitäten nutzen können. Eigentümer und Betreiber von City-Immobilien werden sich darauf einstellen müssen, dass sich die Substitution des Einzelhandels durch Gastronomie, Dienstleistungen – insbesondere gesundheitsbezogene Dienstleistungen – und Freizeiteinrichtungen fortsetzen wird.

Die Zahl der hochbetagten Menschen über 80 wird erst ab 2035 nennenswert steigen, dann aber im Jahr 2050 um nahezu 50 % über dem gegenwärtigen Niveau liegen. Da sich die Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Hochaltrigen weiter spreizen werden, bedeutet dies, dass die Nachfrage nach allen Typen von Seniorenimmobilien massiv steigen wird – von der öffentlich geförderten barrierefreien Wohnung über das betreute Wohnen auf unterschiedlichen Qualitäts- und Preisniveaus bis hin zu verschiedenen Typen von Pflegeeinrichtungen – von der Demenz-WG über das klassische Pflegeheim bis hin zu hotelähnlichen Seniorenstiften.

Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter Aengevelt Immobilien: „Als Branche, die mit einem besonders langlebigen Wirtschaftsgut handelt, ist die Immobilienwirtschaft gut beraten, die Voraussagen zur Bevölkerungsentwicklung sorgfältig zu analysieren. Die demographische Entwicklung bietet Chancen wie Risiken. Allerdings kommt es dabei auch auf politische Weichenstellungen an, ob, wo und wie die positiven oder negativen Effekte überwiegen. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht liegen die dringendsten Imperative darin, die Zuwanderung qualifizierter Fachkräfte zu fördern und die sozialen Sicherungssysteme dadurch zu stabilisieren, dass die faktische Altersgrenze hinausgeschoben wird.“