JLL: Mietwachstum schwächt sich in den Metropolen deutlich ab

Die Mietpreisentwicklung in Deutschlands größten Städten hat im ersten Halbjahr 2026 spürbar an Tempo verloren. Die Angebotsmieten stiegen im Mittel (Median) um drei Prozent, nachdem das Wachstum im Vorjahreszeitraum noch bei 6,8 Prozent lag. Demgegenüber gewinnt der Markt für Eigentumswohnungen weiter an Schwung: Mit einem Plus von 2,9 Prozent fällt das Preiswachstum höher aus als noch vor einem Jahr.

In den acht analysierten Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart lag die mittlere Angebotsmiete, die sowohl Bestands- als auch Neubauwohnungen umfasst, im ersten Halbjahr 2026 bei 17,98 Euro/m². Die günstigsten Wohnungen finden sich nach wie vor in Leipzig (11,19 Euro/m²), während in München Mietinteressenten mit 25,41 Euro/m² mehr als das Doppelte aufbringen müssen.

Außerhalb der Metropolen zeigt sich ein differenziertes Bild: In den kreisfreien Städten verlief das Mietwachstum mit 3,4 Prozent nahezu auf Vorjahresniveau (3,3 Prozent). Die Landkreise verzeichneten dagegen mit 4,8 Prozent eine beschleunigte Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr (3,7 Prozent).

Für die Analyse wurden insgesamt rund 32.000 Miet- und 27.000 Kaufangebote ausgewertet. Betrachtet wurden sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude.

Wie bereits in der zweiten Jahreshälfte 2025 zu beobachten war, wachsen die Mieten im Neubausegment kaum noch. Mit 21,39 Euro/m² lagen die durchschnittlichen Neubaumieten in den acht Metropolen im ersten Halbjahr 2026 nur geringfügig über dem Vorjahresniveau (plus 0,5 Prozent). Nachdem die Neubaumieten im Vorjahr noch um 8,6 Prozent gestiegen waren, kommt die Entwicklung damit nahezu zum Stillstand.

Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany, erklärt diese Entwicklung mit dem schrumpfenden Angebot an Neubauwohnungen in Verbindung mit einem wachsenden Anteil preisgebundener Einheiten. Das führe dazu, dass einzelne fertiggestellte Projekte die Mietpreisentwicklung überproportional beeinflussten. „Die gemessenen Veränderungen spiegeln daher zunehmend die individuellen Merkmale der Objekte wider und weniger die grundsätzliche Marktbewegung“, sagt Gröbel.

Eine qualitätsbereinigte Betrachtung, die den Einfluss von Objektmerkmalen und Mikrolagenunterschieden herausrechnet, sei daher besser geeignet, um die Marktentwicklungen im Neubausegment zu analysieren. Nach einer solchen gibt es kräftige Mietzuwächse in Leipzig (sechs Prozent) und Hamburg (4,8 Prozent). In Berlin hingegen muss dagegen nach wie vor eine Korrektur nach unten vorgenommen werden, die mit einem Prozent allerdings geringer ausfällt.

Bei der Betrachtung der absoluten Mietpreishöhen behauptet München mit 26,48 Euro/m² seine unangefochtene Spitzenposition. Es folgen Hamburg mit 23,75 Euro/m², Stuttgart mit 23,00 Euro/m² und Berlin mit 21,92 Euro/m². Leipzig bleibt mit 15,00 Euro/m² der günstigste Markt für Neubauwohnungen unter den untersuchten Städten.

Bei Bestandswohnungen ist die Dynamik mit durchschnittlich 3,3 Prozent höher, aber deutlich abgeflachter als vor einem Jahr (6,6 Prozent). Die durchschnittliche Neuvertragsmiete für Bestandswohnungen belief sich im ersten Halbjahr 2026 auf 17,54 Euro/m². Regional zeigen sich erhebliche Unterschiede: Hamburg führt mit einem Anstieg von 6,2 Prozent, wenngleich auch hier eine Verlangsamung im Vergleich zum Vorjahreswert von 10,6 Prozent erkennbar ist. In Leipzig hat sich das zuvor außergewöhnlich hohe Wachstum von 10,2 Prozent auf nunmehr 2,5 Prozent deutlich abgekühlt. Berlin weist als einzige Metropole einen Rückgang auf: Die Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen gaben in der Bundeshauptstadt um 4,2 Prozent nach.

Im Premiumsegment blieb der Mietanstieg im ersten Halbjahr 2026 hinter dem Gesamtmarkt zurück. Die Spitzenmieten (oberstes Dezil) im Durchschnitt der acht Metropolen kletterten um 2,3 Prozent, während die Mieten im untersten Preissegment um 5,5 Prozent anzogen. „Die Zahlungsbereitschaft am oberen Marktende stößt zunehmend an Grenzen. Erschwinglichkeit entwickelt sich zum bestimmenden Faktor für das Mietwachstum. Dies manifestiert sich besonders darin, dass hochpreisige Wohnungen schwächer zulegen als günstige Objekte", analysiert Gröbel.

Trotz der aktuell gedämpften Dynamik im Bestands- wie im Neubauwohnen haben sich die Neuvertragsmieten über einen längeren Zeitraum überdurchschnittlich stark erhöht. Dies führt zu einer wachsenden finanziellen Belastung der Haushalte. Über die vergangenen fünf Jahre betrachtet erhöhten sich die Mietpreise in den acht Städten im Jahresmittel um fünf Prozent – bei erheblichen regionalen Unterschieden. Berlin führt diese Entwicklung mit einem durchschnittlichen jährlichen Plus von 8,4 Prozent an, gefolgt von Leipzig mit acht Prozent. Stuttgart bildet mit 1,9 Prozent jährlich das Schlusslicht. Die anhaltend angespannte Lage auf den Mietwohnungsmärkten der deutschen Großstädte hat unter anderem den Gesetzgeber veranlasst, das Mietrecht erneut zu verschärfen.

