· Gesunken: Jahresergebnis unter Vorjahreswert.
· Anstieg: Angebotsreserve wächst.
· Qualität bleibt gefragt: Spitzenmiete zieht erneut an.
Herausfordernde Rahmenbedingungen bremsen Marktdynamik.
- Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf (inkl. Neuss, Ratingen, Erkrath etc.) im Gesamtjahr 2025 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 212.000 m². Gegenüber dem Vorjahr (2024: 231.400 m²) bedeutet dies einen Rückgang um rd. 8 %. Im Vergleich zum Dekadenmittel (Ø 2015 - 2024: 364.400 m² p. a.) sind es rd. 42 % weniger.
- Von dem Gesamtflächenumsatz 2025 entfallen rd. 201.000 m² auf das Düsseldorfer Stadtgebiet (2024: rd. 201.400 m²) und rd. 11.000 m² auf das Umland (2023: rd. 32.000 m²).
- Für 2026 prognostiziert Aengevelt Research einen nochmals moderat rückläufigen Büroflächenumsatz um 200.000 m².
„Angesichts der schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen versuchen viele Unternehmen, Kosten einzusparen. Entsprechend präferieren sie aktuell häufig den Verbleib am bisherigen Standort und versuchen, mit ihren Vermietern im Rahmen von Mietvertragsverlängerungen geringere Mietkosten auszuhandeln. Besonders bei älteren Bestandsimmobilien gibt es seitens der Vermieter auch die grundsätzliche Bereitschaft dazu, da drohender Leerstand in der aktuellen Marktphase nicht einfach nachzuvermieten ist“, erläutert Christoph Mooren, Leiter des Teams Gewerbliche Vermietung von Aengevelt in Düsseldorf, und ergänzt: „Vor diesem Hintergrund gab es in Düsseldorf 2025 Mietvertragsverlängerungen im sechsstelligen Quadratmeter-Bereich, die indessen nicht zum Büroflächenumsatz gezählt werden.“
Angebotsreserve steigt weiter.
- Da viele Unternehmen und Büronutzer geplante Flächenexpansionen zurückgestellt bzw. sich sogar verkleinert haben, setzte sich der Anstieg der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) fort und stellt sich Anfang 2026 auf rd. 1,05 Mio. m² (Anfang 2025: rd. 1 Mio. m²).
- Die Leerstandsquote erhöhte sich entsprechend von 10,5 % auf rd. 11,0 % des Gesamtbestandes von rd. 9,54 Mio. m².
- Für 2026 prognostiziert Aengevelt Research einen weiteren moderaten Anstieg der Angebotsreserve auf etwa 1,1 Mio. m². Dabei verschiebt sich der Schwerpunkt des Leerstandes weiter auf ältere, energetisch suboptimale Bestandsobjekte.
Steigende Büroflächenfertigstellung.
- In Düsseldorf stellte sich die Neubautätigkeit zwischen 2015 und 2024 auf durchschnittlich rd. 79.500 m² p.a. 2024 waren es sogar lediglich rd. 70.000 m².
- In 2025 stieg das Neubauvolumen deutlich auf rd. 122.000 m² (2024: 70.000 m²) und 2026 sind nach bisherigem Stand um 100.000 m² möglich.
Deutlich gestiegene Spitzenmiete.
- Nach dem deutlichen Sprung der Spitzenmiete im Jahr 2023 von EUR 31,-/m² auf EUR 40,-/m² setzte sich die Mietdynamik in Düsseldorf fort und erreicht aktuell in der Spitze EUR 46,-/m², während sich die mittlere Miete in Citylagen stabil auf ca. EUR 25,-/m² stellt.
- Für 2026 prognostiziert Aengevelt Research einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete auf rd. EUR 48,-/m². Dazu Christoph Mooren: „Treiber dieser Entwicklung ist die anhaltend hohe Nachfrage nach modernen, ESG-konformen Büroflächen in Premiumlagen. Hier wirken vor allem die hochwertigen Projektentwicklungen im Umfeld der Königsallee prägend.“
