Neue Analysen des internationalen Immobilienberatungsunternehmens Savills zeigen, dass der europäische Serviced-Apartment-Sektor im Jahr 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 1,2 Mrd. Euro verzeichnete – das entspricht etwa 5 % am gesamten Transaktionsvolumen von Hotel- und Beherbergungsimmobilien. Die Ergebnisse zeigen, dass sich der Markt in einer strukturellen Neuausrichtung befindet, getragen von einer zunehmenden Regulierung des Kurzzeitvermietungsmarkts, einer wachsenden Nachfrage nach Langzeitaufenthalten sowie klar erkennbaren Chancen für institutionelles Wachstum.
Savills hat 26 europäische Gateway-Städte analysiert und festgestellt, dass Serviced Apartments im Verhältnis zum Gesamtangebot an Unterkünften nach wie vor deutlich unterrepräsentiert sind. In den untersuchten Städten entfallen auf Serviced Apartments 8 % des bestehenden Angebots und 12 % aller Zimmer in der Entwicklungspipeline – ein Hinweis auf die wachsende Bedeutung von Serviced Apartments für den gesamten Beherbergungssektor.
Die Analyse zeigt, dass der Sektor in den 26 untersuchten europäischen Märkten weiterhin eine robuste operative Performance aufweist. Im Jahr 2025 erzielten Serviced Apartments laut CoStar eine Auslastung von 79 % sowie eine durchschnittliche Tagesrate (ADR) von 136 Euro. Seit 2019 ist die zugrunde liegende Nachfrage mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 5,9 % gestiegen, verglichen mit 1,0 % im gesamten Hotelsektor.
Thomas Emanuel, Head of Hospitality Thought Leadership EMEA bei Savills, erklärt: „Die wachsende Nachfrage nach Serviced Apartments wird durch eine Kombination aus längeren Reisedauern, zunehmender Flexibilität in den Arbeitsmodellen sowie der anhaltend starken Position Europas als weltgrößte Tourismusregion angetrieben. Im Jahr 2025 begrüßte Europa schätzungsweise 800 Millionen internationale Besucherinnen und Besucher. Frühindikatoren deuten auf ein nachhaltiges Wachstum im mittleren einstelligen Prozentbereich hin, gestützt durch die innereuropäische Mobilität, eine verbesserte Anbindung an den asiatisch-pazifischen Raum sowie die weiterhin hohe Reisebereitschaft der Verbraucherinnen und Verbraucher.“
Darüber hinaus tragen Konsolidierung und Professionalisierung maßgeblich zum Wachstum des Sektors bei. Betreiber, die sich historisch auf einzelne Inlandsmärkte konzentriert hatten, verfolgen zunehmend grenzüberschreitende Expansionsstrategien in Europa – unterstützt durch institutionelles Kapital und hochgradig skalierbare Betriebsmodelle. In vielen Märkten dominieren jedoch nach wie vor kleine, lokal tätige Betreiber, was die fragmentierte Struktur des Sektors unterstreicht. Daraus ergeben sich deutliche Potenziale für Plattformbildung, Konsolidierung und Professionalisierung im Zuge wachsender Kapital- und Betriebskompetenz.
Savills hebt hervor, dass die zunehmende Regulierung in ganz Europa – getrieben durch Bedenken hinsichtlich Wohnbezahlbarkeit, Lebensqualität und Nachhaltigkeit – die Unterkunftsnachfrage strukturell neu ausrichtet. Maßnahmen wie Nächtigungsobergrenzen, Genehmigungspflichten und eine strengere Durchsetzung bestehender Regelungen verringern die wirtschaftliche Tragfähigkeit informeller Kurzzeitvermietungen von Wohnungen. In Amsterdam sanken die Übernachtungen in informellen Kurzzeitvermietungen zwischen 2019 und 2024 um rund 44 % und ein weiterer Rückgang wird erwartet, da ab 2026 neue Obergrenzen von jährlich maximal 15 Nächten in zentralen Stadtbezirken greifen. Auch Städte wie Edinburgh und Paris verschärfen ihre Regulierung. Statt die Reisenachfrage zu dämpfen, lenken diese Maßnahmen laut Savills das Nachfragepotenzial in Richtung regulierungskonformer Angebotsformen. Davon profitieren Serviced Apartments spürbar durch höhere Auslastung sowie eine stärkere Stabilität der durchschnittlichen Tagesraten.
Richard Dawes, Director, Hotel Capital Markets, Savills, erklärt: „Das Investitionsargument für Serviced Apartments ist nicht länger allein auf Nachfragewachstum gestützt – es dreht sich zunehmend um Marktstruktur. Die Regulierung beschleunigt den Rückzug informeller Angebote, während die Fragmentierung des europäischen Markts klare Chancen für Skalierung, Konsolidierung und Professionalisierung eröffnet. Für Kapital, das resiliente Erträge mit Wachstumspotenzial sucht, entwickeln sich Serviced Apartments zu einem strategisch bedeutsamen Segment innerhalb der europäischen Hospitality-Branche.“
In Deutschland erreichten Serviced Apartments im Jahr 2025 laut Savills ein Transaktionsvolumen von rund 65 Mio. Euro, was einem Anteil von etwa 3 % am gesamten Transaktionsvolumen von Hotel- und Beherbergungsimmobilien entspricht. Sowohl das absolute Volumen als auch der prozentuale Anteil lagen damit unter dem Durchschnitt der vorangegangenen fünf Jahre von 113 Mio. Euro bzw. 7 %.
Tina Haller, Director Capital Markets und Head of Hotels Germany bei Savills in Deutschland, berichtet: „Der deutsche Markt für Serviced Apartments befindet sich – ebenso wie der europäische Gesamtmarkt – derzeit in einer Phase der Institutionalisierung und Konsolidierung, die von einer starken Expansion einzelner Betreiber begleitet wird. Gleichzeitig blieben die operativen Kennzahlen des Sektors auch im Jahr 2025 robust. Zwar stellen Serviced Apartments weiterhin eine Nische im Immobilieninvestmentmarkt dar, sie dürften jedoch von der insgesamt wieder gestiegenen Investorennachfrage nach Hotelimmobilien profitieren. Ein wesentlicher Vorteil liegt in der vergleichsweise breiten Käuferbasis: Neben klassischen Hotelinvestoren treten auch Investoren mit Fokus auf moderne, urbane Wohn- und Beherbergungskonzepte als potenzielle Erwerber auf.“
