Im Jahr 2026 steigt die (Re-)Finanzierungslücke am deutschen Immobilienmarkt laut Schätzungen von PTXRE, der People-Tech Company im Immobiliensektor, auf rund 8,5 Milliarden Euro. Die Bedingungen für Immobilienfinanzierungen bleiben damit angespannt. Parallel werden zum Jahresbeginn weitere ESG-Vorgaben relevant, die insbesondere energetische Standards, Berichtspflichten und Taxonomie-Konformität betreffen. Vor allem Bestandshalter und Investoren nicht ESG-konformer Objekte geraten unter Handlungsdruck. Vor diesem Hintergrund erwartet PTXRE ein selektives Marktumfeld mit gezielten Investitionen in resiliente Segmente wie Logistik, Hotel und lebensmittelgeankerten Einzelhandel. Für den Investmentmarkt wird ein Transaktionsvolumen von rund 40 Milliarden Euro prognostiziert. Im Bürosegment konzentriert sich die Nachfrage im kommenden Jahr auf Core-Produkte und Objekte mit lukrativeren Anfangsrenditen und klar planbaren Investitionsausgaben. Insbesondere in den Bereichen kompakter Wohnformen, gefördertem Wohnen und energetisch attraktivem Bestand ergeben sich Einstiegsmöglichkeiten für Wohn-Investoren.
Das sind die zentralen Ergebnisse der PTXRE-Studie „Ausblick 2026: Märkte unter neuen Spielregeln“, die heute veröffentlicht wurde.
Piotr Bienkowski, Geschäftsführer von PTXRE, kommentiert die Studienergebnisse: „Ausschlaggebend für den Investmenterfolg wird 2026 die Fähigkeit sein, Resilienzfaktoren korrekt zu bewerten und flexibel auf ein anhaltend angespanntes Finanzierungs- und sich verschärfendes Regulierungsumfeld zu reagieren. 2026 wird zu einem Jahr der Kapitalselektion. Wer flexibel finanziert und auf resiliente Marktsegmente setzt, kann auch 2026 erfolgreich investieren und ein Alpha erzielen.“
2026 wird zum ESG-Regeljahr
Gleich drei Regulierungsstränge werden 2026 verbindlich:
- Die Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) erhöht den Sanierungsdruck durch neue Effizienzstandards für Nichtwohngebäude.
- Der Carbon Border Adjustment Mechanism (CBAM) verteuert ab Januar CO₂-intensive Baustoffimporte wie beispielsweise Stahl oder Zement und wirkt direkt auf Bau- und Sanierungskosten.
- Darüber hinaus erfordert die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) trotz Fristaufschub bereits den vorbereitenden Aufbau von ESG-Datenstrukturen und Berichtssystemen.
Investoren und Bestandshalter sind somit gezwungen, ihre Strategien anzupassen, indem sie Energieaudits vorantreiben, Dekarbonisierungspfade und ESG-Ziele klar quantifizieren und Kosten- sowie Lieferketten auf Low-Carbon-Nachweise ausrichten.
Finanzierungslücke: Anteil Büroimmobilien dominiert mit 60 Prozent
Die Finanzierungslücke bleibt 2026 ein zentraler Einflussfaktor. Besonders betroffen bleiben Büroimmobilien, auf welche rund 5,1 Milliarden Euro und damit knapp 60 Prozent des gesamten Volumens entfallen. Die Umsetzung von Basel IV und CRR III erhöht 2026 weiter die Anforderungen von Banken, was mit spürbaren Folgen für die Kreditvergabe einhergeht. Höhere Margen und eine sinkende Risikobereitschaft verteuern Finanzierungen, besonders im Non-Core-Segment. Sinkende Leitzinsen erzielen damit keine Wirkung.
Andreas Trumpp FRICS, Head of Market Intelligence & Foresight bei PTXRE, sagt: „Über 2026 hinaus dürfte die Kapitallücke, wenn auch in geringerem Ausmaß, ein marktprägender Faktor bleiben, bis diese in circa fünf bis sechs Jahren ein Niveau von vor der Zinskrise erreichen wird, so unsere Prognose.“