Nach wie vor befindet sich der Wohnungsmarkt im Ungleichgewicht. So trifft eine unverändert hohe Nachfrage auf ein zu geringes Angebot. Die Fertigstellungszahlen sind 2025 weiter geschrumpft: Stuttgart verzeichnete mit einem Rückgang um die Hälfte auf lediglich 661 Einheiten den heftigsten Einbruch. Dahinter folgen München (minus 33,5 Prozent) sowie Berlin und Hamburg (jeweils minus 28,2 Prozent). Köln stellt mit 4.371 fertiggestellten Wohnungen (plus 144,5 Prozent) eine positive Ausnahme dar.

Trotz rückläufiger Fertigstellungen deutete sich bei den Baugenehmigungen eine Wende an. Hamburg (plus 44,6 Prozent), Berlin (plus 40,7 Prozent) und Frankfurt (plus 40,3 Prozent) registrierten beachtliche Zunahmen. „Insgesamt bleiben die Genehmigungen deutlich unter früheren Jahreswerten und werden sich zudem erst mit erheblicher Verzögerung in tatsächlichen Fertigstellungen niederschlagen und voraussichtlich auch in niedrigerer Zahl. Der Grund ist , dass wir im vergangenen Jahr einen Höchstwert bei den erloschenen Baugenehmigungen beobachtet haben“, sagt Gröbel. Zudem sind die Voraussetzungen für den Wohnungsneubau mit einem nach wie vor schwierigen Finanzierungsumfeld und steigenden Baukosten weiterhin herausfordernd.

Der Markt für Eigentumswohnungen hat im ersten Halbjahr 2026 seinen Erholungskurs fortgesetzt. Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in den acht Metropolen erreichte 5.656 Euro/m² – ein Anstieg von 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Damals betrug das Preiswachstum lediglich 0,4 Prozent.

Getragen wurde diese Entwicklung vom Bestandssegment, dessen Kaufpreise im ersten Halbjahr 2026 um 2,4 Prozent zulegten und damit eine verstärkte Erholung zeigten. Im Vorjahr hatte das Wachstum noch bei 1,6 Prozent gelegen.

Während die Preise für Bestandswohnungen in den vergangenen Jahren stärker nachgegeben hatten als jene für Neubauten, die aufgrund der Bindung an Herstellungskosten weniger flexibel reagieren, präsentiert sich das Bestandssegment mit einem Zuwachs von 2,4 Prozent nun etwas dynamischer. Doch auch die Neubaukaufpreise kehren aktuell in die Wachstumszone zurück. Im Durchschnitt der acht Städte liegt das Plus bei 1,1 Prozent, nachdem im Vorjahr noch ein Minus von 1,6 Prozent zu Buche stand. Der durchschnittliche Neubaukaufpreis beträgt 7.935 Euro/m². München behauptet mit 10.813 Euro/m² das höchste Preisniveau im Neubau, vor Hamburg mit 8.411 Euro/m² und Berlin mit 8.135 Euro/m².

Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Germany, bewertet die Entwicklung: „Das Preiswachstum konnte im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2025 zulegen, obwohl sich die Rahmenbedingungen im Jahresverlauf 2026 insbesondere durch steigende Hypothekenzinsen verschlechtert haben. Während die Preisentwicklung davon bislang unbeeindruckt blieb, zeigt sich die veränderte Lage in der Vertriebsgeschwindigkeit. Diese hat sich im ersten Halbjahr wieder verlangsamt."

Die regionale Betrachtung offenbart erhebliche Divergenzen in der Entwicklungsdynamik. Köln führt mit einem Zuwachs von 5,6 Prozent nach 4,3 Prozent im Vorjahr und bestätigt damit den stabilen Wachstumspfad. Düsseldorf vollzieht mit 6,2 Prozent Wachstum nach minus 1,7 Prozent im Vorjahr eine Kehrtwende, und München weist mit 2,1 Prozent ein solides Wachstum auf, wenn auch leicht unter dem Vorjahreswert (2,6 Prozent).

Im Neubausegment führt Berlin die Erholung mit einem kräftigen Sprung von 5,4 Prozent nach minus ein Prozent im Vorjahr an. Leipzig beendet mit 0,9 Prozent Wachstum nach 0,0 Prozent im Vorjahr seine Phase der Stagnation. Düsseldorf verzeichnet mit minus 1,1 Prozent nach minus 0,2 Prozent im Vorjahr einen anhaltenden Rückgang, während Frankfurt mit lediglich 0,3 Prozent Wachstum eine spürbare Verlangsamung im Vergleich Vorjahreswert (fünf Prozent) aufweist.

Es werden Angebotsmieten und Angebotskaufpreise von Value-Marktdaten ausgewertet, die sich durch eine besonders breite Marktabdeckung auszeichnen. Dabei analysiert JLL alle zum jeweiligen Betrachtungszeitpunkt geschlossenen Miet- und Kaufpreisangebote des freien Wohnungsmarkts und stellt diese als Medianwerte dar. Betrachtet werden die jeweiligen Zwölfmonatszeiträume. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte Auswertungen sind auf Anfrage verfügbar.

* Bei der qualitätsbereinigten Betrachtung der Preisentwicklung werden anhand eines hedonischen Ansatzes die Veränderungen in den Datensätzen der Halbjahre hinsichtlich Zustands und Ausstattung der Objekte sowie hinsichtlich der Mikrolagen herausgerechnet. Alle Trends werden auf Validität überprüft, selbst wenn dies nicht explizit im Text Erwähnung findet.