JLL: KI-Boom verändert europäische Rechenzentrumslandschaft

„Wir beobachten eine grundlegende Veränderung bei der Planung von Rechenzentrumsinfrastruktur“, erklärt Martina Williams, Head of Work Dynamics EMEA bei JLL. „Historisch gesehen haben Betreiber so nah wie möglich an großen Bevölkerungszentren gebaut. Bei der wachsenden KI-Trainingsinfrastruktur folgt man heute einer anderen Logik: Der entscheidende Faktor ist zunehmend, wo ausreichend Strom gesichert werden kann – nicht einfach, wo die Nachfrage besteht.“

Greenfield-Projekte nehmen deutlich zu

Die Zusammensetzung des europäischen Angebots verschiebt sich von Industriegebieten zu Greenfield-Standorten. Zwischen 2022 und 2025 wurden noch knapp 80 Prozent der neuen Kapazitäten auf etablierten Industrieflächen oder am Stadtrand realisiert. In der Pipeline für 2026 bis 2028 machen Greenfield-Standorte bereits 39 Prozent aus – ein nahezu fünffacher Anstieg.

Die vier größten Hyperscale-Cloud-Anbieter weltweit werden 2026 voraussichtlich 725 Milliarden US-Dollar investieren, 77 Prozent mehr als die 410 Milliarden US-Dollar im Jahr 2025. Der überwiegende Teil fließt in KI-Computing und Rechenzentrumsinfrastruktur. Strategische Bedeutung erfährt hierbei auch der deutsche Markt. So hat AWS im Januar 2026 seine European Sovereign Cloud in Brandenburg eröffnet, unterstützt durch ein Investment von 7,8 Milliarden Euro.

Hierzulande bleibt Frankfurt mit einer installierten Leistung von 970 Megawatt (MW) der größte Rechenzentrumsmarkt in Kontinentaleuropa. Dahinter folgen Paris (614 MW), Amsterdam (611 MW) und Mailand (230 MW). Europaweit hat London mit 1.277 MW installierter Leistung die Nase vorn. Mit 311 MW im Bau und weiteren 687 MW in Planung verfügt Frankfurt allerdings über die größte Pipeline in Europa. Jedoch verlängern Netzanschlüsse und Planungsentscheidungen die Realisierungszeiten erheblich. Nach Aussagen der Netzbetreiber sind Netzkapazitäten für aktuelle Anträge erst ab Mitte der 2030er Jahre verfügbar.

Die Auslastung in Frankfurt hat sich weiter verschärft: Die Leerstandsquote liegt bei nur noch 3,1 Prozent – weniger als halb so viel wie im Durchschnitt der fünf größten Rechenzentrumsmärkte (FLAP-D). Im ersten Halbjahr 2026 wurden 36 MW neue Kapazitäten aufgenommen, nach einem Rekordjahr 2025 mit 128 MW.

Berlin entwickelt sich zum Ausweichstandort

Als attraktiver Alternativstandort hat sich Berlin etabliert. Die Kapazität ist auf 148 MW gewachsen, bei einer Leerstandsquote von nur 0,9 Prozent ist der Markt faktisch vollständig ausgelastet. Die Pipeline hat sich deutlich vergrößert: 143 MW befinden sich im Bau und weitere 379 MW sind geplant, unter anderem große netzgebundene Campus-Projekte wie der Virtus-Standort in Wustermark.

Frank Weber, Senior Director Client Solutions Datacenter & New Energies bei JLL Germany, sieht in dieser Entwicklung eine Chance für dezentrale Standorte in Deutschland: „Während sich die Branche auf überlastete Metropolen fixiert, produziert beispielsweise Nord- und Ostdeutschland massive Stromüberschüsse. Windparks erzeugen mehr grüne Energie, als die Region verbrauchen kann. Überschüsse verpuffen ungenutzt, weil Netzkapazitäten fehlen. Das ist eine immense Chance für die Rechenzentrumsbranche."

Der oft vorgebrachte Einwand mangelnder Konnektivität verliert laut Weber zunehmend an Relevanz: „Latenzunterschiede zwischen Frankfurt und Schleswig-Holstein liegen im einstelligen Millisekundenbereich – für die allermeisten Anwendungen irrelevant. Cloud-Architekturen sind längst auf geografische Verteilung ausgelegt. Ein Rechenzentrum in Norddeutschland, zumindest teilweise direkt von Windkraft gespeist, hat eine fundamental bessere Klimabilanz.“

Der Zugang zum Stromnetz und die lokale Akzeptanz werden darüber entscheiden, welche Projekte aus der Pipeline tatsächlich realisiert werden. „Entwickler, die Gemeinden frühzeitig einbinden, noch bevor Projekte in die Planungsphase gehen, werden am schnellsten vorankommen.“ Der Zugang zu Energie werde künftig zum entscheidenden Wettbewerbsvorteil für Entwickler, Investoren und Regionen, die KI-Infrastruktur anziehen wollen.