Graduelle Erholung am deutschen Immobilieninvestmentmarkt setzte sich zum Jahresbeginn 2026 weiter fort

Das Residential-Segment folgte mit rund 1,7 Milliarden Euro auf Rang zwei und erreichte einen Marktanteil von etwa 19 Prozent. Trotz des weiterhin hohen Volumens lag das Ergebnis deutlich unter dem Vorjahreswert. Auf Platz drei rangierten Industrie- und Logistikimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,4 Milliarden Euro, rund 16 Prozent mehr als im Vorjahresquartal – und bestätigen damit eine stabile Nachfragebasis.

Darüber hinaus verzeichneten Gesundheitsimmobilien – insbesondere durch die pan-europäische Mehrheitsübernahme von Cofinimmo durch Aedifica, die sich bezogen auf das übernommene Portfolio in Deutschland in einem hohen dreistelligen Millionenbereich niederschlägt – ein deutliches Plus und erreichten ein Volumen von rund 1,1 Milliarden Euro. Auch Grundstücke sowie sonstige Nutzungsarten wiesen hohe Zuwachsraten auf, bleiben jedoch volumenmäßig nachrangig. Rückläufig entwickelten sich hingegen Einzelhandel- und Hotelinvestments.

In den sieben größten Immobilienmärkten Deutschlands summierte sich das Investmentvolumen im ersten Quartal 2026 auf rund drei Milliarden Euro, ebenfalls ein Anstieg von rund 20 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025. Während die aggregierten Ergebnisse auf eine moderate Stabilisierung hindeuteten, zeigten sich innerhalb der Top‑7‑Städte weiterhin deutliche Unterschiede. Berlin verzeichnete ein rückläufiges Volumen, während andere Standorte positive Abweichungen aufwiesen. Düsseldorf erreichte durch den Verkauf des Neubauquartiers „Deiker Höfe“ an HIH Invest ein mehr als dreifach so hohes Investmentvolumen wie im Vorjahresquartal und bewegte sich damit nahe am langfristigen Durchschnittsniveau. Frankfurt zeigte unter anderem durch den Verkauf zweier Bestandsgebäude in der Bankenlage der Finanzmetropole an Unternehmen aus der Banken- beziehungsweise Versicherungsbranche ebenfalls eine spürbare Belebung gegenüber dem Vorjahr.

Die Marktentwicklung wurde im ersten Quartal 2026 überwiegend von inländischen Investoren getragen. Diese realisierten ein Transaktionsvolumen von rund 5,1 Milliarden Euro und steigerten ihre Aktivitäten gegenüber dem Vorjahresquartal um etwa 26 Prozent. Der Anteil inländischer Käufer belief sich damit auf knapp 60 Prozent des Gesamtvolumens. 

Ausländische Investoren erzielten ein Transaktionsvolumen von rund 3,5 Milliarden Euro und lagen damit rund zwölf Prozent über dem ersten Quartal 2025. Im Vergleich zum Vorquartal sowie im längerfristigen Kontext blieb das Engagement internationaler Investoren jedoch unterdurchschnittlich, wenngleich sich eine graduelle Belebung abzeichnete. „Deutschland ist für eine Vielzahl ausländischer Investoren weiterhin einer der wichtigsten Zielmärkte für ihre Immobilienallokation, vor allem bei Investoren mit einem Value-add-Ansatz“, sagt Lemli. „Jedoch gilt der hiesige Markt gerade für diese Investoren im Vergleich zu manch anderen europäischen Standorten als zu teuer – trotz seiner Größe, Liquidität und Transparenz. Das zeigt sich auch am weiterhin hohen Bid-Ask-Spread.“

„Angesichts der geopolitischen Herausforderungen und einer damit einhergehenden Verlangsamung der Konjunkturerholung, tendenziell höheren Inflationserwartungen sowie steigender Kapitalmarkt- und Finanzierungszinsen steht der Markt vor einer möglichen weiteren Rekalibrierung der Preise und damit der Immobilienrenditen“, erwartet Linsin. 

