„Higher for longer“ - was dahinter steckt.

In einem traditionellen Real Estate Underwriting-Modell wurden Exit Cap Rates häufig als statische Annahme gesetzt – etwa Entry-Yield ist gleich Exit-Yield. Doch diese Vorgehensweise ignoriert heute eine zentrale Frage: Wie sieht die heutige Zinsstrukturkurve aus und welches Zinsniveau erwartet der Kapitalmarkt zum Zeitpunkt des geplanten Exits?

Gerade für Immobilieninvestments bedeutet dies: Exit Cap Rates dürfen nicht pauschal angenommen, sondern müssen kapitalmarktkonsistent abgeleitet werden. Die Forward-Kurve liefert dafür den Referenzrahmen – nicht als Prognose, sondern als Ausdruck der aktuell eingepreisten Markterwartung.

Laufzeitprämie: Der unsichtbare Aufschlag im Diskontierungssatz

Die Laufzeitprämie ist die zusätzliche Rendite, die Investoren für das Halten längerfristiger gegenüber kurzfristiger Anleihen verlangen. Sie reflektiert Unsicherheit über künftige Inflation, Geldpolitik und die wirtschaftliche Entwicklung.

In der Niedrigzinsphase war die Laufzeitprämie über weite Strecken negativ oder nahe null – ein historischer Ausnahmezustand. Investoren wurden de facto nicht für Laufzeitrisiken kompensiert – für Immobilien bedeutete das: Langfristige Finanzierungen waren nicht nur günstig, sondern im Vergleich zu kurzfristigen Engagements kaum teurer.

Heute hat sich dieses Verhältnis gedreht. Eine positive und volatile Laufzeitprämie verteuert langfristige Finanzierungen überproportional – und verändert damit die relative Wertberechnung zwischen Immobilien und alternativen Anleiheinstrumenten. Aktuell liegt die geschätzte zehnjährige Laufzeitprämie im Euroraum bei circa 40 bis 80 Basispunkten – Tendenz eher steigend.

Die zentrale Erkenntnis ist keine neue Methodik, sondern ein veränderter Denkrahmen: Die Zinskurve sollte zukünftig einen aktiven Parameter im Immobilien-Bewertungsmodell einnehmen.

Daraus ergeben sich konkrete Implikationen für die Praxis:

• Exit Cap Rates kapitalmarktkonsistent ableiten: Nicht als feste Annahme setzen, sondern unter Berücksichtigung der Forward-Kurve und der impliziten Refinanzierungsbedingungen modellieren.
• Diskontierungssatz sauber aufbauen: Bund-Rendite als risikofreier Anker (inkl. Laufzeitprämie), plus Immobilien-Risikoprämie, plus objektspezifischer Aufschlag.
• Finanzierungsstruktur an die Kurvenstruktur anpassen: Die Wahl zwischen fester und variabler Verzinsung ist keine rein taktische Entscheidung – sie ist eine strategische Positionierung im jeweiligen Zinsregime.
• Szenarioanalysen entlang der Kurve entwickeln: Anstelle eines einzigen
  „Kapitalmarkt-Base-Case“ sollten Underwriting-Modelle verschiedene Kurvenszenarien durchspielen – steiler, flacher, invers – und deren Auswirkungen auf die IRR quantifizieren.

• Der Yield-Shift-Rückenwind der Jahre 2013–2021 ist strukturell weggefallen. Für die kommenden Jahre ist ein Beitrag nahe null oder ein negativer Beitrag zu erwarten.
• „Higher for longer“ ist keine Aussage über den Leitzins – es beschreibt ein strukturell verändertes Zinsregime, das sich über Forward Rates, Laufzeitprämien und Kurvenform nachhaltig auf die gesamte Bewertungslogik von Immobilien überträgt.
• Die eigentliche Herausforderung liegt nicht in der Kenntnis einzelner Zinsgrößen, sondern in deren Integration: Zinskurve, Finanzierungsstruktur und operative Strategie müssen als zusammenhängendes System regelmäßig modelliert werden – andernfalls wird nicht konservativ bewertet, sondern unvollständig.