Ausländische Investoren beleben Marktgeschehen
Der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien konnte im zweiten Quartal zwar nicht an die hohe Dynamik des Vorquartals anknüpfen, doch mit einem Transaktionsvolumen von 690 Millionen Euro steht dennoch ein im Vergleich zum Vorjahr (460 Millionen Euro) gutes Ergebnis in den Büchern. Für das erste Halbjahr ergibt sich somit ein Umsatz von 1,8 Milliarden Euro und damit bereits mehr als im Zeitraum des gesamten Vorjahres (1,4 Milliarden Euro).
In 14 Transaktionen im zweiten Quartal wurden 33 Immobilien gehandelt. Für das erste Halbjahr ergeben sich in Summe 35 Transaktionen und 145 gehandelte Immobilien.
Das erste Quartal war von zwei Portfoliodeals mit ausländischer Beteiligung geprägt gewesen. Unter anderem erwarb der US-Investor TPG ein Portfolio mit 31 Ärztehäusern und medizinischen Versorgungszentren vom kanadischen Reit Northwest Healthcare Properties, wovon sich 19 Liegenschaften in Deutschland befinden. Zum anderen sicherte sich Aedifica durch die Übernahme von 80 Prozent an Cofinimmo seinen Anteil an einem Pflegeheimportfolio mit 58 Immobilien in Deutschland.
In ruhigeren Marktphasen sind es nach Beobachtung von Peter Tölzel, Senior Director Healthcare Investment JLL Germany, häufig ausländische Investoren, die für eine spürbare Wiederbelebung sorgen: „Deutsches Kapital tut sich dagegen schwer, als einer der ersten den Wiedereinstieg in eine Assetklasse zu wagen. Internationale Investoren verlangen dafür aber auch entsprechende Renditen, die sie meistens im Value-add-Segment finden oder wenn sie Core-plus-Objekte zu Value-add-Preisen kaufen.“
Infolge der Großdeals mit ausländischer Beteiligung hat sich der Anteil internationaler Käufer im ersten Halbjahr auf rund 83 Prozent erhöht. Üblicherweise liegt die Quote zwischen 40 und 60 Prozent. Bei den Sub-Assetklassen haben Pflegeheime mit 58 Prozent den größten Anteil am Gesamtumsatz. Dahinter folgen Kliniken mit 26 Prozent und Ärztehäuser sowie Medizinische Versorgungszentren mit 16 Prozent.
Ärztehäuser werden trotz des starken Investoreninteresses aufgrund der vergleichsweise geringen Transaktionsvolumina kurzfristig nicht für spürbaren zusätzlichen Umsatz sorgen.
Kritischer Blick auf Pflegheime – Spitzenrenditen bleiben konstant
Nach wie vor werden dagegen häufig Pflegeheime in den Verkaufsprozess gegeben, teilweise auch in Kombination mit betreutem Wohnen und mit allen Ausprägungen bei den Qualitäten: „Vom Core-Produkt bis zu Value-add mit angepasstem Pricing ist alles mit dabei“, bemerkt Tölzel. Allerdings würden Investoren hier weiterhin sehr genau hinschauen: „Der Pflegesektor wird vom Kapital am kritischsten beäugt. Die Nachfrage ist zwar vorhanden, aber es wird stark auf die Betreiberqualität und -bonität geachtet, und natürlich auch auf die Performance der einzelnen Objekte.“
Die aktuell eher ruhigere Marktphase lässt sich auch auf die Preisgestaltung übertragen. Die Spitzenrenditen liegen bei Pflegeheimen nach wie vor bei rund fünf Prozent. Für betreutes Wohnen sind es rund 50 Basispunkte weniger.