Bisher blieben die Nettoanfangsrenditen überwiegend stabil gegenüber dem Jahresende 2025. Der jüngste Ölpreisanstieg wirkt sich zwar nicht unmittelbar auf den Immobilienmarkt aus, erhöht jedoch aufgrund steigender Inflationserwartungen den Druck auf die Kapitalmärkte. In Deutschland begrenzt das aktuell erhöhte Niveau der Renditen zehnjähriger Bundesanleihen den Spielraum für eine weitere Renditekompression. „Bei Immobilienrenditen ist eher von einer Seitwärtsbewegung oder einem moderaten Aufwärtsdruck auszugehen als von einer schnellen Entspannung“, sagt Sandro Höselbarth, Head of Valuation & Advisory Services Germany bei CBRE in Deutschland. Besonders zinssensitive und energieintensive Nutzungsarten reagieren anfälliger, während Wohnimmobilien aufgrund ihrer bedarfsgetriebenen Nachfrage vergleichsweise stabil bleiben. Vor diesem Hintergrund rücken für Investoren zunehmend die laufenden Erträge in den Fokus – stabile Cashflows, lange Mietlaufzeiten und defensive Assetklassen gewinnen weiter an Bedeutung.

„Die Transaktionsstruktur war im ersten Quartal 2026 klar von Einzeltransaktionen geprägt. Mit einem Volumen von rund 6,2 Milliarden Euro entfiel der überwiegende Teil des Marktgeschehens auf Einzelobjekte, was einem Anstieg von rund 28 Prozent gegenüber dem Vorjahr entsprach. Dazu trugen auch zehn große Einzelabschlüsse in den verschiedenen Assetklassen bei, allen voran im Segment der Büroimmobilien sowie Residential, Logistik und Einzelhandel. Der mit Abstand größte Einzelabschluss über rund 400 Millionen Euro wurde außerhalb der Top-Märkte geschlossen: Der bereits erwähnte Ankauf des Ministeriums der Finanzen des Landes Nordrhein-Westfalen.

Demgegenüber blieb das Segment der Paketkäufe mit rund 2,5 Milliarden Euro weiterhin vergleichsweise schwach, wenngleich mehrere große Portfoliodeals abgeschlossen wurden; neben zwei Deals im Gesundheitsimmobilienbereich auch jeweils einer in den Segmenten Logistik, Freizeit, Einzelhandel und Büroimmobilien.

Großtransaktionen über 100 Millionen Euro nahmen sowohl im Volumen als auch in der Anzahl gegenüber dem ersten Quartal 2025 deutlich zu, erreichten jedoch weiterhin nicht das Niveau früherer Jahre. Es wurden in den ersten drei Monaten dieses Jahres insgesamt 16 Abschlüsse in dieser Größenordnung getätigt, die sich auf knapp 3,6 Milliarden Euro summierten; davon entfielen fünf auf Paketverkäufe und zehn auf Einzeltransaktionen beziehungsweise 14 auf Gewerbeimmobilien und zwei auf Wohninvestments. „Großvolumige Investitionen waren nach wie vor durch hohe Selektivität und ein begrenztes Angebot marktfähiger Produkte geprägt“, sagt Lemli.

Eine deutliche Marktbelebung zeigte sich insbesondere im kleineren Segment. Transaktionen unter zehn Millionen Euro verzeichneten deutliche Zuwächse gegenüber dem Vorjahr und erreichten teilweise wieder ihr langfristiges Durchschnittsniveau oder lagen darüber. Die mittleren Größenklassen zwischen zehn und 50 Millionen Euro entwickelten sich moderat positiv. Entsprechend sank das durchschnittliche Volumen pro Abschluss um zehn Prozent auf knapp 22 Millionen Euro, nach gut 24 Millionen im ersten Quartal 2025, und liegt derzeit rund ein Fünftel unter dem fünfjährigen Durchschnitt der ersten Quartale. Insgesamt wurden knapp 100 Transaktionen oder ein Drittel mehr als im Vorjahresquartal registriert.

„Wir gehen davon aus, dass sich der Markt aufgrund eines größeren Produktangebotes beleben wird. Offene Immobilienfonds werden weiterhin und teilweise sogar verstärkt ihre Portfolios bereinigen. Zugleich werden auch durch Banken Objekte auf den Markt kommen – denn die NPL-Quote bei Immobilienkrediten deutscher Banken ist im europäischen Vergleich am höchsten“, sagt Lemli.