Bilanz Q1-Q3 2025 der DIP – Deutsche Immobilien-Partner
DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht mit der kontinuierlichen und vergleichenden Analyse von 15 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) aufschlussreiche Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die Flächenumsätze in den meisten Bürostandorten wieder im Aufschwung sind. Insgesamt lässt sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2024 ein moderater Anstieg beobachten:
- Der Gesamtflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) belief sich in den ersten drei Quartalen 2025 auf rd. 2,47 Mio. m². Dieses Ergebnis entspricht einer Zunahme von rd. 6 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2024 rd. 2,32 Mio. m²). Das langjährige Mittel (Ø Q1-Q3 2015-2024: 2,84 Mio. m²) wurde um rd. 13 % verfehlt.
- Die Angebotsreserve in den DIP-Märkten erhöhte sich innerhalb eines Jahres um rd. 1,73 Mio. m² bzw. rd. 22 % auf aktuell rd. 9,48 Mio. m² (Ende Q3 2024: 7,75 Mio. m². Die Leerstandsquote stieg von 5,8 % im dritten Quartal 2024 auf nun 6,7 %.
- Ungeachtet der wirtschaftlichen Herausforderungen erhöhte sich in den DIP-Büromärkten binnen eines Jahres die gewichtete Spitzenmiete um rd. 4,00 €/m² (+10 %) auf rd. 42,20 €/m².
DIP-Büromärkte: Umsatzdynamik nimmt zu.
Auch wenn in den 15 deutschen DIP-Büromärkten der Büroflächenumsatz mit rd. 2,47 Mio. m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2024: rd. 2,32 Mio. m²) insgesamt um rd. 6 % gestiegen ist, verlief die Entwicklung nicht in allen DIP-Büromärkten positiv.
- Karlsruhe verzeichnete – ungeachtet der aktuell schwierigen Lage – einen markanten Umsatzanstieg von rd. 132 %. Ebenfalls deutlich zulegen konnte Magdeburg mit +97 %, während Frankfurt a. M. eine Steigerung von rd. 75 % erzielte. Weitere Zuwächse gab es in Hannover (+23 %), Freiburg (+22 %), in Nürnberg und Köln mit jeweils +9 % sowie in Hamburg (+5 %).
- Von den Big Seven-Standorten mussten Stuttgart (- 27 %), Berlin (-14 %) und Düsseldorf (-13 %) Umsatzeinbußen hinnehmen.
- Auch für die restlichen DIP-Märkte mittlerer Größe lassen sich Umsatzrückgänge beobachten: Während sich die Flächenumsätze in Essen (-31 %) und Leipzig (-30 %) markant reduzierten, fiel die prozentuale Abnahme in Bremen (-5 %) moderat aus.
- München verzeichnet keine Veränderung im Vorjahresvergleich.
“Big Seven“ mit gestiegenem Umsatz.
- Auf die “Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt rd. 2,01 Mio. m². Das bedeutet einen Anstieg von rd. 5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2024: 1,91 Mio. m²). Der Anteil an den gesamten DIP-Büroflächenumsätze stellt sich wie im Vorjahr auf rd. 82 %.
- Frankfurt a. M. ist mit rd. 460.000 m² (Q1–Q3 2024: 262.300 m²) der Umsatzsieger und liegt damit vor München, das wie im Vorjahr einen Büroflächenumsatz von rd. 440.000 m² erreicht und damit 2024 noch den ersten Platz belegte. Der Vorjahreszweite Berlin zeigt erneut eine rückläufige Entwicklung: Nachdem die Hauptstadt bereits im Vorjahr vom ersten auf den zweiten Platz abgerutscht war, fällt sie nun mit etwa 365.000 m² (Q1–Q3 2024: 424.500 m²) weiter auf den dritten Rang zurück, gefolgt von Hamburg mit rd. 309.000 m² (Q1–Q3 2024: 295.000 m²).
- Auf den weiteren Plätzen folgen Köln mit rd. 174.000 m² (Q1-Q3 2024: 160.000 m²), Düsseldorf mit rd. 152.000 m² (Q1-Q3 2024: 175.000 m²) und Stuttgart mit rd. 110.000 m² (Q1-Q3 2024: 150.000 m²).
Wachsende Umsätze in den übrigen DIP-Bürostandorten.
- Die übrigen 8 DIP-Bürozentren (Bremen, Essen, Freiburg, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg und Nürnberg) erzielten in den ersten drei Quartalen 2025 einen Gesamtflächenumsatz von 437.500 m². Im Vorjahresvergleich stieg hierbei der Büroflächenumsatz, auch wenn es sich lediglich um eine Steigerung von rd. 7 % (Q1-Q3 2024: 414.630 m²) handelt. Damit stellt sich ihr Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz stabil auf rd. 18 %
- Dabei fielen die Ergebnisse in den erfassten Städten sehr heterogen aus: Auf der einen Seite wurden in Karlsruhe mit rd. 65.000 m² (Q1-Q3 2024: 28.000 m²) und in Magdeburg mit rd. 16.000 m² (Q1-Q3 2024: 8.130 m²) markante Umsatzsteigerungen verzeichnet. Moderate Umsatzsteigerungen verzeichneten Hannover mit 95.000 m² (Q1-Q3 2024: 77.000), Freiburg mit 22.500 m ² (Q1-Q3 2024: 18.500 m²) und Nürnberg mit 72.000 m² (Q´1-Q3 2024: 66.000 m²). Auf der anderen Seite verlor das Marktgeschehen in Leipzig mit rd. 63.000 m² (Q1-Q3 2024: 90.500 m²), in Essen mit rd. 44.000 m² (Q1-Q3 2024: 63.500 m²) und in Bremen mit 60.000 m² (Q1-Q3 2024: 63.000 m²) an Dynamik.
Deutlich steigende Büroflächenleerstände.
- Innerhalb eines Jahres erhöhte sich der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 15 DIP-Standorten binnen eines Jahres um 1,73 Mio. m² (+22 %) von rd. 7,75 Mio. m² auf aktuell rd. 9,48 Mio. m². Dementsprechend stieg die durchschnittliche Leerstandsquote in den DIP-Büromärkten von rd. 5,8 % auf nunmehr etwa 6,7 %.
- Hierbei gibt es analoge Entwicklungen in den Einzelmärkten: Die “Big Seven“ verzeichneten im Jahresverlauf eine deutliche Ausweitung der Angebotsreserve. Die weiteren acht DIP-Bürozentren zeigen ein fast identisches Bild: In Bremen, Essen, Freiburg, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, und Nürnberg stieg die Angebotsreserve an. Lediglich in Magdeburg baute sie sich erneut moderat ab.
Mietpreisniveau steigt moderat.
- Ungeachtet des Anstiegs der verfügbaren Büroflächen nahm die gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 15 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um rd. 10 % bzw. 4,00 €/m² auf nunmehr 42,20 €/m² zu.
Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Karlsruhe (18,50 €/m² = +50 %) und Hannover (24,50 €/m² = +14 %) zu nennen. München belegt mit 59,50 €/m² (+8 %) erneut den Platz als Mietpreisführer vor Frankfurt mit 52,50 €/m² (+9 %), gefolgt von Berlin und Düsseldorf mit jeweils 45,00 €/m². - Das mittlere Mietniveau für Büroflächen in Citylagen stieg ebenfalls um rd. 9,1 % bzw. 2,10 €/m² von rd. 23,20 €/m² auf nunmehr rd. 25,30 €/m².
