Zwischen Sanierungsstau und Investitionschance: Bildungsimmobilien werden zur strategischen Asset-Klasse

„Soziale Infrastruktur gehört in den Nordics zu den größten und liquidesten Immobiliensegmenten. Weil staatliche Mieter für langfristige und verlässliche Cashflows sorgen, bleiben diese Immobilien auch in Krisenzeiten handelbar und für Investoren attraktiv“, so Feldt.

Der Investitionsbedarf im deutschen Bildungssektor wächst seit Jahren. Gleichzeitig geraten viele Kommunen finanziell zunehmend unter Druck. Für institutionelle Investoren eröffnet sich dadurch ein Markt, der gesellschaftliche Relevanz mit langfristig stabilen Erträgen verbindet. Langlaufende Mietverträge, häufig öffentliche oder öffentlich finanzierte Nutzer sowie indexierte Mietvereinbarungen sorgen für planbare Cashflows und ein attraktives Rendite-Risiko-Profil. Je nach Standort, Objektqualität und Nutzerstruktur liegen die Renditen für Schulimmobilien aktuell zwischen rund 3,8 und 5,9 Prozent und damit auf einem Niveau, das im aktuellen Marktumfeld auf großes Interesse institutioneller Anleger stößt

„Bildungsimmobilien verbinden gesellschaftliche Wirkung mit wirtschaftlicher Stabilität. Langfristige Mietverträge, inflationsgeschützte Einnahmen und die hohe Bonität vieler Nutzer schaffen ein Rendite-Risiko-Profil, das institutionelle Investoren gerade in volatilen Marktphasen verstärkt nachfragen“, sagt Tanja Volksheimer, Geschäftsführerin und CIO von NEXT Generation Invest.

Nach Einschätzung von Volksheimer befindet sich der deutsche Markt noch am Anfang einer Entwicklung, die in den nordischen Ländern bereits deutlich weiter fortgeschritten ist. „Bildungsinfrastruktur umfasst heute weit mehr als Schulen. Akademien, Weiterbildungszentren, Bibliotheken oder gemischt genutzte Bildungscampi werden künftig eine immer größere Rolle spielen“, erklärt sie.

Zudem beobachtet sie eine wachsende Offenheit auf kommunaler Seite. „Die Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und privaten Investoren ist heute deutlich professioneller als noch vor zehn oder zwanzig Jahren. Beide Seiten begegnen sich zunehmend auf Augenhöhe.“

Wie Bildungsinfrastruktur schneller entstehen kann, zeigt ein aktuelles Projekt von CELLS in Frankfurt am Main. Dort wurde der ehemalige Sitz der Deutschen Börse, zuletzt von der Commerzbank genutzt, zu einem Schulcampus mit über 40.000 Quadratmetern Fläche für mehrere tausend Schülerinnen und Schüler umgebaut. Heute ist das Objekt für 30 Jahre an die Stadt Frankfurt am Main vermietet.

„Wir haben früh erkannt, dass viele Büroimmobilien außerhalb der Top-Lagen langfristig unter Druck geraten werden. Deshalb haben wir begonnen, alternative Nutzungen zu entwickeln, die einen nachhaltigen Bedarf bedienen“, sagt Jan Trenn, CEO von CELLS.

Der Frankfurter Schulcampus entstand innerhalb von nur zweieinhalb Jahren. In der finalen Ausbaustufe lernen hier 3.200 Schülerinnen und Schüler mit 290 Lehrkräften. „Wenn eine Kommune einen neuen Schulstandort auf der grünen Wiese entwickelt, vergehen im Falle eines Bebauungsplanverfahrens nicht selten zehn Jahre oder mehr bis zur Fertigstellung. Durch die Umnutzung bestehender Gebäude lassen sich dringend benötigte Schulplätze deutlich schneller schaffen“, erklärt Trenn.

Neben dem Zeitgewinn sieht er auch ökologische Vorteile. „Der Erhalt bestehender Gebäude spart enorme Mengen grauer Energie und verhindert Abriss sowie Neubau. Bildungsimmobilien können deshalb auch einen wichtigen Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung leisten.“
Gleichzeitig sei die Nachfrage langfristig abgesichert. „Für Ballungsräume wie Frankfurt erwarten wir weiterhin Bevölkerungswachstum und steigenden Bedarf an Bildungsinfrastruktur. Genau dort entstehen die attraktivsten Investitionsmöglichkeiten.“