Im Gesamtjahr 2025 wurden nach Angaben von Colliers in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für 5,8 Milliarden Euro gehandelt. Das vierte und zugleich umsatzstärkste Quartal, auf das mit 1,9 Milliarden Euro rund ein Drittel des Jahresergebnisses entfiel, trug maßgeblich zu dem Plus von 16 Prozent gegenüber 2024 bei. Damit entwickelte sich das Einzelhandelssegment überdurchschnittlich im Vergleich zum Gesamtmarkt, in dem das Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien das Vorjahresniveau um 2 Prozent verfehlte. Die Anzahl der Abschlüsse erhöhte sich im Jahresvergleich um vier Prozent.
Unter den etablierten Nutzungsarten konnten Einzelhandelsobjekte mit 23 Prozent Marktanteil (Vorjahr: 20 Prozent) den Abstand zu den mit jeweils 24 Prozent erstplatzierten Büro- und Logistikimmobilien weiter verringern und sind nahezu auf einem Niveau.
Marktaktivitäten im großvolumigen Bereich kehren allmählich zurück
Nicole Römer, Head of Retail Germany bei Colliers: „Nach einer starken Fokussierung auf das krisenresiliente, kleinvolumige und überwiegend lebensmittelgeankerte Fachmarktsegment, die über den Jahreswechsel 2024-2025 einen Höhepunkt erreichte, haben wir in der zweiten Jahreshälfte ein wiederkehrendes Interesse an innerstädtischen Einzelhandelsobjekten und Shoppingcentern mit Entwicklungspotenzial registriert. Neben einer erhöhten Marktaktivität sorgte diese Entwicklung auch wieder für mehr Volumenwachstum.“
Allein aus der Insolvenzmasse der Signa Gruppe sind 2025 zahlreiche Objekte in Bestlagen der sieben großen Investmentzentren für insgesamt über 800 Millionen Euro nach teils langen Verhandlungen und erheblichen Preisabschlägen veräußert worden. Dazu zählen die Warenhäuser in der Neuhauser Straße 18 (Oberpollinger, München), am Kurfürstendamm 229-231 (Berlin) und am Jungfernstieg 16 (Hamburg) sowie das Carsch-Haus in Düsseldorf. Der Verkauf des Oberpollinger für 380 Millionen Euro war zugleich die größte Transaktion des Abschlussquartals deutschlandweit. In das vierte Quartal fiel auch der Verkauf des Designer Outlet Center Neumünster für rund 350 Millionen Euro.
Römer weiter: „Insbesondere eigenkapitalstarke Privatinvestoren und Family Offices nutzten die frühzyklischen Opportunitäten, so im Fall der vier erwähnten Warenhäuser. Beim DOC Neumünster war mit der TPG Real Estate opportunistisches Kapital aus den USA aktiv. Internationale Investoren interessieren sich in der aktuellen Marktphase eher für große Tickets mit entsprechenden Renditemöglichkeiten in Deutschland. So kam es bereits im dritten Quartal zum Verkauf des Berliner Einkaufszentrums Gropiuspassagen an den britischen Vermögensverwalter Hayfin Capital Management.“
Der Anteil ausländischer Käufer lag mit 48 Prozent des Transaktionsvolumens in etwa auf Vorjahresniveau und übertraf damit erneut seinen Anteil am gesamten gewerblichen Investmentmarkt von 44 Prozent. Neben Vermögensverwaltern (23 Prozent Marktanteil), die 2024 mit 46 Prozent die mit Abstand größte Käufergruppe stellten, gehörten private Investoren und Family Offices (18 Prozent) sowie Corporates und Eigennutzer (15 Prozent) zu den aktivsten Investoren des Jahres 2025. Die Bedeutung der Eigennutzer ist vor allem auf die milliardenschwere strategische Übernahme der Porta Gruppe samt aller Möbelhäuser durch XXXLutz zurückzuführen. Diese Übernahme ist zugleich die größte am deutschen Investmentmarkt registrierte Transaktion des vergangenen Jahres.
Auf Verkäuferseite lösten im zurückliegenden Jahr Vermögensverwalter mit 19 Prozent Marktanteil Immobilien AGs auf Platz eins ab. Diese standen noch 2024 mit 28 Prozent ganz oben, ebenfalls getrieben durch Veräußerungen aus dem Signa-Portfolio. Projektentwickler lagen 2025 mit 18 Prozent auf Platz zwei, gefolgt von Corporates und Eigennutzern mit 15 Prozent.
