Berliner Bürovermietungsmarkt mit starkem erstem Halbjahr – lmmobilieninvestmentmarkt hingegen verhalten

Besonders dynamisch entwickelten sich erneut zentrale Marktbereiche. Die Mediaspree und angrenzende Lagen in Friedrichshain profitieren zunehmend von einem attraktiven Zusammenspiel aus moderner Flächenqualität und einem im Berliner Vergleich wettbewerbsfähigen Mietniveau. Der Hackesche Markt ist insbesondere für technologieorientierte Unternehmen ein gefragter Standort. Da dort großflächige moderne Büroflächen jedoch nur begrenzt verfügbar sind, gewinnen alternative zentrale Entwicklungsstandorte weiter an Bedeutung. Rund um den Hauptbahnhof etabliert sich beispielsweise ein weiterer Technologiecluster in der Europacity mit hochwertigen Neubauflächen und international agierenden Technologieunternehmen.

Auch bei den Nutzerbranchen zeigt sich diese Entwicklung. Während die öffentliche Hand im ersten Halbjahr durch großvolumige Eigennutzerprojekte zu den stärksten Nachfragern zählte, bleibt die Technologiebranche ein wesentlicher Wachstumstreiber des Berliner Büromarktes. Damit festigt Berlin seine Position als führender europäischer Standort für innovative Software- und KI-Unternehmen.

Die Leerstandsquote blieb gegenüber dem Vorquartal stabil bei 8,4 Prozent. Nachdem der Leerstandsanstieg der vergangenen Quartale vor allem auf die Fertigstellung spekulativer Neubauten zurückgeführt werden konnte, kamen im zweiten Quartal kaum zusätzliche Flächen auf den Markt. Kurzfristig dürfte die Fertigstellung weiterer Projekte den Leerstand noch leicht erhöhen. Mittelfristig spricht die rückläufige Entwicklung der Neubaupipeline jedoch für eine Stabilisierung des Marktes. Gleichzeitig gewinnen Sanierungen bestehender Bürogebäude weiter an Bedeutung, um den steigenden Qualitätsanforderungen der Nutzer gerecht zu werden.

„Der Berliner Investmentmarkt bleibt trotz eines anspruchsvollen Marktumfelds robust. Die Nachfrage ist vorhanden, konzentriert sich jedoch weiterhin auf Objekte mit überzeugender Lage, nachhaltigem Cashflow oder klar erkennbarem Wertsteigerungspotenzial“, sagt Steffen Pulvermacher, Head of Investment Berlin & Region East bei CBRE.

Berlin blieb im ersten Halbjahr der volumenstärkste Investmentmarkt unter den deutschen Top-7-Standorten. Zwar ging das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr um 13 Prozent auf insgesamt 1,9 Milliarden Euro leicht zurück, dennoch zeigt sich der Markt stabil. Während großvolumige Core-Transaktionen weiterhin selten sind, sorgen opportunistische Ankäufe und Value-Add-Strategien für eine kontinuierliche Marktaktivität.

Wohnimmobilien stellten erneut die volumenstärkste Assetklasse. Im gewerblichen Bereich lagen Büroimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von fast 500 Millionen Euro vorne. Einen hohen Anteil am Transaktionsvolumen im zweiten Quartal trug der Erwerb durch Colonial SFL von 51 Prozent der Anteile an zwei Prime-Objekten, dem „LindenCorso“ Unter den Linden und dem „Atrium“ an der Friedrichstraße, eines 300-Millionen-Euro-Portfolios von Generali bei. CBRE war bei dieser Transaktion beratend tätig. Darüber hinaus wurde das weitere Marktgeschehen überwiegend von kleineren Transaktionen unter 20 Millionen Euro Volumen geprägt. Besonders gefragt waren Objekte mit Repositionierungs- und ESG-Potenzial. Auffällig ist zudem die wachsende Aktivität von Eigennutzern auf der Käuferseite. Marktgerechte Preisvorstellungen eröffnen zunehmend auch Unternehmen außerhalb des klassischen Investorenkreises attraktive Kaufgelegenheiten.

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien in zentralen Lagen blieb im zweiten Quartal stabil bei 4,6 Prozent. Gleichzeitig setzt sich die Differenzierung innerhalb des Marktes fort: Hochwertige Core-Objekte in den etablierten CBD-Lagen stoßen weiterhin auf eine stabile Investorennachfrage, während sich die Renditeanpassung bei sekundären Standorten fortsetzt. „Damit spiegelt der Investmentmarkt zunehmend die Entwicklung des Vermietungsmarktes wider: Lage- und Objektqualität werden wieder deutlich stärker honoriert“, sagt Matthias Mohr, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE.

„Für den Berliner Bürovermietungsmarkt erwarten wir ein stärkeres Jahresergebnis als 2025. Die Kombination aus hoher Abschlussdynamik und der Rückkehr größerer Anmietungen bildet hierfür eine solide Grundlage“, sagt Vollmer. „Der Qualitätsfokus der Nutzer wird den Markt weiterhin prägen. Moderne, ESG-konforme Büroflächen in zentralen Lagen dürften ihre Attraktivität weiter ausbauen, während Eigentümer älterer Bestandsgebäude zunehmend in Modernisierung und Repositionierung investieren müssen.“

„Auch der Investmentmarkt dürfte sich im weiteren Jahresverlauf schrittweise beleben. Das Interesse nationaler und internationaler Investoren ist vorhanden. Entscheidend bleiben jedoch marktgerechte Preisvorstellungen und ein zunehmendes Angebot investierbarer Produkte. Trotz weiterhin komplexer Transaktionsprozesse verbessert sich die Marktliquidität spürbar“, sagt Pulvermacher.