Fachmarktsegment weiterhin marktprägend
Auch wenn die Marktbelebung vermehrt von großvolumigen Einzeltransaktionen ausgeht, wird das Transaktionsgeschehen weiter vom Fachmarktsegment dominiert. Darauf entfielen 2025 wie schon im Vorjahr knapp zwei Drittel aller Kauffälle und 48 Prozent des Transaktionsvolumens im Einzelhandelsbereich. Abseits der erwähnten Porta-Übernahme verbuchten lebensmittelgeankerte Fachmärkte und Fachmarktzentren noch 59 Prozent des fachmarktbezogenen Transaktionsvolumens für sich. Bei der Zahl der Kauffälle liegt der Anteil bei rund drei Vierteln.
Innerstädtische Geschäftshäuser, zu denen auch Waren- und Kaufhäuser gezählt werden, belegten Rang zwei mit 30 Prozent Volumenanteil und 25 Prozent an den Transaktionen. Einkaufszentren erzielten 22 Prozent bzw. 10 Prozent.
Spitzenrenditen halten sich stabil
Trotz der erwähnten Abschlüsse ist die Zahl der Transaktionen von Geschäftshäusern in 1a-Innenstadtlagen und Shoppingcentern in Hochfrequenzlagen weiterhin gering. In den 1a-Lagen der sieben großen Investmentzentren geht Colliers von Bruttoanfangsrenditen in der Spanne zwischen 4,25 Prozent in München und 5,00 Prozent in Berlin, Düsseldorf und Köln aus.
Im Fachmarktsegment setzt sich die Stabilisierung der Spitzenrenditen fort. Sie lagen im Jahresverlauf unverändert bei 5,70 Prozent brutto für Fachmarktzentren und bei 5,40 Prozent brutto für Fachmärkte. Ein Lebensmittelanker bleibt dabei zentrales Kaufargument und Wertgarant. Römer begründet: „Gerade mit Lebensmitteleinzelhändlern sind Businesspläne einfach zu erfüllen. Bei bestehenden Mietverhältnissen besteht eine hohe Verlängerungswahrscheinlichkeit. Mieten sind positiv stabil, an Topstandorten führt der Verdrängungswettbewerb zwischen den Händlern zu Mietsteigerungen. Vakanzen werden daher sofort nachvermietet und Finanzierungskonditionen für Nahversorger sind weniger restriktiv bei allen anderen Einzelhandelsimmobilien. ESG-Strategien wie die Verwendung von Ökostrom oder das Anbringen einer PV-Anlage oder Ladesäule lassen sich schnell umsetzen, was auch im Sinn von Händlern und Nutzern geschieht.“
Renditen von Einkaufszentren sind hingegen weiterem Anpassungsdruck ausgesetzt, um bei dem notwendigen Revitalisierungsbedarf und limitierten Finanzierungsbedingungen ein auskömmliches Investment zu garantieren. In den zurückliegenden drei Monaten sind die Bruttorenditen für Shoppingcenter in Bestlagen der Top 7 um rund 20 Basispunkte auf 6,90 Prozent leicht gestiegen, in B-Lagen sind 8,00 Prozent anzusetzen.
Ausblick: Fortsetzung der moderaten Marktbelebung erwartet
„Dieses Jahr werden sich viele Chancen für aktive Investoren bieten, da vermehrt Objekte aus Portfoliobereinigungen an den Markt gelangen werden. Dazu zählen erneut größere Pakete aus dem Nahversorgungsbereich, aber auch Hybridmalls und Einkaufszentren mit Revitalisierungsbedarf. Die Verkaufspipeline ist daher gut gefüllt. Der Verkaufsdruck und die Bereitschaft auf Verkäuferseite, weitere Preisnachlässe zu gewähren, wird größer, je länger das herausfordernde Finanzierungsumfelde anhält. Wie viele Investoren auf der Käuferseite diesen günstigen Eintrittszeitpunkt insbesondere bei Core-Plus- und Value-Add-Produkt nutzen und ob die zum Teil immer noch zähen Kaufpreisverhandlungen letztlich zu Transaktionen führen, wird sich in den kommenden Monaten zeigen. Unsere Prognose geht bei einer moderaten Fortsetzung des eingeschlagenen Erholungspfades von 6 bis 7 Milliarden Euro Transaktionsvolumen bis Ende 2026 aus“, erwartet Römer.
